对于大多数人来说，买房需要向银行贷款，这就涉及到一个重要的问题——还款方式。一般来说，偿还房屋贷款有两种方式:等额本息和平均资本。
其实这两种方式很多人都不知道怎么选择。通常银行的违约是等额本息。你不主动，银行是不会换的。
最近房贷利率连连上涨，贷款成本越来越高。全国各地首套房利率一直在6%左右，二套房更夸张。有的银行甚至破了7%！你不懂“平均资本”和“等额本息”的区别，但是会亏大的。
一字之差，大有不同等额本息都是按照贷款的总本息相加，然后平均分摊到每月还款额中，每月还相同数额的钱(包括本金和利息)。
平均资本在还款期内平均分配贷款总额，每月偿还相同数额的本金和剩余贷款产生的利息。这样一来，每月还款额是固定的，但是利息越来越少，每月还款额越来越少。
通过下图可以看到不同还款方式下每月还款的利息和本金的构成:
两种还款方式示意图
经过图中这一对比，每月还款的本息差异就很明显了。
等额本息，虽然每月还款额相同，但实际上前期利息多，本金少，后期利息越少，本金越多。
用平均资本的还款方式，每月偿还本金是一样的，前期多还利息和本金。但是，随着本金的减少，利息也会相应减少。
哪种更划算？举个例子，假设你贷款100万，贷款利率按基准利率4.90%计算，贷款期限20年，那么两种不同还款方式和还款金额的区别如下:
100万贷款，年利率4.9%。
同样的贷款金额和年限，平均资本比等额本息还款法的总利息少7.87万元。你可能觉得这个数字不太敏感，差别不大。再举一个例子:
如果按照现阶段(2021年8月)各地区最新平均贷款利率6.05%计算，平均资本总利息比等额本息还款少11.88万元。这个差价可以相当于普通白领一年的工资。
贷款100万，年利率6.05%。
经过数据对比，我们可以看到，同样的贷款金额、期限和利率，总利息:等额本息>平均资本。这么一算，你一定觉得银行骗了你吧？事实上，如果考虑到基金的投资价值，它们之间的实际利息是相似的。
到底怎么选？看了上图的对比，你可能会直观的认为平均资本可以节省利息，会是更好的选择吧？但是有几个因素需要考虑:
但是，如果投资收益低于贷款利息，不考虑风险，那么你就应该老老实实选择平均资本的还款方式。
一般来说，越早提前还贷越好，因为在还款前期，每月还款额多为房贷利息，后期提前还贷时，意义并不太大，因为还款的几乎都是本金。
如果考虑提前还款，建议在贷款期限的三分之一内结清最划算。比如30年的贷款，提前还款可以在第10年内还清，20年的贷款，可以在第7年内还清。
尤其是对于打算在5-10年内出售房产的人来说，选择“平均资本”更划算，因为本金是前期支付的。等额本息，每月还款额的近70%是利息。
对于短期现金流，可以选择平均资本的“多前少”模式。短期现金流，建议选择等额本息。
另外，如果是20-30岁的年轻人，可以选择等额本息。每月还款比较平均，可以自己控制支出。40岁以上的话，建议选择平均资本中的还款方式，因为40多岁的人在收入相对高峰的时候可以承担更多的还款。未来十年，他们的收入会随着年龄的增长而减少，还款也会相应减少。
总之，还款方式的选择要根据自己的现状和未来规划。
