最近笔者买的房子开发商如期交房了。虽然存在诸多瑕疵，比如通往主干道的小区道路两侧拆迁尚未完成，幼儿园难以如期开园，“角楼群”里业主不断抱怨对精装修的各种不满，但能如期收房是一件值得高兴的事情。想想隔壁一栋楼，半年没交房。不远处，另一栋楼担心逾期交房被罚款，就“强制交房”。还有很多迷茫的准业主不知道什么时候收楼。
所以作者是抱着“好运气”和“不挑剔”的心态收楼的。在“楼检员”(这还是个新职业)的帮助下，笔者整理出了30条整改意见，包括玻璃滑线、墙皮脱落、瓷砖不及时、厨房门歪斜等。然而，开发商承诺的一个月整改期过后，这30个问题大部分都没有整改。对此，我已经不在乎了。不管怎样，我得重新装修一下。
看了设计师给的方案，发现基本要恢复到空白状态了。原因很简单。开发商当初的精装设计，不仅不实用，还浪费了很多空房，使得房屋获得率低于80%。按照设计师的改造方案，入住率可以提高到85%，比原来空房间设计的入住率多。
6.2平米。空房间是怎么浪费的？开发商提供的装修中，有很多门占空，没用。比如玄关花园附近的厨房已经有门了，厨房和客厅之间其实还设置了另一扇门。
设计师告诉了我其中的奥秘。3000元/平方米的精装修标准本身就很高，但开发商不仅要考虑装修总价达标，还要考虑哪些装修材料和部位会赚钱，哪些在利润高的时候会被人为利用。这种做法不是基于客户的需求。厨房电器和门柜都是经常在央视做广告的某某品牌。大家都很熟悉，但设计师告诉我，这是为了营销效果。在参观样板房的时候，销售小姐会强调我们的厨电、门柜都是某某品牌，但实际上这些品牌的出货量是有限的，所以就玩了贴牌的把戏，就是把其他不知名的产品贴上知名品牌，这也是集中采购“竞价”无序竞争的结果。看似知名品牌，实则欺骗买家，但普通人哪里知道？熟悉情况的人通过扫描产品侧面的二维码就可以知道产地，可以大概率推断出这些东西是正品还是贴牌货。
就笔者而言，每平米3000元的装修，至少有一半要被拆了当垃圾扔掉。楼下装修的房子和我的感觉一样。这不仅浪费金钱和建筑材料，还会产生大量的建筑垃圾，给地球添堵。这样糟糕的结果是怎么产生的？
这背后的直接原因是新房限价。如土地、融资、建筑安装、劳动力等。都很贵，在房价被人为限定的情况下，如何实现利润最大化，成了开发商要解决的问题。于是开发商发明了一种模式，少提供毛坯房，多提供“精装修”房，然后要求购房者在网签价格的基础上再支付一笔装修费。这次装修的主要目的不是让购房者拎包入住，而是成为一个创造利润的区域，弥补限价给开发商造成的损失。目的决定行为，行为导致结果。能为此造出满意的房子吗？其实不仅仅是房子本身，很多项目的大堂、电梯、外立面、小区绿化、保洁等都是如此。，往往都是收楼的时候很漂亮，三年变化很大，五年看不出来。
以前房价上涨快，购房者更看重买房的增值收益。只要房价涨了，一个美男子遮百丑。至于物业的变质，帅气的保安换成了老头，电梯每隔一段时间就坏，外立面褪色等等。，他们不在乎，就可以卖了。现在房价已经不明显上涨了。购房者更注重居住舒适度和社区体验，开发商却还在遵循“如何计算才能实现利润最大化”的逻辑。你觉得房子的满意度会提高吗？
过去10年是房地产市场发展最热的10年。现在，这些新房已经逐渐进入其生命周期的第一个考验期。对于那些30层、50层新房的超高层项目，建筑本体和小区质量问题爆发的窗口期已经到来。以前很多靠利好规划和预期涨价支撑的项目，靠美化售楼处支撑的项目，会提前出现大量质量问题，物业维修基金可能不够用。我该怎么办？在我看来，我们需要很长时间来为那次过度繁荣的后遗症买单，也需要“住而不炒”来继续落地。
(作者是广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员)
