关于《大连市共有产权住房建设管理办法》(修订稿)公开征求意见的通知
2020年7月，大连市政府办公厅发布《大连市共有产权住房建设管理暂行办法》(以下简称办法)，试行期两年，2022年7月14日到期。为进一步优化完善共有产权住房工作，我局修订形成了《大连市共有产权住房建设管理办法(修订稿)》。根据市政府规范性文件管理的有关规定，现向社会公开征求意见。有关单位和社会各界人士如有修改意见，可在2022年4月30日前通过以下方式提出。
电子邮件:zjzx_zfbtff@dl.gov.cn
联系人:鞠鹏飞
电话:82496035
大连市住房和城乡建设局
2022年3月31日
附:大连市共有产权住房建设管理办法(修订版)。文档
大连市共有产权住房建设管理办法
(修订草案)
第一章总则
第一条为加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善低端保障、中端支持、高端市场的住房政策体系，努力解决我市“夹心层”的基本住房问题，根据国家因地制宜发展共有产权住房的精神，参照住房城乡建设部的指导意见， 国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于试点城市发展共有产权政策性商品住房的意见》(住房城乡建设部[2014]174号)，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法所称共有产权住房，是指政府提供政策支持，限定销售对象、邢弢面积和处置权，实行政府与购房人共有产权的政策性商品住房。原则上联合购房者持有不低于60%的产权，其余为政府产权，由市政府委托的国有特许经营组织(以下简称特许经营组织)持有。第三条本办法适用于大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和高新区(以下简称五区)共有产权住房的建设、销售和监督管理。第四条市住房和城乡建设部门是共有产权住房的行政主管部门，负责政策制定、供应计划、房屋征收等工作。市自然资源部门负责制定年度土地供应计划，落实地块划拨和土地出让方案，共有产权房登记；市民政部门负责申请家庭收入核对；加盟机构负责销售流程的制定、申报系统的建立、申请人信息的核实等销售及后续管理；其他相关部门应按职责分工做好共有产权住房相关工作。特许经营组织代表政府负责持有产权、销售、回购、经营和管理。第五条市财政和住房公积金管理部门应积极支持普通购房人按照有关规定申请银行贷款和使用住房公积金。
第二章规划与建设
第六条共有产权房建设应当坚持统筹规划、合理布局的原则，结合开发建设条件和成本，优先选择交通相对便利、生活配套完善的区域。共有产权住房年度分配计划由市住房和城乡建设部门提出，市自然资源部门纳入本市土地供应计划管理。第七条共有产权住房采取商品房项目分配和盘活存量住房的方式筹集。商品房项目已确定共有产权住房出让地块，竞得同类型共有产权住房。竞房增加面积原则上按90平方米的整数倍确定，竞房条件应在土地出让条件中明确。已建共有产权房竣工备案后，由开发建设单位无偿移交给加盟机构，并配合加盟机构开展销售工作，做好后期房屋交接、售后维修、物业服务管理、档案移交等工作。
盘活存量住房主要通过特许经营机构购买剩余住房或其他住房等方式，转化为共有产权住房销售。特许经营机构应当对每个库存住房项目提出书面采购计划，征求住建、财政、自然资源等部门的意见。，并报市政府审议实施。收购价格由特许经营方委托的第三方独立专业机构评估。
第八条共有产权住房单套建筑面积原则上控制在90平方米以下，房屋设计和功能布局合理，有效满足居住需求。第九条宗地上市出售前，市住房城乡建设部门应当向自然资源部门提供共有产权住房配建协议文本，自然资源部门应当将协议文本与上市出售文件一并公布。宗地挂牌交易后，竞买人应与特许机构就交易场地签订协议，明确各方权利义务、违约责任等事项。分期商品房项目，配建共有产权房的，原则上安排在一期开发建设。共有产权住房应当与商品住房项目所在地块的可售商品住房同步设计、建设、竣工、交付使用。建设标准与项目所在同期、同物业类型可售商品住房一致，共用社区公共配套设施和物业管理服务。
第三章配售条件及相关程序
第十条共有产权房申请人应当符合下列条件: (一)申请人具有本市五区户籍，年龄在45周岁以下，具有完全民事行为能力，大学本科以上学历，有稳定收入。(二)申请人及家庭成员(包括夫妻双方及未成年子女)在市内五区无住房。稳定收入是指家庭人均年收入不高于上一年度城镇居民人均可支配收入的一定倍数，即三口之家人均年收入不高于上一年度城镇居民人均可支配收入的2倍；二人家庭人均年收入不高于上一年度城镇居民人均可支配收入的3倍；家庭年收入不高于上一年度城镇居民人均可支配收入的3.5倍。符合条件的家庭只能购买一套共有产权住房，不能同时享受其他住房保障。第十一条有下列情形之一的，不得申请购买共有产权住房:(1)严重失信或者被列入联合惩戒对象的；(二)申请人及其配偶已购买经济适用住房或已领取13万经济适用住房货币补贴。
第十二条共有产权住房在现房销售、网上购买，按照以下程序进行:
(1)网上受理。共有产权房达到销售条件后，由市住房城乡建设部门在官网发布验收通知，特许经营机构具体开展验收工作。符合条件的家庭应在受理期内网上申请，如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房、学历、收入等情况。，并提供相关材料。
(2)按摇号排序。市住房和城乡建设部门通过摇号方式摇出所有申请人的选房顺序号。摇号过程由公证员依法公证，摇号结果在市住建局网站公示。
(3)资格审查。加盟机构获取户籍、收入、住房等信息。从公安、民政、不动产登记等部门，核对申请家庭信息，确定符合条件的家庭名单。有条件的家庭才有资格买房。
符合条件的家庭名单将在特许经营机构官网公示10天。公示期内，对核查结果有异议并提出申请的，特许经营机构予以受理，并将信息审核提交相关部门。公示期满后，符合条件的家庭名单由专营机构报市住房和城乡建设部门备案。
(4)选房买房。特许经营机构应当提前5个工作日在其官网发布选房公告，组织取得购房资格的家庭按照选房顺序号进行选房。买受人与特许人通过网络签订购房合同，并在不动产登记部门备案。所有销售工作结束后，特许经营机构应将销售结果报市住房和城乡建设部门备案，并将购房人及配偶名单提交不动产登记部门再次购买产权住房限制。其余非购房人的购房资格自动失效。
第十三条共有产权住房市场销售价格由特许经营机构委托第三方独立专业机构进行评估，然后报市政府批准。
特许经营机构应当按照政府确定的市场价格和销售比例，将共有产权的房屋出售给共有产权的购买者。购房人按照实际出资的购买份额持有产权，其余产权份额由特许经营机构持有。购房合同应注明持有的产权份额、双方的权利义务等。共有产权房购买示范合同由加盟机构拟定，市住房和城乡建设部门将接受市市场监督管理部门的监管。
第十四条申请人及其家庭成员有下列情形之一的，不得参与购买下一个共有产权住房项目:
(一)选房后未按规定签订认购协议的；
(二)选房后未按规定签订购房合同的；
(三)选房后未按规定缴纳所需房款的。
第十五条申请人在受理符合共有产权住房购买条件且法律、行政法规或者国务院规范性文件规定的优先供应对象的申请时，应当向专营机构提出书面申请。经相关部门审核确认后，申请人可通过摇号方式优先购买。
第四章产权登记
第十六条房地产开发企业完成房屋首次登记后，将首次登记的房屋无偿过户到特许经营组织名下。加盟代理机构在取得共有产权房产权和现房出售核准后，向房屋所在地不动产登记部门申请办理网上签约手续。并协助购房者办理产权登记。
不动产登记部门应当向共有产权购买人出具不动产权属证书，载明产权性质、购买人名称、共有产权人(特许经营组织)名称、共有产权份额等内容。特许机构只登记不发证，特许机构根据需要取得不动产登记查询证明。产权共有人可以一次或多次购买，以增加产权份额。购买人多次购买增加份额的，特许经营机构向购买人开具新购买份额的购买发票，不动产登记部门不予办理增加份额的产权权证续期业务。收购人完成全部股份收购后，一次性办理完整的产权登记。
共有人以其出资份额购买房屋进行抵押登记时，特许经营机构应当配合出具相关书面文件。买方不得以任何其他形式设定抵押权和居住权。
第十七条房地产开发企业办理共有产权房首次登记时，不征收增值税、附加税、土地增值税、印花税和契税。
将已建或盘活存量房的共有产权房无偿过户至加盟机构名下时，增值税征收项目以建筑物(二手房)为计税依据，以过户金额(零)为计税依据；土地增值税按旧房及建筑物转让征收(非核定方式)，收入确认与增值税收入确认方式一致(零)。扣除项目金额以房地产开发企业取得土地使用权支付的金额、旧房及建筑物评估价(重置成本法)和房地产转让相关税费计算；印花税以产权转让凭证为计税依据，以转让金额(零)为计税依据；特许经营机构承担县级以上人民政府或者国有资产管理部门按照行政调整的规定，转让国有土地、房屋所有权的单位，免征契税。
在国家政策不变的前提下，对特许机构的购买、增加产权(含全款)以及出售、返还、回购、持有等所产生的税费，税务部门按照现行有关规定办理免税和出具相关手续。
第五章事务管理
第十八条共有产权购房人签订购房合同不满5年的，可以按照购房时的市场价格增加产权份额。合同已签订5年的，按当时市场价格增加产权份额。届时，市场价格将由特许经营机构委托第三方独立专业机构进行评估，然后报市政府确认，每年公布一次。签约10年后未购买完全产权的人，应按照政府持有的相应产权面积缴纳房屋租金。租金标准由特许经营机构根据当时房屋租赁的市场价格确定并收取，租金标准以第三方独立专业机构的年度评估为准。
买受人签订购房合同满五年并取得完全产权后，共有产权的房屋方可上市交易。共同购房人在取得完全产权之前，本人及其配偶不得再购买一套住房。除继承外，购房人及配偶通过购买、赠与等方式取得其他住房的。，应增加共有产权份额，取得完全产权，否则特许机构将回购其共有产权房屋。共有产权购房人因自身原因要求退回所购住房的，购房家庭成员应达成协议并提出申请，退回的住房现状应符合继续销售的条件，由特许经营机构按照购房人的实际投资额退回相应的购房款，住房装修部分不予补偿。返还的房屋继续作为共有产权房出售。未经特许人同意，共有产权房购买人不得分割产权份额，不得擅自出售共有产权房。购房者应按照国家规定缴纳相关税费。
第十九条不动产登记权利人在购买人与特许经营机构签订不动产登记合同后不得变更。有下列情形之一并经特许机构批准的除外:
(1)购房人结婚并有子女出生的，可以增加其配偶、子女为共有人，但共有人不得购买、赠与其他房屋；
(2)购买人离婚的，可以根据离婚协议或者法院的离婚调解书、判决书，变更其配偶为权利人；
(3)购房人死亡的，可以根据继承公证书变更其配偶或者子女为权利人，但变更后的权利人不得购买或者赠与其他房屋。
因离婚、死亡、人员增减等原因需要调整购房人的，共有产权家庭应当向特许机构提出书面申请，特许机构应当将核对结果报市住房城乡建设部门备案，由市住房城乡建设部门向不动产登记部门出具变更登记联系单。
第二十条特许经营机构取得的房款收入，经市政府批准，可专项用于共有产权住房的建设、管理、收购、回购及其他相关费用。第二十一条首次登记前，共有产权的房地产开发企业应当按照《大连市住宅专项维修资金管理条例》的规定交存维修资金，并移交给业主。产权和经营权无偿移交给特许经营机构时，特许经营机构应当向房地产开发企业缴纳业主应缴纳的维修基金。共有产权购房者，按照大连市房屋专项维修资金管理规定，在办理房屋入住手续前，应向特许经营者缴纳其维修资金。共有产权购房人返还所购住房的，由特许经营机构按照购房人交存的维修资金数额返还相应的维修资金，并在再次出售共有产权住房时按照相同数额向购房人收取。
第二十二条共有产权住房的物业服务、供暖等费用，由购房人全额承担。
第六章监督管理
第二十三条共有产权住房申请人应当对申请材料的真实性负责。经核查虚假申报或提供虚假材料骗取购房资格购买共有产权住房的，一经查实，要腾退所购共有产权住房或补交当时商品房差价款，并将其失信信息纳入我市公共信用信息管理平台。第二十四条违反共有产权住房建设管理规定的单位及其工作人员，依照有关法律法规予以处理。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附则
第二十五条其他区县和试点地区可以结合本地区实际情况，制定适合本地区的具体办法。第二十六条高等院校、科研院所等人才相对集中的单位，可结合自身实际情况和人才需求，自行制定相关实施方案，经其上级主管部门同意后，按照“一事一议”的原则报市政府批准。第二十七条本办法自2022年X月X日起实施，有效期X年。
