最近恒大的霹雳事件主导了整个互联网。当然，除此之外，还有曾经风光无限、股价飙升的华夏幸福房企，也深陷风暴之中。
房企的暴雷，作为吃瓜群众也是津津乐道。看到房企一个个的暴雷，吃瓜群众对房价被这些房企一天比一天卖的怨念似乎消失了。
甚至有房地产业内人士幸灾乐祸地认为，行业最黑暗的时刻还没有到来，预售制度和合作开发的后遗症还没有完全释放。一波已经爆炸的(房企)会在他们的深度配合下，引发几次爆炸，几次交叉串联的雷雨。......
那么，房企暴雷背后的原因是什么？
答案当然是房企负债太高。
我们来看看《中国房地产报》10大上市房企2020年负债排行榜:
从上述上市房企2020年债务清单来看，前四大债务均超过1万亿元，其中债务总额排名第一的中国恒大债务总额高达1.95万亿元。
我们再来深入看看中国恒大近8年的负债率:
那么，看到这里，我们不禁产生一个疑问。房企负债为什么这么高？下面，先抛开房企的经营负债，我们来看看他的财务负债的类型。
第一，土地保证金融资
土地保证金融资，在房地产行业有一个术语叫“先行融资”，也就是说，在土地保证金支付之前，已经引入了融资机构。那么，他到底是怎么操作的？
一般来说是通过股加债的融资模式，即开发商和融资机构成立平台公司(SPV)。一般来说，在这个平台公司里，开发商持股51%，融资机构持股49%。然后，金融机构的资金通过平台公司用于支付土地保证金。
如果土地保证金需要用美元支付(当地政府需要引进外资)，外资机构会在中国设立第一平台公司(SPV)，然后这个平台公司和开发商设立第二平台公司(土地拍卖公司)，然后美元通过第一平台公司注入第二平台公司，用于支付土地保证金。
另外，有的房地产公司直接要求他的总承包商为他缴纳土地保证金，作为总承包商承包工程的条件，操作方式与上述路径一致。一般50%-70%的资金可以通过土地保证金融资的方式融资，如果总包垫付的话甚至高达100%。
土地保证金融资最大的问题是土地抵押的问题。现阶段无法抵押，因为土地证还没出，但开发商会拿其他土地抵押贷款。
二。土地款、前期费用和部分建安资本融资
一般来说，在取得预售许可证之前，开发商的投资是净投资。这时候开发商的投入就会达到资金的顶峰。
土地、前期费用、部分建安资金的融资俗称“前端融资”，与土地保证金的融资方式基本相同。也是金融机构通过股份、债券进来，然后开发贷下来之后，到期置换或者偿还的模式。
一般土地的融资、前期费用和部分建安资金也可以根据土地款或资金峰值合并成50%-70%的资金。利率约为年息13%，略低于土地保证金融资的利率(约为年息15%-18%)。
这就是50强房企超前端融资和前端融资的情况。一些排名靠后的房企，土地款、前期费用、部分建筑安装融资的利息高达20%。
三。发展贷款融资
基本上开发融资需要满足“432”条件，其中“4”是指四证齐全(土地证、土地使用证、施工证、施工证)，“3”是指开发投资要达到总投资的30%，“2”是指二级资质。
开发贷款一般由四大商业银行融资。当然，一些城乡银行也可以做开发贷，但是额度不高。四大行愿意在房企资信良好的情况下与房企合作，不仅是因为房企有土地可以抵押，更重要的是开发贷款银行也想接手房企的房贷业务。
开发贷的利息远低于超前端融资和前端融资，一般在5%-8%左右。所以很多开发商会用开发贷的资金来偿还超前端融资和前端融资，也就是用低成本的资金代替高成本的资金。
贷款融资一般为项目总投资的50%-60%。
四。供应链融资
供应链是指以房企上游的总承包商或材料供应商为主体，以尚未支付的工程资金和材料为基础资产的融资。这种融资由房企以土地抵押、股权质押等方式提供，甚至部分融资机构需要房企实际控制人提供连带保证责任担保。
房地产企业上游的总承包商或材料供应商融得资金后，通过投资款、合作款、诚信付款、贷款等方式向房地产企业支付融资款。
供应链融资的利息和前端融资差不多，年化率13%左右，额度为基础资产的50%-60%。
动词 （verb的缩写）后期融资
后期融资有两种，一种是预售后的后期融资，一种是交付后的后期融资。
这种融资模式以未售商品房为基础资产进行融资，有效满足了开发商快速回笼销售资金的需求。
后期融资的融资成本在年化13%左右，和前端融资、供应链融资差不多。数额取决于未售商品房的价值，一般为未售商品房的60%左右。
不及物动词其他融资
其他融资包括销售余额的资产证券化融资、物业租赁的资产证券化融资等等。
当然，房企的上述融资基本都是通过信托、基金、保理等方式进入房企。在“三条红线”出台之前，上述融资大多以“股+债”或“债”的形式出现；“三条红线”出台后，很多房企都在忙着减债。因此，这些资金极有可能以“纯股、股加债”或“开股实债”的形式出现，进一步增加运营融资。
随着各种资金通过各种渠道和形式进入房企，进一步推高了房企的负债。
