家乡登封，是河南省会郑州下辖的一个县级市。它的名字来源于唐朝的武则天，“登嵩山，收禅”。但人们所熟知的“武术之乡”，更多的是嵩山少林寺的印象。此外，登封还因豫剧《席绢通》中的一句“小苍娃我离开登封县”而被戏曲爱好者所熟知。
作为一个在山脚下长大的孩子，登山一直是记者为数不多的娱乐活动。然而，随着城市化进程的加快，越来越多的亲戚朋友选择住在高楼里。不再像以前一样端着他们的饭碗在街上走来走去，年味越来越淡。
商品房已经成为“过去式”
还记得去年我们聚在一起的时候，大家还在讨论“楼市怎么走”“现在是不是最好的入手时机”之类的话题。然而，今年似乎没有人感兴趣，所以记者们开始问为什么。
首先，供大于求。个体户李四(化名)认为，“现在登封到处都是新建的商品房，拆迁户多，大家手里不缺房子。而且现在镇上的超市商场越来越多，很少有人愿意再往城里挤了。房子会卖给谁？”
其次，房价太高。在煤矿工人王武(化名)看来，这几年登封房价翻了一倍，所以大家都争着买投资，包括很多农民工也回乡买房；现在房价动辄上万元，基本见顶，已经远远超出了这个人均月收入只有1000元左右的小县城的承受能力。
房子多，价格高，导致大部分房地产项目都很难转换。一个2017年刚买房子的朋友抱怨，“我买房的时候，首付基本都是从零开始借的。开发商根本不愿意让步，甚至有些楼盘没有‘内部资源’根本买不到房子。现在，首付贷和首付分期又悄然流行起来。到处都是房子，随便挑。”
房地产出路
事实上，在部分房企看来，全国范围内，由于一线城市土地成本高、限价政策管控严，三四线城市普遍被认为是房企规模化发展的下一个机会。比如战略布局不断下沉的新城控股，董事长王振华明确表示“三四线城市的红利还有一段时间，未来三五年会有更好的机会”。
但也不是绝对的。很多龙头房企认为三四线城市还是需要精心布局。2019年调控政策坚持“一城一策”，三四线城市也未能幸免。更重要的是，房地产的发展前景还是应该以产业和人口为基础。
登封只是一个60多万人口，没有大规模产业的“小县城”，其房地产业前景堪忧。
然而，作为一个旅游城市，登封的旅游资源越来越受到重视，旅游地产似乎正逐渐成为城市房地产业的新支柱。
《登封市旅游产业发展“十三五”规划》明确提出，要充分发挥旅游产业的综合带动作用，进一步提升登封旅游产业核心竞争力，把旅游产业培育成为战略性支柱产业。
资本结算
登封旅游地产的发展最直观的体现就是绿地集团、正商集团等大型房企的进驻和巨额投资。
2017年开始，绿地集团邀请M.A.O建筑事务所对登封西城旅游开发区进行整体规划，为登封带来总投资超过200亿元的世界级功夫静修胜地。除了休闲、娱乐、餐饮、酒店等传统板块。该镇还规划了大型度假公寓区，包括庭院式和单庭院式两种类型，预计将成为未来企业的一大利润点。
除了绿地，河南省房地产龙头企业正商地产也宣布，2017年初将在登封另一个戏曲名地朝阳沟建设生态旅游村，实现居住与文化旅游的有机结合，打造豫剧文化名村、乡村旅游度假区朝阳沟戏曲文化小镇，计划投资30亿元。
虽然正商地产在登封布局了多个项目，但涉足旅游地产还是第一次。而且虽然选址在豫剧中很有名气，但实际上朝阳沟并没有少林寺等知名景点那么发达，而是冷清，未来发展前景有待观察。
除了大型房企，近年来登封大量民间资本也开始大举投资旅游地产。
首先，这些民营资本花大力气新建、修缮了很多景点，周边新建了大量商品房。比如高草集团策划功夫演艺，号称中国唯一的“世界功夫竞技中心”；荣昌集团打造铁路文化主题公园；兴宇煤业建设大熊山旅游区...
其中登封最著名的景点是少林寺。近年来，从市区到少林寺约15公里的山路两侧出现了越来越多的别墅和平房，建筑规格远高于市区和其他地区，自然要花不少钱。
其次，当地政府也号召每个乡镇开始“美丽乡村建设”运动。比如，唐庄乡打造了“美丽乡村、开心农场”的业态，徐庄镇围绕“情人谷景区”打造了“美丽乡村、沟曲旅游经济”的业态，围绕城市、景区打造了“大型乡村旅游经营单位”的业态。
前景如何？
但登封旅游地产的未来还很难下定论。
登封的名气毕竟仅限于中原的市县，生活环境尤其是自然环境更难称得上优秀。外地人假期无聊去旅游很正常，但是很想在这里生活，甚至出高价买附近的房子，怕意愿不高。
换句话说，虽然目前当地旅游业看似蓬勃发展，但仍处于“观光旅游”阶段，如果没有宜人的气候或美丽的风景，在海南发展成类似三亚、云南的“度假旅游”会非常困难。
在记者身边的几十位亲友中，只有几个扎根当地的朋友表示以后有钱可以考虑购买养老，而大多数都明确拒绝，尤其是长期在东南沿海地区工作的朋友，直言只有当地干燥空的气体和严重的雾霾让人难以忍受。
以徐庄乡为例，由于建立了“情人谷景区”，各种娱乐设施比较齐全。因此，春节期间游客络绎不绝，但相应消费项目的生意却不尽如人意。而且徐庄乡很多新建商品房的价格不升反降，有的甚至从最初的1000元/平方米左右，腰斩到最近的500元/平方米左右。据说很多中小开发商倒闭了，很多烂尾楼也跟着倒闭了。
本文来自《国际金融报》。
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