本次调整的地块位于长治市主城区，涉及调整地块四至：北邻府后西街，西邻普石路，东邻居民区，东侧用地红线距规划普通街最近处约27米，距英雄中路西边线约100米，南侧用地红线距规划东州门街约36米，涉及调整用地面积53418.39㎡，约合80.13亩。其中净用地面积43436.78㎡，约合65.16亩，道路用地面积9981.61㎡，约合14.97亩。
规划调整涉及范围
规划调整依据
1. 《中华人民共和国城乡规划法》(2008.1)
2. 《山西省城乡规划条例》(2010.1)
3. 《城市规划编制办法》(2006.4)
4. 《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》(2010.12)
5. 《建设用地容积率管理办法》(2012.3)
6. 《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137—2011)
7. 《长治市城市总体规划(2011-2030)》
8. 《长治市人民政府常务会议纪要》【(2016)71次】
9. 2016年9月30日长治市规划勘测局、国土资源局关于委托山西省第二建筑设计院对长运地块控规规划设计条件进行调整会议纪要
10. 国家、山西省、长治市有关规范和条例。
地块现状分析
本次主要调整地块北邻府后西街，规划道路红线宽50m，现已修建完毕，西邻普石路，规划道路红线宽24m，东邻城中村居民区，东侧用地红线距规划普通街最近处约27米，普通街规划道路红线宽16m，南侧距规划东州门街约36米，东州门街规划道路红线宽24m。地块内部规划有一条东西向的城市道路——纬十四东路，道路红线宽16米。
地块西侧主要为一些二层的商铺，在府后西街西南角有一个6层的商住楼地块北侧主要为一些5—6层的临街商住楼地块东侧为2-3层成片布置的城中村住宅，现状杂乱无章、垃圾乱堆乱放，采光、日照、卫生、通风、消防等条件较差地块南侧有一所商业医院、成片布置的二层民房、3栋6层的住宅楼等。
地块内除部分已废弃的建、构筑物外，场地已初平，绝大部分为空地。场地地势呈“西北高、东南低”趋势，地块开发建设条件较好。
规划调整必要性
1、《长治市人民政府常务会议纪要》(2016)71次会议指出：推广运用政府和社会资本合作模式，是加快转变政府职能、拓宽民间资本融资渠道、激发市场活力、增强经济增长内生动力的重要举措，有利于充分发挥市场机制作用，提升公共服务的供给质量和效率，实现公共利益的最大化。
会议议定：同意市国土局提出的对山西汽运集团长治汽车运输有限公司英雄街府后街28号东院国有土地使用权(约73.32亩)进行净地收储，要求市国土局、市规划局要按照土地效益最大化的原则，对收储土地的规划按要求进行调整，尽快完成土地收储。
2、根据长治市人民政府常务会议纪要【(2016)71次】精神，2016年9月30日，在长治市规划勘测局11楼会议室召开关于长运地块控规调整协调事宜会议，规划局、国土局、编制单位就控规调整相关要求进行了细致沟通，会议议定：国土局、规划局按照市政府会议要求，共同委托山西省第二建筑设计院编制规划调整论证报告，国土部门为主体实施单位，要求调整后规划指标体系科学合理，既能体现土地效益最大化，又可以体现长治上党风貌，方案形体按长治市标志性建筑构想，设计方案结合现状周边实际情况核算规划指标。
综上所述，本次调整是必要的。
规划调整内容
本次规划调整涉及《长治市主城区制性详细规划》中的长运地块(I-21-01、1-21-02、I-21-03、I-22-01)。
根据《长治市人民政府常务会议纪要》【(2016)71次】会议对收储的长运地块的规划按要求进行调整及规划局、国土局、编制单位的关于长运地块控规调整协调事宜会议纪要，同时结合长治汽车运输有限责任公司宗地图，对项目相关地块进行调整。
本次规划调整主要调整内容如下：
(1)为提高土地利用率，将长运地块I-21-01(S42)、I-21-02(B1)、I-21-03(R2/B1)三地块合并为统一地块，整体规划、整体设计。
(2)适当调整地块I-22-01(R2/B1)的控制性详细规划指标。
规划调整前后对比情况见下图：
调整前后对比
从用地方面分析：
1、调整前I-21-01、I-21-02、I-21-03地块总用地面积为19966.96㎡，其中净用地面积为13607.17㎡，道路用地面积为6359.79㎡，调整后三地块合并为I-21-01地块，总用地面积为19968.41㎡，其中净用地面积为13607.17㎡，道路用地面积为6361.24㎡，与原规划相比，总用地增加1.45㎡，净用地面积不变，道路用地面积增加1.45㎡。
2、调整前I-22-01地块总用地面积为33265.18㎡，其中净用地面积为29644.81㎡，道路用地面积为3620.37㎡，调整后I-22-01地块总用地面积为33449.98㎡，其中净用地面积为29829.61㎡，道路用地面积为3620.37㎡，与原规划相比，总用地增加184.80㎡，净用地面积增加184.80㎡，道路用地面积不变。
用地调整的依据为长治汽车运输有限责任公司宗地图，其中I-21-01、I-21-02、I-21-03地块增加的1.45㎡城市道路用地面积为宗地图中J5、J6与规划纬十四东路道路中心线之间围合的面积I-22-01地块调整的范围为宗地图中东、南两侧因用地权属问题调整的区域，其中宗地图中J6～J8与原规划地块界线之间围合形成的区域中包括2栋因府后西街拓宽已拆除的3层住宅。经测算，该地块调整前后道路用地面积保持不变，净用地面积增加184.80㎡。
从建筑体量方面分析：
1、调整前I-21-01、I-21-02、I-21-03地块总建筑面积为21807.63㎡，调整后建筑面积为29935.77㎡，比原规划增加约8128.14㎡。建筑高度调整前不超过40米，调整后不超过60米。
2、调整前I-22-01地块总建筑面积为88934.43㎡，调整后建筑面积为95454.75㎡，比原规划增加约6520.32㎡。建筑高度调整前不超过60米，调整后不超过72米。
规划调整可行性分析
通过前述分析，本次针对《长运地块(I-21-01、1-21-02、I-21-03、I-22-01)》控规调整，主要影响有：
1. 建筑高度方面：
I-21-01、I-21-02、I-21-03地块建筑高度调整为60米，I-22-01地块建筑高度调整为72米，经测算，调整后的建筑高度符合机场航空限高要求。
2. 建筑退让及建筑间距方面：
调整地块在满足控规图则最小退界的基础上，还需执行《长治市城乡规划管理技术规定》(长政发【2014】105号)、《长治市主城区控制性详细规划》建筑物后退道路红线距离要求及《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)等相关规定。
3. 日照方面：
与原规划相比，调整后的I-21-01和I-22-01地块对周边现状建筑物的日照影响不大。
4. 基础设施方面
调整后，I-21-01地块建筑面积比原规划增加约8128.14㎡。I-22-01地块建筑面积比原规划增加约6520.32㎡。结合周边市政基础设施配建情况，调整后基础配套设施能满足居民日常生产、生活需求。
5. 交通方面
规划调整后，I-21-01和I-22-01地块严格参照《长治市城乡规划管理技术规定》(长政发【2014】105号)要求配建停车位。
6、 环境景观方面：
本次调整后，方案形体按长治市标志性建筑构想，设计方案结合现状周边实际情况核算规划指标，原有规划停车场等功能不能减少不能丧失，形成热闹、繁荣气氛。既能体现土地效益最大化，又可以体现长治上党风貌。
7、土地效益方面
本次长运地块控规调整后有利于充分发挥市场机制作用，提升公共服务的供给质量和效率，实现公共利益的最大化。同时也是引进品牌地产、建设精品住宅区得需要、有利于满足广大职工对于大量安置性住房的需求。
项目结论
综上所述，将长运地块I-21-01(S42)、I-21-02(B1)、I-21-03(R2/B1)三地块合并为统一地块I-21-01(R2/B1)，保持了用地的完整性，有利于整合土地资源,方便后续的施工、管理等。
长运地块(I-21-01、1-21-02、I-21-03、I-22-01)调整后的建筑总量比原规划虽有增加，但有利于充分发挥其地理区位优势，吸引外部资金投入，大大提高土地利用率。提升土地价值。且调整地块周边基础设施、公共服务设施能满足城市居民日常生产、生活需求，也不会对城市主体功能结构及主要用地布局产生严重影响。
由此可见，本次长运地块控规调整是必要的、方案是可行的。
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