《中国经济周刊》记者谢伟|北京报道
卖不掉地？！
自8月第二轮集中供地以来，多个城市住宅用地流拍率大幅上升。
9月15日，杭州第二轮集中供地出让10宗地块。但9宗地块因房企注册数量不达标，未能进入正式竞价程序。最终10块地只有一块成功成交。
无独有偶，这种现象也出现在合肥、成都、沈阳等“双集中”(集中供应、集中调入)城市，引起市场。据分析，截至目前，已完成第二轮集中供地的8个城市，有超过100宗地块或直接拍卖，占土地供应总量的30%以上。这种情况和2007年下半年差不多。
土地市场一直是楼市的“晴雨表”。近期多个城市土地拍卖的原因是什么？土地拍卖会有连锁反应吗？对于购房者来说，期房意味着什么？
潮水来了？
今年2月以来，城市住宅用地供应“双集中”政策在22个重点城市进行试点。截至6月底，首批宅基地集中供应结束。中银证券数据显示，22个重点城市首批集中出让共785宗地块，总建筑面积1.05亿平方米；楼面均价9993元/平方米，比去年上涨20.7%；平均保险费率为15.3%，比去年高1.6个百分点。重庆、厦门地价涨幅超80%，溢价率超30%，无锡、北京、杭州、南京超70%地块封顶，长春、青岛、郑州超75%地块底价成交。意外的数据瞬间点燃了市场热情。
然而，随着各城市第二轮集中供地的开启，土地市场突然遭遇“寒潮”。
9月15日，连续四年“卖地”的杭州，首次在拍卖市场受到冷遇。挂牌的9宗地块因房企登记数量不达标(3宗以上)，未能进入正式竞价程序。最终10块地只有一块成功成交。
有人认为，杭州第二轮集中供地遇冷的特殊原因在于，这些竞拍出让的优质地块，拿地门槛很高。根据竞价规则，房企为了争夺优质地块，需要先提供一份建设方案。方案通过后，他们就可以进入竞标程序了。中标后，房产需要通过验收，然后出售现房。有效申请文件少于3份的，取消投标报名资格申请。所以这类土地的供应和成交明显冷淡。
然而，变冷的不是杭州。
作为土地拍卖规则调整后第一个重启集中供地的城市，福州先是挂出了26幅地块，随后又宣布因出让方案调整而临时出让2幅地块。9月7日，就在正式土地拍卖前一天，福州市自然资源和规划局宣布，因出让方案优化，取消4宗地块出让。最终福州13宗地块成交，另有2宗地块流拍，5宗地块终止出让。
随即，9月10日，济南第二批集中供地结束。开拍前的55宗挂牌地块中，有18宗提前终止，成交37宗，均以底价成交。
9月11日，天津第二批集中供地结束。61宗挂牌宅地中，9宗暂停，2宗流拍，31宗底价成交。
9月14日，成都市公共资源交易服务中心公布，原定于9月15日-17日的成都市第二批集中供地，有17宗地块因故终止。最终，原计划出让的75宗地块中，只剩下58宗待出让。3天集中出让52宗地块，拍卖出让6宗，底价出让38宗。
9月15日，第二批集中供地前夕，合肥土地市场网发布公告，26宗地块中的18宗延期出让，由拍卖转为现场挂牌(编者注:拍卖需3人以上参与，挂牌日期由9月16日改为9月29日)。
9月15日，沈阳市自然资源局发布通知，第二轮集中供地46宗地块中，共有24宗地块提前终止出让，仅剩下22宗地块进入招拍挂程序。最终本轮仅成交19宗地块，竞拍3宗。
这并不能阻止市场的叹息，房企拿地积极性减弱。房企真的害怕吗？
9月中下旬，南京、广州、重庆等热门城市迎来第二批集中供地。在这些热门城市中，不少城市叠加了征地政策调整。在“三条红线”、债务到期、融资新规的背景下，房企对于拿地的态度耐人寻味。
房企不积极的风险是值得的。
但集中供地遭遇了拍卖，供需不匹配，显然不是一个令人满意的结果。
那么，重点城市大规模土地拍卖的原因是什么？
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者指出，像杭州这样的拍卖，与竞争质量的约束有直接关系。品质竞争涉及到更大的工作量，即房企需要为品质优化做持续的规划，增加了房企拿地和开发的成本。同时，一些有竞争力的优质项目相对受限，包括现房销售，也会让一些房企规避。所以，这样有竞争力的优质地块，后续能否更好地推向市场，真正符合房企拿地意愿，也是非常重要的。
“其实房企的这种现象应该是一个值得当前重点关注的风险点。”严跃进告诉《中国经济周刊》记者，最近关于房企负债、经营压力大的案例不断增多，各种担忧也确实增多了。从房企投资端的动作来看，拿地压力很大，或者在企业资金状况恶化时拿地积极性减弱。所以要保持房企拿地的意愿；否则房企拿地节奏会放缓，对于各地供地目标的完成将是一个不小的挑战。同时，类似的拿地意愿减弱也说明地方政府需要积极倾听房企的声音，主动为房企减负，真正让房企参与到土地供应和交易的市场中来。
中证蔡中鹏远地方财政投融资研究院执行院长温来成向《中国经济周刊》记者分析。今年以来，全国继续坚持“房住不炒”，也对市场进行了相应的政策调整，并约谈了一些地方官员。从9月份发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，房价涨幅确实处于下降趋势，经济仍处于逐步下行态势，势必会对土地市场产生影响。
温来成表示，加上前几年房企盲目激进扩张，很多企业出现高负债问题，恒大、华夏幸福等部分房企经营困难明显。在“三条红线”和收紧融资政策防止房企无序扩张的压力下，很多开发商资金链受到很大影响，即使想拿地也力不从心。因此，很多地方政府在招拍挂过程中频繁出现浮动拍卖的现象。
“其实还是因为房企拿地面临很大压力。一个是资金压力，这是房企目前需要关注的。另一个是拿地本身的压力，有些地块要求更高。”严跃进直言，恒大事件本身对其他房企的直接影响不大，但反映了一个共同的问题，就是恒大这样的大房企压力这么大，其他房企的压力估计也不小。
在严跃进看来，目前的土地市场需要解决的问题有过冷或者浮动拍卖，这充分说明了市场的新趋势和新情况。总的来说，一些大城市或者热点城市也出现了降温，这些都是需要关注的风险。预计后续在土地供应和土地交易方面的政策可能会有所调整，值得观察和期待。
那么，对于购房者来说，土地拍卖释放了哪些信号？
严跃进表示，从消费者和购房者的角度来看，近期房价和银行信贷的下降会导致拍卖减少。但另一方面，拍卖事件多了，或者可能会有楼市低迷的预期和判断，会减少盲目看涨的心态，这是一个重点内容。
会不会影响地方财政收入？
国有土地使用权出让收入是地方财政收入的重要来源，很多人为此担忧。开发商不积极，最直接的影响就是地方土地财政收入锐减。
“从地方财政来看，房地产市场的相对萎缩，尤其是土地价格的下降，会对地方财政产生相应的影响。”温来成向《中国经济周刊》记者直言，过去这直接体现在土地出让金收入下降上。目前，出现了新的情况。“事实上，地方政府发行的专项债券大多以土地收益作为还款来源，尤其是即将到期的债券。如果地价出现问题，可能会影响这些债券的本息偿还。”
“连锁反应很明显，拍卖显示土地供应没有完成，自然会给地方政府造成压力。而且，拍卖还影响项目的供应和住房项目的投资。”严跃进告诉《中国经济周刊》记者，不过，“巡回拍卖”不会成为常态。土地市场本身就有博弈概念，类似的巡回拍卖会迫使地方政府修改土地供应规则。估计各种新政策也在路上。从成交来看，拍卖明显影响了土地供应的正常节奏，不是好事。当然，拍卖也说明市场在降温，意味着政策可能会有所缓和。
事实上，就在今年8月，相关部委曾召开闭门会议，要求各城市第二次集中供地溢价率不得超过15%，不得提高起拍价。这被视为限制了地方政府对土地的财政依赖。
而如果因为拍卖而改变政策预期，是否意味着房地产市场“绑架”了地方财政？
"拍卖现象是暂时的，是正常的市场行为."温来成直言，“就像房价一样，不可能永远涨下去。长期来看，中国需要一个相对稳定的房地产市场，既不能让房价暴涨，也不能让房价暴跌，让市场各方形成稳定的预期。”
"中国的城市化率仍在提高过程中."温来成补充道，目前中国人均GDP刚刚超过1万美元，发展空还很大。城镇化还会继续，高品质的房子还是要供应的。从长远发展来看，还需要稳定的土地市场。
编辑:杨琳
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