近期，我们以购房者的身份对苏锡常三地的房地产市场进行了一次草根调研，主要目的是了解长江三角洲二三线城市的房价和销售情况，以便分析二三线城市房地产市场的现状和未来发展。 评论： 苏州工业园区的房价高于老城区。新加坡模式的工业园区居住环境优雅，配套设施比较完善，园区的房价相对比较高。由于每年新增2万人的外来人口，园区住房需求旺盛，成交量也未出现低迷状况，加之园区特殊的公积金制度，该区域的房价有望进一步上涨。 无锡老城区房价偏高，新区房价合理，如果新区加大开放力度，整体规划合理，新区的房价将有较大的上涨想象空间。 常州整体经济发展不如苏州和无锡，房地产市场表现比较温和，房价相对偏低。从长远来看，常州房价的上涨空间比较大。 我们认为二三线城市房地产市场的需求取决于该城市经济发展速度和对外来劳动力的吸纳力度，只有需求旺盛的市场，价格才有上涨的可能性。 我们还认为苏州工业园区的发展模式值得其他城市参考学习。政府参与苏州园区的整体开发，使得进驻园区的每个楼盘都因此受益匪浅，园区完善的配套设施和融洽的人文环境是吸引购房者趋之若鹜的最大磁石。 2008年2月下旬，我们以购房者的身份走访了苏锡常三地20个左右的楼盘和几个房地产中介机构，对苏锡常三地的房地产市场进行了一次草根调研，主要目的是了解长江三角洲二三线城市的房价和销售情况，以便分析二三线城市房地产市场的现状和未来发展。 一，苏州地区——园区房价高企，需求旺盛 我们主要走访了苏州工业园区、沧浪区、吴中区三个区域的楼盘，对比市区和园区的房价和销售情况，我们发现园区的房价远高于市区的房价，沧浪区由于位于老城区，居住环境相对成熟，房价略高于吴中区。 由于新加坡模式的园区居住环境优雅，配套设施比较完善，园区的房价相对比较高，靠近市区的金鸡湖西岸房价普遍在11000元/平方米，去年涨幅均超过40%，目前新楼盘不多，离湖不远的天域二期目前均价在17000元/平方米，而天域一期在06年初均价在7800元/平方米左右。金鸡湖东岸于近两年才开始开发，园区的新楼盘也主要集中在东岸，目前均价在7500元/平方米左右，金鸡湖边上的均在10000元/平方米以上。湖东岸离市区较远，但是整个区域规划比较完善，去年升学率排名苏州市第二位的实验中学位于湖东岸中心区域，还建有新加坡模式的邻里中心，每个小区基本都配备健身房，不管是概念炒作还是实际居住环境，我们认为园区的房价还有升值空间，但是涨速可能比07年温和。沧浪区是苏州的古城区，苏州的原住民一般都喜欢在老城区购房，目前沧浪区新房均价在7700元/平方米左右。吴中区离市中心较远，房价相比偏低。 成交量方面，据金鸡湖东岸的售楼小姐称，春节后该区域的楼盘销售情况大大超过了他们的销售计划。由于园区每年有2万人的新增人口，对园区的房地产需求十分旺盛，园区的公积金有别于其他地区，公积金综合缴费比例占员工月工资的44%，由用人单位及员工各按22%的比例对等缴交，而该部分公积金只能购买园区的房子。通常在园区工作的两口子只要凑满首付，靠公积金就可以支付每月的按揭贷款。因此，我认为园区房地产市场的需求还将非常旺盛，房价有望进一步上涨。 据搜房网统计一月份苏州各区域的销售情况如下表所示： 二，无锡地区——新区房价合理，有上涨的想象空间 07年无锡新开盘的楼盘比较多，有近65个，其中新区有16个楼盘，惠山区和滨湖区各有14个，滨湖区围绕太湖，该区域的楼盘以别墅和花园洋房为主，新区是工业园区，未来的发展模式可能参考苏州工业园区，从楼盘数量来看，开发商也比较看好新区、滨湖区和惠山区。 我们主要走访了新区和崇安区的六个楼盘和两个中介公司，总体感觉无锡的整个经济环境没有苏州好，新区的发展也远远落后于苏州工业园区。从新楼盘均价来看，崇安区的房价高于新区，崇安区地处无锡市区中部中心商务区，是无锡的政治、经济、文化中心，离市中心越近的房价越贵，尤其是广瑞路上的常工城尚城均价高达12000元/平方米，中山路上没有新楼盘，二手房的价格也在10000元/平方米左右，这个价位我们认为有点高。新区的房价在4000-7000元/平方米不等，普遍在5000元/平方米左右，我认为这个价位还是比较合理的。随着无锡新区招商引资力度加大，新区的发展速度将加快，我们认为新区房价还有较大的上涨空间。 据中介公司介绍，在无锡购房的大多是自主型，炒房者较少，也没有受一线城市房价拐点论的影响，07年无锡的房价上涨速度也很快，据网上备案数据显示本年度无锡房价涨幅近20%，也有涨幅在70%的。 销售量方面也没有感觉出现什么拐点，一二月份购房销售量下降是正常现象，淡季过后，三月份楼市销售将回暖。 三，常州地区――楼市温和，价格相对较低 常州的房地产市场相比苏州、无锡而言要温和得多，经济发展速度也远不及苏州和无锡，我们走访了新北区和天宁区的几大新楼盘，发现房价和成交量情况相比苏州、无锡逊色很多。 新北区是常州高新技术产业开发区，是大部分进驻常州的外企落脚地。在新北区，我们走访了凤凰名城、优House、奥林匹克花园，虽然这三个楼盘位置偏远，但是附近有规划中的京沪高铁常州站、长途汽车站、龙江高架和常州首创的快速公交，东南大学的附属中学——北郊中学也在附近，受此概念炒作，07年凤凰名城的房价从一期3000元/平方米到二期3600元/平方米，涨幅达到20%，在该区域位居前列。奥林匹克花园位于新北区薛家镇，靠着黄河路和龙江路两大城市主干道，优House位于奥林匹克花园斜对面，是规模比较小的临街小区，价位比奥林匹克花园稍高一点，值得一提的是优House的每套房免费赠送一间层高2.18米的多功能房，这对购房者而言是相当实惠的。玲珑花园位于中华恐龙园旁边，风水和人气相比较要好得多，3600元/平方米的均价也很合理。 天宁区是常州的老城区，常州站和主要商业街位于该区域。据中介介绍，天宁区的房价普遍在4000-5000元/平方米，一月份二手房的成交量也相当低迷。我们走访的景秀世家位于常州新行政中心旁，均价在4200元/平方米左右。新城尚东比邻红梅公园、翠竹公园，周边环境比较好，均价在5100元/平方米左右。青山湾位于晋陵路上，离市中心不远，该小区规模比较大，从外观上看，小区建设得也相当漂亮，均在在6200元/平方米左右，在常州属于中高档住宅了。 总体而言，常州的楼市比较温和，房价相对处于低位，从长期来看，常州房价的上涨空间要比苏州和无锡大，但是参照常州目前的经济发展趋势，常州的房价不太可能涨到像苏州房价那么高的位置。 四，结论 通过为期四天的草根调研，我们认为： 苏州园区的房价上涨趋势早已启动，由于需求旺盛，房价有望进一步上涨。 无锡整体环境不如苏州，但新区参考苏州工业园区模式正处于规划建设中，房价具有上涨的想象空间。常州的房地产市场比较温和，房价相对较低。 我们认为：房地产市场的需求有三种类型，一是外来人口安家落户的购房需求，二是原住民改善居住环境，消费升级的购房需求，三是投资需求，这三部分需求的弹性依次递增。在宏观政策不确定的情况下，房价主要依赖于第一种类型的需求量，而这部分需求是由整个城市对外来人口的吸纳力度和经济发展速度决定的。二三线城市和一线城市所不同的是，一线城市对外来人口具有天然的吸引力，而二三线城市吸纳外来人口的力度还要看这个城市未来的经济发展速度。因此，二三线城市房价涨不涨，不是简单的看这个城市房价低不低，主要是看这个城市招商引资的政策导向和经济发展速度，以及由此带来的对外来劳动力的需求量。 此外，我们还认为房价不仅取决于地理位置、小区环境，更取决于整个区域板块的配套设施和人文环境。尽管苏州金鸡湖东岸距离市中心尚远，但是整个园区参考新加坡模式有统一的规划，配套设施相当齐全，更主要的是，苏州工业园区已经是一个整体，政府参与开放建设使得进驻园区的所有楼盘都受益匪浅，这也是购房者趋之若鹜的最大磁石。苏州工业园区的发展模式值得其他城市参考学习。
无锡太湖新区房增值保值空间较大。中海河山郡开发区房产的小区管理较好，中海河山郡开发区房产的相关优势介绍如下：
1、中海河山郡开发区房产环境较为优美：中海河山郡开发区房产项目周边半小时车程内有水关长城、小白杨野生动物园、龙庆峡、官厅湖、野鸭湖等85处风景名胜旅游区。
2、中海河山郡开发区房产周边商业较为发达：中海河山郡中海河山房产周边商业包括综合商场，康恒兴商厦、康乐隆超市、双信超市、兴隆市场、金海英商场、华丽服饰商场银行，中国农业银行、农村信用社、邮政储蓄邮局，康庄邮政储蓄所休闲娱乐设施等。
3、中海河山郡开发区房产医疗设施较为齐全：中海河山郡开发区房产的医保定点明和堂药店（分店）康庄镇医院等多家医院分布在项目附近。此外还有各类专科门诊、便民诊所及药店等，为户主提供全方位服务。
扩展资料：
中海河山郡开发区房产的其他介绍：
中海河山郡开发区房产周边50公里范围内分布景点多处。其中有烟波浩渺的官厅湖，颇具特色的古崖居、异域风情的天漠风光、秀丽的龙庆峡、辽阔的康西草原、古老的鸡鸣驿、野鸭湖湿地生态园等众多旅游度假景点。
还有保龄球会馆、阳光马球俱乐部、中海河山郡第一村观光采摘园、德青源生态园、辉煌国际度假村等休闲娱乐设施，业主可轻松享受高品质休闲生活乐趣餐厅：项目内部鹿跃餐厅已对外营业，主营中西餐。
购房者买房不仅仅考虑房价，还考虑地段、周边配套、交通情况等，所以很多人很喜欢购买地铁、公交站附近的房子，那么高铁站附近的房子值得购买吗？看完内行人分析，我有答案了！内行人的分析“点醒”了我！
近几年高铁兴起，有些购房者往往要在选择火车站周边的房子或者高铁站附近的房子而烦恼不已，其实要小编说，买房选在有学校、医院、菜市等配套周围的的房子才是万无一失的选择。不过，就火车站周边的房子或者高铁站附近的房子而言，一般来说，很多城市的火车站（旧火车站）都在市中心，例如南宁、杭州，而高铁站却在离市区较远的郊区。如果仅从配套或者地理位置（地段是否中心）而言，肯定是火车站附近的房子好一些。
简单来说，如果从配套成熟性而言，肯定是火车站附近的房子交通更快捷、生活更便利，但是房价也往往较高，并且火车站附近很吵，入住后可能为晚上失眠而烦恼；而高铁站（特别是新建的高铁站）附近的房子，人流量还不足，周边配套正在开发建设，在发展起来之前，因配套不成熟，房价往往较低，不过发展起来后，房价就会猛涨。如果从环境和规划来说，火车站附近的房子可能就没有高铁站附近的房子居住得舒服，因为高铁站附近的房子很安静，远离闹市，空气质量指数也为最优。
高铁附近的房子是否会升值需看城市规划及人口流动而定，并不是国内所有城市的高铁站附近的房子都值得购买。在很多城市就是因为高铁的通车促进了经济的发展，给当地的房价带来巨大的上涨动力，高铁新城作为最靠近高铁站的地区房价受益十分明显。例如，国内的一二线城市特别是那些省会、副省级城市和经济强市，这些城市高铁附近的房子都值得购买。但是，那些人口少、经济底子薄弱的城市，例如三四五线城市并没有太大的吸引力，一旦高铁通车之后不仅不会给这些城市带来利好反而还会促使更多的人口向外流失，加快地区的衰落，因此这些高铁附近的房子会降值。
总之，对于大城市或者发展快速的城市而言，高铁站（特别是新建的高铁站）附近的房子最有发展潜力，房产升值空间很大，如果你能在房价低点的时候买入，那么当周边配套成熟了，发展起来了，房价也会快速上涨，赚取的利润差价就很高。
互动：你觉得高铁站附近的房子值不值得购买？为什么？
