中央经济工作会议于12月8日至10日在北京召开。对于楼市，会议继续强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，同时提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。这对2022年的房地产市场会有什么影响？
没有变化！“不炒房子”的红线不动摇
会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的导向，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长期租赁市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环健康发展。
自2016年12月中央经济工作会议首次提到“房子是用来住的，不是用来炒的”以来，“住不炒”的提法已经过去5年。
“12月6日的中央政治局会议没有提‘留而不炒’，不是因为不重要，恰恰是因为太重要了，没必要再谈了。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉Zhongxin.com记者，中央政府对房地产的政策一直是明确的和连续的。不同时期采取宽或严的调控是正常的，但不能为了防止硬着陆而改变基本原则。
“‘住不炒’的长效机制不会改变，各方不能有‘刺激房地产、炒作房地产’的心态。”RealData首席市场分析师徐小乐认为。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，即使各地可以放宽政策，也要严守这条红线。
新！加强预期引导，探索新的发展模式
“加强预期引导，探索新的发展模式”是今年中央经济工作会议中比较新的表述。
“首次提到预期引导的概念，表明在预期管理和引导方面有新的动作，包括在稳定房价和各类土地供应方面的持续跟进，以进一步稳定市场预期。”严跃进表示，房地产市场秩序的整顿也将推进，各种炒作房价、造成预期不稳定的行为也将严控。
徐小乐分析，“探索新的发展模式”将推动房企发展模式的转变。目前，我国房地产企业长期发展中形成的高周转、高杠杆的发展模式是不可持续的。部分企业爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快房地产企业转型升级，从发展方式上防范和化解房地产金融风险。
贝壳数据显示，2021年贝尚广深平均购房年龄为36-38岁，较2018年推迟了2-3年左右。很多租客租住10年以上，以后逐渐出现家庭式租住的需求。业内普遍认为，长租住房、共有产权住房、保障性租赁住房的探索和推广值得期待。
“可以预见的是，住房租赁市场，尤其是长租市场，将迎来一个大的发展机遇。”中国社科院数量经济与技术经济研究所宏观政策研究室主任冯认为。
徐小乐预计，明年针对长租市场的土地、金融、税收等方面的扶持政策将出台，未来住房租赁企业将获得良好的政策扶持环境。
严跃进也认为，增量市场将逐渐转变为增量存量共同发展的模式，尤其是存量市场的发展将会加快；依靠房价、地价上涨盈利的模式也将改变，这将进一步引导住房消费观念落地生根，扭转住房投资、炒房盈利的错误思路。
清除！支持商品房市场，更好地满足购房者的合理住房需求
与中央政治局会议精神一致，中央经济工作会议也提到“支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求”。
“目前的房地产市场还是要回归本源。房地产企业需要建造房屋，满足人民群众的住房需求。”楼建波说。
什么是合理的住房需求？中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹华林告诉Zhongxin.com记者，合理的需求，包括首次购房需求和改善性购房需求，都是有政策支持的。当然，仍然不支持投机炒房。
严跃进也表示，刚需和改善型购房需求也可以简单理解为首套和二套购房需求。仅仅获得满足感是没有问题的。关键是改善型购房需求，后续的土地、信贷、税费都会有保障。未来商品房市场空的发展会加大，房企的市场地位会上升。
目标！因城施策促进房地产业良性循环和健康发展
会议明确“因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展”。在邹看来，“因城施策”将促进房地产业的良性循环和健康发展。地方房地产政策自主性更大，政策目标更多。
那么什么是“循环”呢？冯解释说，房地产是国内经济周期中一个重要的子周期，房地产的这个子周期会对经济周期中的其他环节产生重大影响。房地产市场的良性循环和健康发展对宏观经济稳定具有系统重要性。
“住房消费也是国内需求的一个重要方面。支持满足购房者合理需求，不仅有利于提高居民住房水平，也有利于促进经济增长。”邹对说:
一个细节是，与中央政治局作出的“促进房地产业健康发展和良性循环”的表述相比，中央经济工作会议将“良性循环”的表述放在前面，“健康发展”放在后面。
对此，严跃进解释说，当前房地产市场确实陷入了良性循环的矛盾和尴尬，表现为房地产要素在“市场-企业-家庭”之间流通不畅，导致房地产运行效率低下，房地产风险明显增加。三者之间实现良性循环，房地产才能真正迎来空的健康发展。
总的来说，冯认为，当前房地产的良性循环和健康发展主要面临两大问题:短期风险和长效机制。短期内个别房企风险暴露，相关部门正按照市场化、法治化原则妥善处理和化解；从长期来看，目前中国房地产市场面临的主要问题是供需结构失衡。
“预计2022年房地产市场将逐步修复，不会硬着陆，将继续发挥经济运行的‘稳定器’作用。”徐小乐认为，未来在“良性循环”的引导下，前期过紧的财政政策将进行结构性调整。一方面适度放松对房企融资的管制，另一方面改善住房信贷环境。
“守住房地产开发的底线，一是不能带来金融风险，二是不能影响实体经济的发展。”楼建波表示，在此基础上，无论发生什么样的政策变化，都是正常的。
(原标题《明年买房合适吗？中央政府为2022年楼市定调，有重要新表述”)
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