随着存量市场的到来，二手房交易政策也在持续完善。继调整二手房限售、优化“认房认贷”等政策后，近日南京、苏州、济南、昆明、深圳、金华、珠海、福州等数十个城市推出的二手房“带押过户”政策备受市场关注。
助力盘活存量市场
随着城镇化的快速发展，国内房地产市场存量时代已经到来。据早前链家地产数据显示，2016年中国二手房交易额超过6万亿元，占住房交易总额的41%。其中，北京、上海和深圳二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%和60%。此外2017年有24个城市的二手房交易量超过新房，成为满足住房需求的主要渠道。
诸葛找房分析认为，“带押过户”模式对于二手房交易而言，主要会带来两方面利好。其一，降低交易成本，即卖方无须解押及筹措资金，可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，有效降低交易成本以及解除资金筹措的困扰；其二，降低二手房交易风险，买方可将购房款直接存入提存账户，在一定程度上保障了交易主体的利益。
整体来看，二手房交易风险及成本均有所降低，从根本上缓解二手房交易困扰，对市场活力的提升效果或更明显，同时对促进当前房地产市场健康良性发展具有非常重要的现实意义。目前南京、深圳等城市均出现了二手房“带押过户”案例，未来预计将有更多城市跟进。
《民法典》护航
那什么是“带押过户”？顾名思义，带押过户是指存在抵押的房产不用提前还贷就能完成过户，办理新的抵押，发放新的贷款。
以前传统的交易模式是，抵押贷款的房产想要过户，先要自筹足够资金将剩余的贷款本金还清，拿回房产证后解除原有抵押登记，再交易过户给新的买家。
实施 “带押过户”后，二手房交易减轻了“过桥资金”烦恼，降低了房屋“入市门槛”，增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，扫清了交易障碍，进一步充实二手房市场活力。
有资料显示，“带抵押过户”主要受惠于《民法典》的推行。
据《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
业内人士指出，在《民法典》出台之前，我国对抵押物交易的限制都较为严格。《民法典》施行后，明确了房屋作为物的属性，带来了抵押权设立在“物”上而非“人”上观念的转变。“带押过户”模式的出现使交易渠道更为畅通。
济南、深圳等地率先试点并落地
据了解，早在2021年初《民法典》生效后，珠海就已经推出二手房交易“带抵押过户”的模式，成为第一个试点“带押过户”的城市。除珠海外，近日山东济南、山东莒南、南京、苏州、昆明、深圳、金华、福州、无锡、海南等地均已开启试点工作。
以济南为例。目前工行山东省分行落地全国首笔二手房“带押过户”业务。据悉，工行山东省分行严格按照《民法典》和《二手个人住房贷款管理办法》相关规定，创新引入齐鲁公证处“提存账户”管理环节，为业务安全保驾护航。
8月17日，济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心、市司法局等宣布，创新推出二手房“带押过户”登记，对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。
据了解，济南市自然资源和规划局不动产登记中心拓展线上申请系统，银行贷款审批完成即可线上申请抵押预告登记，买卖双方在手机端确认“双预告登记”。同时，通过积极向房地产开发企业、房屋经纪机构延伸预告登记端口，进一步简化办理流程。
值得注意的是，在济南推出的“带押过户”流程里，引入公证“提存账户”是重要的一个环节。据悉，在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易失败，资金将原路返还，避免发生资金纠纷，降低交易风险。
除了济南外，9月17日，海南省人民政府办公厅印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》提出，探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展“带押过户”登记试点。
9月20日，山东省临沂市莒南县发布《莒南县2022年促进房地产平稳健康发展政策（第二批）》提出，莒南县将执行实行二手房“带押过户”登记模式，存在抵押的房产上市交易，不用先归还原来的房贷就完成过户、抵押、发放新的贷款。
在“带押过户”利好的推动下，南京、深圳等城市均出现了二手房“带押过户”落地案例。
据悉，9月16日，南京市不动产登记中心通过与建设银行(601939)、南京银行(601009)等50余家银行合作，已完成全市158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿元。
深圳市坪山区司法局9月1日消息，坪山公证处完成深圳首例“公证提存 免赎楼带押过户”二手房交易服务，实践二手房交易新模式。
此外，自《民法典》出台之后，福州市不动产登记和交易中心主动作为积极行动，于2021年4月便启用相关的新版申请表，之后不断简化相关流程、材料，呼吁更多的银行机构实际参与进来，目前福州已办结“带押过户”业务300余宗。
北京试点“连环单”业务并行办理
据中指研究院监测数据显示，2021年北京二手房成交面积超过1700万平米，显著高于新房的1010万平米。同时由于购房成本较高，市场中“连环单”很多，市场运转更加依赖二手房置换改善的链条。
北京作为存量交易的主力市场，二手房交易也在持续完善。9月23日，北京市住建委和市规自委印发《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》，将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理。
据悉，“连环单”是指在同一时期内，购房家庭先出售名下住房，再次购买住房的交易业务。“连环单”业务并行办理是指优化购房资格核验规则，将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，以提高房屋交易效率、降低购房成本。
试行期间，申请“连环单”业务的购房家庭应符合以下条件：有同时出售名下住房、购买本市存量住房需求；出售原住房后，具有北京市商品住房购房资格。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示，按过去的做法，“连环单”家庭一般要在卖出名下住房并办理转移登记后，才能腾出资格购买下一处住房，交易周期较长。实行并行处理后，优化了购房资格核验操作，可以有效缩短“连环单”的交易周期。
实行“连环单”业务并行办理，可以有效提高二手房交易效率，畅通二手房置换改善链条，提高房地产市场活力。此政策的主要效用在于缩短交易时间，对市场供需的影响或较为有限。同时需要注意的是，目前仅将“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的连环单业务纳入试行范围，涉及新房的“新房←B家庭←C家庭”链条暂不试用。
业内人士指出，不论是北京的“连环单”业务并行办理还是其他城市的“带押过户”新模式可适用多种交易主体的需求，随着低成本、低风险优势的进一步显现，二手房市场或将迎来新的发力点。
