今天，首批9只基础设施公募REITs正式发售！
9只公募REITs的基本情况如下:
来源:万和证券
投资者可以通过柜台直销和代销机构认购，也可以通过证券公司认购。根据不同产品的分销安排，销售时间截止到6月1日或2日。
据了解，在REITs产品上市初期，为维护市场交易秩序，保护投资者合法权益，交易所将重点监控REITs产品的交易情况，严厉打击异常交易和违法行为。投资者应树立风险意识，坚持价值投资和长期投资理念，依法合规参与交易。
业内人士估计，中国基础设施存量超过100万亿元。按照1%的资产证券化率计算，基础设施REITs的潜在市场规模超过万亿元。
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1.基建公募REITs应该如何认购？
公众投资者可以通过柜台直销和代销机构认购，也可以通过证券公司认购。从投资门槛来看，深交所场内申购以1000股为最低申购门槛，而上交所场内申购多以1000元为最低申购门槛；但场外每只公募REITs的最低认购门槛不同，最低100元，最低1000元。投资者在参与申购时应仔细阅读相关规定和公告信息。
2.基础设施公募REITs有哪些配售规则？需要“摇号”吗？
在基金募集期内，公众投资者有效认购申请总份额超过公众投资者上限的，实行日终比例配售，即在基金募集期内，最后一日之前的有效认购申请全额确认成功，最后一日的有效认购申请按照剩余金额进行比例配售；若预计募集首日所有有效申购申请确认后，本基金公开投资者的总募集规模达到或超过公开发行规模上限，则公开发行募集期提前结束。
也就是说，如果公众投资者募集规模为10亿，但募集期首日有100亿的认购规模，每个投资者可以购买1/10的认购规模。同时，公募期将提前结束。这与新股网上申购采用的“摇号”制度有明显区别。
3.基础设施公募REITs对公众投资者的销售金额和比例是多少？
基础设施基金份额发售可分为战略配售、网下询价定价、网下配售、公众投资者认购等活动。中国证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》规定，原权益持有人或者其同一控制下的关联方需要认购合计不低于20%的公募REITs基金份额。
以深交所为例，深交所首批4只基础设施公募REITs募集总额为143.71亿元，其中战略配售比例为60%及以上；网下投资者待售比例在16%-30%之间。
4.基建公募REITs应该如何交易？
基建基金以封闭式运作，不开放申购赎回，在联交所上市。场外份额持有人需要将基金份额转移到场内才能出售。也就是说，公募REITs成立后，只能通过二级市场买卖。这时候就要注意基金的折价和溢价风险了。
5.基础设施类公募REITs有没有价格限制？
基建基金上市首日涨停幅度为30%，未上市基金首日涨停幅度为10%。基础设施基金份额上市首日，实时行情显示的前收盘价为基础设施基金的发行价。基建基金涨跌幅上限价格的计算公式为:涨跌幅上限价格=前收盘价× (1涨跌幅限制比例)。
6.如何看待基础设施公募REITs的发行价？是不是发行价越高越好？
公募REITs的发行价不是1元/股，而是根据询价进行市场化定价。投资者应综合比较基础设施项目的评估价值、实际总募集规模(即发行份额乘以发行价格)、经营管理机构能力、未来现金流分配率等。合理、审慎地做出投资决策。不同项目发行价的绝对值本身不具有可比性。
7.如何看待基建公募REITs的现金流分配率？现金流率是不是越高越好？
预测的现金流分配率并不是基金管理人向投资者保证本金不损失或获得最低收益的承诺。投资者在比较不同项目时，不能只看现金流分配率，因为现金流分配率可能与基建项目的类型有关。
作为面向基础设施的公募REITs的基础资产，基础设施项目的类型一般可分为两类，一类是具有经营权的项目(如收费公路、污水和垃圾处理等。)，另一类是有产权的项目(如工业园区、仓储物流等。).特别是对于有经营权的基础设施项目，由于经营权存在期限，存在基础设施项目价值逐年递减的风险，到期时可能趋于零。因此，经营权项目资金的分红包含了投资人初始投资资金的回报，现金流分配率整体可能略高于产权项目。
8.基础设施领域公募REITs的主要收入来源是什么？
房地产投资信托基金通过向许多投资者筹集资金并投资于房地产资产来获取利润。与股票、债券相比，REITs具有风险相对适中、收益适中的特点。基础设施公募REITs的收益取决于基础设施项目运营产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平和项目本身的运营情况。
9.公募基础设施REITs和股票有什么区别？
如果股票是公司上市后发行的证券，那么公募REITs可以形象地理解为资产上市后发行的证券。基金上市后，也会有交易报价，类似于股票投资。
与股票不同，公募REITs有以下特点:第一，公募REITs的市场波动相对较小。公募REITs的基础资产主要是成熟、优质、稳定的基础设施项目。现金流预期相对明确，单位价值的波动性原则上相对有限。其次，公募REITs的增长空相对有限。从财产运营的角度来看，财产性收入大幅增长或持续高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs的分红比例更高。公募REITs有强制分红比例，收益分配比例不低于组合基金年度可分配金额的90%。收益分配机制比股票严格。
10.公众投资者应如何看待基础设施公募REITs的投资价值？
投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收政策调整风险等。投资者应当认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金的相关规则，独立判断基金的投资价值，独立做出投资决策，自行承担投资风险。
CICC研究部表示，考虑到资本市场对REITs产品及其投资逻辑还不是很熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格会出现波动。从海外市场来看，已经出现了部分REITs上市后同类股票大涨或大跌的现象。建议投资者理性看待首批上市REITs的投资价值，避免追涨杀跌，造成投资损失。对于大众投资者来说，一定不能有通过炒作公募REITs“一夜暴富”的心态。
本文来源于《中国证券报》。
