买房是人生大事，但又有多少人谨小慎微，跳进开发商挖的“坑”里……8月20日至28日，本报连续刊发6篇消费者购买绿地集团房屋纠纷报道，涉及定金不予退还、虚假宣传、强行扣除违约金等一系列问题。，引起了市民的极大关注，也在银川掀起了“理性购房远离陷阱”的热议。今天，本报重点梳理这些购房纠纷的症结所在，根据相关法律法规，带你看看购房陷阱到底是什么样子的。
1个陷阱
存款和存款
案例:【本报05年8月22日报道】银川市民陈女士交了5万元定金，在绿地城海畔轩二区订了一套房子。但由于流水不足，贷款无法顺利办理，房地产公司也因为没有足够的钱支付房款，没有退还5万元定金。
症结:陈女士在核对个人征信和银行流水前签署了订单协议，订单协议最后一条写着“不退不换不改名”。
律师说法:押金不等于保证金。目前法律上没有明确规定。一般在合同正常履行时，定金可以作为价款的一部分。合同不履行时，定金必须按原金额返还，包括“预付款”、“定金”、“定金”、“合同款”。房屋买卖合同一旦不签，可以根据相关法律收回。但是，押金不一样。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，支付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
如何避免:签订购房协议并支付定金不是签订商品房买卖合同的必经程序。因此，购房者在选房或买房时，要慎重与开发商签订购房协议。他们不仅要详细了解房子的方方面面，还要了解自己的贷款资质、还款能力等因素。不要草率冲动的交押金，以免带来更多的麻烦。
2个陷阱
误导性贷款
案例:【本报2004年8月26日版报道】购买绿地国际华都公馆的郝女士认为，置业顾问在查看购房者征信和银行流水信息时故意欺骗购房者，导致她被银行拒绝贷款，无法买房。因绿地集团银川学府置业有限公司14万余元预付款多次被拒绝，郝女士将该公司诉至西夏区法院，并胜诉。
症结:郝女士和丈夫认为，房地产公司的置业顾问在查看了他们的个人征信报告、银行流水等信息后，知道他们不具备申请贷款的条件，应该明确告知，而不是欺骗他们。
律师说法:为了让购房者直观了解购房成本，大部分销售人员往往会帮购房者算账，并列出贷款多少年、贷款百分之几、每月还款额等。，以示贷款买房容易，甚至随口告诉购房者自己有贷款能力。当购房者按照开发商的要求签订合同、支付部分房款、提交一系列贷款申请文件后，就会发现事情并没有那么简单。事实上，提供贷款的是银行，而不是开发商。贷款申请能否通过，贷款额度，贷款周期因人而异。如果银行不批贷或者降低贷款额度，而购房者已经付了部分房款，就会很被动。
如何规避:买房前，最好提前与银行确认贷款资格，并在购房合同中明确约定，贷款申请未获批准时如何处理。
3个陷阱
虚假宣传
案例:【本报2003年8月27日报道】刘先生在绿地城海珀兰轩三区买房时，置业顾问的口头承诺、售楼部的沙盘、广告宣传都显示，他买的房子附近有采摘园、绿地、塑胶跑道，但在入住前，他发现承诺的采摘园、绿地已经变成了垃圾中转站、公厕。为此业主和绿地集团银川学府置业有限公司多次理论无果。
症结:刘先生认为开发商在卖房过程中存在虚假宣传、故意隐瞒、欺骗购房者的行为。业主与绿地集团银川学府置业有限公司签订的一份购房合同附件上写着:“双方确认，宣传广告、销售广告、传单、售楼说明书、沙盘、电影、电视等宣传资料仅为宣传目的而设置或提供……不构成本合同的组成部分或附件。如果其内容与本合同不一致，以本合同的约定为准。未列入本合同的，视为双方未约定，出卖人未作出承诺；”“买受人确认，在签订本合同时，已知悉该商品房所在位置及其周边环境，包括采光、通风、道路、交通、公共设施等与该商品房本身无关的事项，今后买受人不得向出卖人提出这些要求或意见。”
律师说法:目前我国商品房销售大多通过预售完成，购买时房屋尚未建成。购房者主要是通过开发商的广告来判断是否购买，因此虚假宣传时有发生。很多楼盘都在售楼书的不显眼位置标注了“此广告仅供参考，所有图片和文字说明以合同为准”，或者“本公司对该楼盘的广告语言拥有最终解释权”，在购房合同中规避自己的责任。新广告法第二十七条规定，房地产广告不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件进行误导宣传。第三十八条规定，广告主违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，给购买商品或者接受服务的消费者的合法权益造成损害的，应当依法承担民事责任；广告经营者、广告发布者明知或者应知其虚假而设计、制作、发布广告的，应当依法承担连带责任。
如何避免:最好的办法不仅要听开发商怎么说，怎么宣传，还要看开发商能不能把宣传内容写进购房合同。只有写进购房合同，才能更有保障。根据《商品房销售管理办法》第十五条，当事人应当在商品房买卖合同中对房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料中明示的事项作出约定。因此，如果商品房广告和宣传资料与实际情况不符，购房者可以直接追究开发商的违约责任。
4个陷阱
违约金
案例:【本报08月28日03版报道】购买绿地国际华都公馆的张女士，因房屋延期交付420天，自以为可以获得2万余元违约金。但她入住时却被开发商直接强制扣除了3年物业费和2年取暖费。如果她不签字，她就不会入住。
症结:张女士认为，开发商未征得业主同意就扣钱是不合适的。律师说法:从法律上讲，违约金条款是用来约束合同双方，以促使双方积极履行合同。购房合同中有很多违约金，比如逾期交房、逾期办证、贷款逾期等。但在现实案例中，违约金的约定隐藏着很多猫腻，比如买卖双方违约金赔偿标准不公平、违约金支付方式、时间模糊等等。张女士的违约金从他的使用中扣除，肯定是违法的。根据《中华人民共和国合同法》规定，债务人向第三人转让其全部或者部分合同义务的，应当经债权人(业主)同意，在司法实践中，还应当经债务的受让人——物业管理公司和供热公司同意。因此，开发商的做法侵犯了业主的合法权益。
如何避免:违约金的约定对于维护自身权益非常重要。因此，购房者在签订购房合同时，一定要了解并明确所有与违约金相关的条款。他们要非常注意合同中涉及金额的所有头寸，特别注意一些空与违约金有关的白条。
■延伸阅读
买房不仅是一件大事，也是一件复杂的交易。买房有各种各样的陷阱，购房者一不留神就会摔得“鼻青脸肿”。据记者了解，除了上述陷阱，还有以下几种开发商设置的购房陷阱:
一个
精装修陷阱
近年来，全国各地关于精装房的纠纷频频发生，很多购房者被诱人的宣传蒙蔽了双眼，最终造成了巨大的损失。开发商为了卖房，会把样板房装修的很豪华。其实看起来很炫很豪华，存在安全隐患。
建议:购房者在选房时，要静下心来，根据个人生活习惯选择精装项目。不要忽视检查这些设计在现实生活中是否实用可行。另外，在签订装修条款的附件时，要尽量详细。买房时的装修项目及其标准，以及品牌、价格或相应的档次、颜色、规格、工艺等。应与开发商详细商定。以后发生纠纷，有据可依。
2
区域陷阱
有业内人士爆出，部分开发商在最终面积核算时会与面积测绘单位人员串通，增加业主公摊面积，使室内建筑面积缩水。最终总面积增加和增加率往往不超过3%(合同约定)，这样在房屋交付时，
开发商可以向购房者收取额外面积的费用。
建议:购房者收房时，应向开发商索要商品房面积测绘技术报告。对面积有异议的，可以委托相关测绘单位重新测量面积。
三
内部购买陷阱
内部购买是指房地产开发商不公开预售商品房。由于内部购买的商品房价格相对较低，会吸引很多购房者。但是，一些内部购买的商品房在没有商品房预售许可证的情况下销售，不受法律保护，购房者的权益无法得到保障。
建议:最好不要买这种商品房。想买低价房的业主，要选择信誉好、实力强、有市场品牌的楼盘。
四
特价陷阱
有些楼盘会打出令人惊讶的“特价房”广告来吸引买家的眼球。一般来说，“特价房”多是地段不好、采光不好、户型结构有问题的房子。
建议:天下没有免费的午餐。买房的时候要通过各种渠道获取房子的信息。你一定要仔细看，权衡性价比。
五
物业服务陷阱
物业服务也是合同的一部分，开发商往往会在房屋交付使用后提高物业的价格。这个时候，购房者已经入住了，他们往往别无选择，只能接受。根据相关法律规定，购房者在购房时有权要求签订物业合同。即使开发商不找物业公司，直接与开发商签订相关合同，双方也有可能对物业费进行约定。
建议:如果先签类似合同，物业公司在签正式合同时加价，可以找开发商索赔。物业公司和开发商的关系一直比较密切，有些物业公司是开发商的子公司。在这种情况下，还不如对付他们。
六
补充条款
与开发商签订的购房合同会有空白的地方作为补充条款。在某种程度上，约定事项比购房合同中的约定事项更为重要，因为补充条款是根据不同的项目，不同的具体情况来约定的。
建议:购房者在签订购房合同时，一定要耐心阅读全文，遇到空空格时，填写自己应有权益的内容。如果不需要填写，也要画一条横线。同时，在补充协议中，需要在沙盘中明确抵押失败的处理方式、房产证的办理时间、销售广告及小区周边环境、配套设施、双方违约后的赔偿金额等。比如有的开发商把违约金定为一个月的万分之几，而购房者的违约金变成了一天的万分之几。这样一来，购房者的违约成本是开发商的30倍。因此，我们应该仔细检查每一个补充协议，以确保自己的利益不受侵犯。
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