说到地产这个话题，很难绕过曾经的宇宙第一地产公司恒大。如今，其庞大的债务规模，让全国各地的恒大业主、投资者、上下游关联企业无数颗心在嗓子眼。
穷人喜欢存钱，而富人喜欢负债。许多人都熟悉这一财务报表，它在通货膨胀的经济环境中确实有意义。但是债务，这把达摩克利斯之剑，具有两面性。它挂在头顶，是开疆拓土的法宝。一旦落下，就成了杀死自己的武器。
目前恒大的表内债务为1.97万亿人民币。这是什么概念？
2020年贵州、山西、内蒙古的GDP都不到1.8万亿，低于恒大的负债。2020年甘肃GDP 9000多亿，是恒大负债的一半。
这三个省不管哪一个一年不吃不喝，都还不起恒大的债。
据财新网26日报道，多国政府为恒大集团项目设立专项资金托管账户，以确保项目完成。这个资金托管专用账户和传统的预付款专用账户类似，都是为了防止预付款被开发商挪作他用，但这次的资金托管专用账户更加严格，这和恒大近期披露的挪用购房款有很大关系。
很明显，恒大头上的达摩克利斯之剑出鞘了！
在此之前，恒大在9月1日发起了“保底交楼”的军令状签约会。中秋节，许家印致信号召恒大全体员工实现“保楼交房”目标。“保楼交房”成了恒大的生死线。交楼后现金流可以补充，还是有机会的。如果大楼不能交付，只能原地爆炸。
恒大期房的业主，心情是最忐忑最复杂的。这些人有的是不明真相的人，有的是知道风险却想碰碰运气的投机者。不管怎样，他们的命运不再掌握在自己手中。
据说可能有人不信。即使恒大拿到这块地，其净负债率在国内上市房企中也不是最高的，仅排在30名左右，其净负债率在市值前50的房企中也仅排在第六位。可想而知，中国还有很多矿等着买家去踩。
为了防止更多的购房者盲目投资，重蹈覆辙，我们根据2021年上半年50强房企的财报，分别按照净资产负债率、营收、有息负债进行排名，希望让大家了解各个房企的风险情况，有利于后续的投资和购房。
首先说一下净资产负债率的排名，净资产负债率反映了房企的经营风险系数。计算方法为:(有息负债-现金余额)÷净资产，即房企净负债与净资产之比。由于房地产行业杠杆率较高，相比资产负债率，净负债率更能直观反映房企资金链的安全状况和杠杆水平。
如果房地产企业的净资产负债率在100%以上，说明企业的负债已经高于企业的资产。用曹的话说，这些企业几乎没有钱偿还这些债务。
从榜单中我们可以看到，首创控股、法华股份、RF地产、绿地、恒大占据了净负债率前6名，其中有5家净负债率均在100%以上。恒大的净负债率刚刚降到100%以下，但是只计算了表内负债，也就是只把恒大控股子公司欠的钱计入上市公司的财务报表。
问题是恒大最近一年有转移表外负债的嫌疑，表外负债很高，市场估计至少上千亿。这笔钱有相当一部分是欠上下游供应商的，恐怕只有很大一部分知道金额和能不能还。可以参考一下三叔年中对恒大商票5000多万做“坏账准备”的新闻，说明已经做好了这笔钱打水漂的准备。
这六家房企一旦资金链断裂，极有可能出现未完工的“烂尾楼”，这就需要购房者提高警惕，避免掉入坑中。
我们来看看有息负债的排名。顾名思义，有息负债就是房企需要承担利息的债务。偿债成本高，压力大，更能反映房企真实债务水平。
可以看出，恒大以5700亿的有息负债遥遥领先，比第二名保利多了近2400亿，第三名碧桂园和第四名融创中国均有超过3000亿的有息负债。
其中，恒大的融资成本也是最高的，2020年达到9.49%，而保利地产的融资成本只有4.77%，碧桂园和融创分别为5.56%和8.28%。也就是说，恒大不仅欠债最多，利息也最高，一年要还540亿。
未来中国铁建和中海地产都是国企。虽然有息负债高，但融资成本远低于民营企业。此外，他们的财务状况良好，风险系数相对较低。但是国企的青天有点难熬，“三条红线”还踩着两条。最近项目也被曝出停工、裁员、业主维权，存在一定风险。
第9名的华夏幸福和第10名的龙湖，虽然利息和负债差不多，但是各自的情况却大不相同。比如华夏幸福的融资成本是7.97%，而龙湖的融资成本只有4.39%。华夏幸福的“三条红线”都在中间，龙湖是“三条绿线”。截至2021年9月初，华夏幸福未能按期偿还债务本息共计878.99亿元，公司货币资金余额139.8亿元，其中可用资金仅7.34亿元。而且，自9月24日起，华夏幸福已经临时停牌。根据华夏幸福的公告，公司正计划在省市政府的指导下，与债权人就全面的风险缓释方案进行沟通。
综上所述，有息负债前十的房企中，恒大和华夏幸福处于高风险位置，绿地和碧桂园。融创处于中等风险水平，其他国企开发商和龙湖处于低风险水平。
最后，我们来看看2021年上半年房企营收排名。收入是企业利润的主要来源。对于房企等高杠杆行业，营收可以保证充足的现金流，不至于因为资金链断裂而破产。
2021年上半年中国房企营收前三名分别是绿地控股、碧桂园、恒大，营业收入均在2000亿元以上。绿地和恒大收入分别增长34.74%和27.02%，恒大收入同比下降16.48%。恒大解释称，与房地产开发相关的部分应付款逾期，导致部分项目停工。如果这个说法是真的，那么恒大正在进入一个恶性循环。现金流不足导致项目停工，项目停工导致收益下降，进一步导致现金流不足。
目前，绿地、恒大踩了“三条红线”中的两条，碧桂园踩了一条。如果把营收比作一个杯子的盖子，碧桂园是三个杯子两个盖子，还有翻盘的空间，而绿地和恒大是三个杯子一个盖子。一旦盖子跟不上，游戏就要结束了。
同样，华夏幸福也出现营收下滑，营业收入210.68亿元，同比下滑43.63%，已暂时停牌；法华营收207.7亿元，同比下滑9.15%。与此同时，法华的有息负债达到1421亿元，在有息负债排行榜上排名第14位，净资产负债率127.6%，已经到了非常危险的境地。
最后做个总结。净资产负债率前6名公司财务状况极度危险，7至11家公司中度危险；有息负债名单中的恒大、绿地、华夏幸福、法华股份、RF集团极其危险，尽量避免投资相关资产；此外，蓝光和泰禾集团不再列入统计范围，因为它们的市值不到100亿元。但目前这两家公司“三条红线”都有，风险系数不亚于华夏幸福和恒大。
以前在一些排名中，我总喜欢说房企的规模。如《2021年中国上市房企评估研究报告》显示，恒大在中国房企中排名第三，其次是融创、保利、中海。这个有点莫名其妙，更何况保利和中海都是央企，金光保护三条红线都是绿色的。就连一向以高杠杆著称的融创也只踩了一条线，龙湖是现金最多、杠杆最低的民营企业。
然而“三条红线”全线飘红，负面新闻不断的恒大，却排在这些企业前面，进入前三。侧面说明国内一些机构对企业的认知还停留在规模更大、实力更强的层面，对企业的内在风险视而不见。这种现象在一定程度上误导了公众，甚至使一些投资者的投资决策出现失误。
中国房地产行业的“春秋时代”已经结束。在“三条红线”的洗礼下，大量中小房企将依次倒下，个别大型房企上演“三家分金”也不是不可能。在即将到来的“战国时代”，只有那些综合实力强、财务状况好的均衡房企，才不会被时代的大潮淹没。未来中海、保利等央企，万科、龙湖等民企有望成为最后的赢家。
