返租房子一般是指开发商与购房者就所购买的商铺达成的一种协议关系，主要是指开发商把商铺卖给购房者后，再回租商户所购买的商铺，其房租在商户的总房款中扣除掉，由开发商从购买者手中租回来统一管理。开发商不会自己经营的，他会免费的或有偿的（收取少量的租金）出租给其他租户（或者是你本人也可以），然后要求该租户要保证每个月有25天以上开门营业的，其主要目的不是为了挣钱，而是为了靠这些租户来盘活商铺的氛围，待所有的商铺都有做生意的时候，商铺的房价自然会上涨，对于开发商未卖出的商铺来说是可以买一个好的价钱的！
商铺售后返租是一种新兴的房地产投资方式，近年来备受关注。但是，人们也不禁疑惑，到底商铺售后返租的行为算不算算违法行为。接下来我就为你详细解答商铺售后返租的相关 法律知识 吧。
商铺售后返租不违法但违规
1、什么是售后返租
售后返租是商业地产(专题阅读)开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。
根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
2、售后返租违法吗
期房售后返租模式虽谈不上违法，却是违规的。目前没有哪部法律明确规定售后返租违法或合同无效，只是有相关的法律位阶较低的部门规章，通知等明确规定此行为违规。违法和违规的区别就是：违法可能导致合同无效，而违规一般只是导致开发商受相关行政处罚，对购房者来说影响不大。
不论怎样，售后返租，这种有风险的销售模式在期房销售中本身就是不被允许的，是违规的。业主可以向该区的住建委投诉。
2001年建设部出台了《商品房销售管理办法》，其中第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。”
2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，也明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
售后返租的特点
1在出售返租的交易过程中，出售/承租人可以毫不间断地使用资产;
2资产的售价与租金是相互联系的，且资产的出售损益通常不得计入当期损益;
3出售/承租人将承担所有的契约执行成本(如 修理 费、 保险 费及税金等);
4出售/承租人可从出售返租交易中得到纳税的财务利益。
售后返租可定罪
《解释》规定，如符合上述违法特征，实施以下情形之一，将以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购等方式非法吸收资金;不具有销售商品、提供服务的真实内容或不以销售商品、提供服务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金;不具有发行股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等方式非法吸收资金;不具有募集基金的真实内容，以假借境外基金、发售虚构基金等方式非法吸收资金;不具有销售保险的真实内容，以假冒保险公司、伪造保险单据等方式非法吸收资金的;以投资入股的、委托理财的方式、民间“会”、“社”等组织非法吸收资金等。
及时清退可免刑罚
《解释》规定，非法吸收或变相吸收公众存款的数额，以所吸收的资金全额计算。案发前后已归还的数额，可以作为量刑情节酌情考虑。非法吸收或变相吸收公众存款，主要用于正常的生产经营活动，能够及时清退所吸收资金，可免予刑事处罚;情节显著轻微的，不作为犯罪处理。
据悉，这是考虑到金融体制现状、经济发展、社会稳定等因素，以及贯彻宽严相济刑事政策。最高法刑二庭庭长裴显鼎称，认定其是否属于正常的生产经营活动，主要是看公司经营的主业是什么，融资的 渠道 和主要目的及资金款项的实际用途。
售后返租的概念分析
所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后的一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。
“投资者只注意到了高回报，对其高售价却没有保持足够的警惕。”有业内人士分析，从投资风险角度来看，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出年约7%、8%甚至9%的售后返租收益率，但实际上，只不过是开发商玩耍“羊毛出在羊身上”的把戏。
这是一种高收益高风险的运作模式，即典型的“售后返租”，适用于大型封闭式商场。现在更多的操作模式是通过委托第三方经营管理公司，开发商往往游走在合法与非法之间的灰色地带。“售后返租”看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面，但有很大的风险，一旦楼盘卖得不好或商铺经营不善，已收到售款的开发商可能携款跑路，投资者可能血本无归。
法律分析：
法律层面也早已对“售后返租”(集资)行为给出明晰的界定。根据《刑法》及《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规司法解释，未经有关部门依法批准，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，涉嫌刑法第176条所指的非法吸收公众存款罪;如果以非法占有为目的，以“售后返租” 方法 非法集资的，则涉嫌《刑法》第192条所指的集资诈骗罪;如果以非法占有为目的，以签订“售后返租”为内容的合同作为手段，骗取对方当事人的财物的，则涉嫌《刑法》第224条的合同诈骗罪;如果以“售后返租”为手段虚构事实诈骗公私财物的，则涉嫌《刑法》第266条所指的诈骗罪。
专业人士提醒：
虽然国家明令禁止，但不少商铺返租仍变相存在，作为投资者应提高防范这种风险的能力，目前，这类维权案件资料很多，投资者可以多加收集学习，提高风险防范意识。建议投资者在购买商铺时，先咨询专业法律人士，了解投资项目的风险性。在判断商铺风险时，不仅要看商铺的地段，还要考虑经营团队和开发商的实力。对开发商的承诺，一定要细化到纸上，写入双方签订的合同中，且投资者还要学会判断开发商所宣传的目标能否实现
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2 商铺回购协议书
3 售后回租合同
4 会计报表的操纵方式有哪些
5 商铺招商策划方案范文
返租
具体形式：
这是最原始的一种返租形式，它是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对现铺）发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报（约为8%—12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。
优势：
1．给与投资者以足够的信心。
2．可以收回商铺的经营权，所有权和经营权分离，有利于商场的统一形象、统一招商、统一经营、统一管理等，这样有利于短期内整合各方面资源，做旺整个商场，树立整个商场的形象。
3．返租作为商铺销售策划的一大买点，在商铺销售的各大案例中屡试不爽，对商铺的销售有极大的促进作用。
劣势：
1．返租给发展商带来极大的经营风险，这对发展商的资金实力和经营管理能力有很大的要求，而现实情况是返租的租金都相当高（在8%以上），而一个商铺要做旺通常要有个磨合期，也就是所谓的守场。在这时期，需要以低租金甚至免租的形式吸引商家过来经营，因而发展商在此时期要取得利润难度相当大，甚至可以说是只赔不赚，所以很多发展商的做法都是在返租前把售价打高30%左右，这种做法是把发展商的风险提前预支。
2．返租期通常在3年或5年，但承租户意愿的租期则五花八门，这样给商场的招租带来了困难。
3．返租期完了以后经营使用权将从新落到投资者手里，这意味着以后的经营发展商将对业主没有约束力，这将对以后的经营管理提供了难度。另外返租期之后商铺将逐步做旺，而这以后的高额利润发展商将无法泛指，这实际上使发展商扮演了一个为人作嫁的脚色。
4．这种传统形式的返租在市场上早已使用，对投资者已缺乏新鲜感，而且国家规定未竣工的物业不许采取返租的形式进行销售，因而这种形式的返租有待探讨。
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