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“买一套房一辈子”
可以说是现在大部分普通家庭的真实写照，辛苦了一辈子留下的可能只有一套“值钱”的房子。这个时候，百年之后的房子继承就变得尤为重要。毕竟一个小小的疏忽都可能带来很大的损失。
而且房产的继承和过户也不是去房管局办手续那么简单。即使是独生子女也不一定是房子的唯一继承人。今天就来说说办理房产继承和过户时需要注意的问题，希望对大家有所帮助。
【财产继承和转移的5个注意事项】
1.所有权转移前，应确定继承人和继承份额。
我们在办理财产继承转移之前，需要根据不同的继承方式(遗嘱继承或法定继承)，确定财产的继承人以及每个继承人的继承份额。两者的区别在于被继承人(死者一方)是否有遗嘱或遗赠协议。
(1)遗嘱继承(有遗嘱或遗赠协议)
遗嘱是被继承人生前通过订立遗嘱或遗赠协议处理其遗产的方式。遗嘱继承的继承人是遗嘱或遗赠协议中约定的继承人(遗嘱写给法定继承人，遗赠协议写给法定继承人以外的人)。
遗嘱遗赠协议与遗嘱遗赠协议还有一个重要区别:只要遗嘱继承人没有明确放弃继承，就视为接受继承；继承人知道后60日内未接受遗赠的，视为放弃遗赠。
法律依据:《民法典》第1124条，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前作出放弃的书面声明；未表示的，视为接受继承。
受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，接受或者放弃受遗赠；没有到期迹象的，视为放弃遗赠。
(2)法定继承(无遗嘱或遗赠协议)
法定继承人分为第一顺序继承人(配偶、子女、父母)和第二顺序继承人(兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)。同顺序继承人之间的继承份额一般是相同的，只有在没有第一顺序继承人的情况下，第二顺序继承人才能继承。
法律依据:《民法典》第1127条，继承顺序如下:
(1)第一顺序:配偶、子女、父母；
(2)第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；如果第一顺序没有继承人，则由第二顺序的继承人继承。
本部分所说的子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女。
本部分所说的父母包括生父母、养父母和有抚养关系的继父母。
本系列中提到的兄弟姐妹，包括有父母的兄弟姐妹、同父异母或同母异父的兄弟姐妹、有抚养关系的继兄弟姐妹。
2.处理继承和转移有三种方法。
2016年以前，办理不动产继承和转让的方式只有两种:(1)继承公证，(2)通过诉讼继承。但是在2016年实施的《不动产登记实务规范》中，取消了强制公证，所以现在你可以通过提供材料直接去房管局办理不动产的继承和转移。
(一)继承公证
全体继承人持相关材料到公证处办理继承公证。
这种方法的难点在于继承人之间没有继承和分配的异议，需要准备的材料很多(有些可能因为老问题找不到)。
(2)通过诉讼程序继承
继承人通过诉讼获得法院对继承的有效调解和判决。
这种方法的难点在于，独生子女可能因为只有一个继承人而无人可告。这种方式的好处是，即使继承人对遗产的继承和分配没有异议也可以采用，法院可以通过简易程序处理(农村土地纠纷中经常采用这种方式)。
(3)直接办理不动产的继承和转让。
拿着材料直接去房管局办理房产继承过户。需要准备的材料包括:
①所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其他身份证明；
②被继承人或受遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或注明死亡日期的户口注销证明；人民法院宣告死亡的判决书；能够证明被继承人或者受遗赠人死亡的其他材料等。；
③所有继承人或受遗赠人与继承人或受遗赠人之间的亲属关系证明，包括户口簿、结婚证、收养证、出生医学证明、公安机关及村委会、居委会、被继承人或继承人所在单位出具的证明材料，以及其他能够证明相关亲属关系的材料；
④放弃继承的，应当在不动产登记机构办公室签署放弃继承权声明(原件)，由不动产登记机构人员见证；
⑤如果继承人死亡，代位继承人或继承人可以参考上述材料；
⑥被继承人或受遗赠人享有房地产权利的材料；
⑦被继承人或受遗赠人生前有遗嘱或遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或遗赠扶养协议；
⑧被继承人或受遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，应提交书面协议。
3.继承和转让不需要缴纳遗产税。
目前我国还没有遗产税的相关规定。20%的遗产税是扯淡，可能产生的费用可能包括公证费或案件受理费，以及房地产评估费等其他费用。
4.共同继承的房屋可以按份共有。
如果不是唯一继承人，也可以办理财产继承和转移。房产同时登记在几个继承人名下(一般是按照不同继承人的继承份额进行份额分割)。如果要处分自己的财产，一般有两种选择:(1)与其他共有人协商；(二)出售房地产份额
(1)与其他共有人协商。
如果能说服占物业份额2/3以上的共有人同意，就可以出租或出售物业，产生一定的收益或得到自己的物业份额变现的资金。
(二)出售房地产份额
出售自己的物业份额需要注意的一点是，出售物业份额款时需要告知其他共有人，其他共有人有优先购买权，也就是说如果出价相同，我们要优先将物业份额出售给其他共有人。
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文荡东友律师
