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写作/李斗
编辑/董雨晴
民营房企发债的名单在逐渐扩大。
5月27日下午4点，上交所组织了碧桂园、龙湖、旭辉、美的地产、新城控股五家民营房企的投资者路演。重要目的是为这五家民营房企发行新债，增强信用担保，为发债人和房企投资者提供双向沟通机会。
来自5家房企的嘉宾财务负责人参加了会议，参与对接的金融机构包括CICC、中信建投、中信证券、国泰君安、深港证券。面对前来对接的金融机构，5家房企负责人介绍了当前存在的问题，分析了当前面临的挑战，表示将用实际行动向市场传递信心。
从会议内容和近期发债消息来看，这些房企用不了多久就会迎来新的发债高峰。毕竟在本次会议之前，已经有4家房企以“发债+保工具”的新模式发债。华泰证券分析师张继强指出，监管层的支持，利用信用保护工具支持房地产民营企业债券融资，是缓解民营企业融资难的进一步落实。
监管层的一系列扶持行动，让民营房企看到了融资开闸的曙光。但是，这并不意味着所有的民营房企都能有幸登上这趟“直通车”。最新的消息是，绿地控股5月27日提出债务延期申请，将分批出售3000亿资产抵御债务风险。乔蓉集团也在同一天提交了债务延期申请。
民营房企的融资环境在改善，但对于部分房企来说，至少到目前为止，他们最困难的时刻还没有过去。
民营房企融资环境的改善
上交所选择的5家民营房企，是大中小企业规模的代表。虽然在财务稳健性上存在一些差异，但总体上，都遵循风险可控、财务结构合理的财务规则。
路演现场，多数房企CFO对监管机构为发债提供增信担保表示感谢。作为最大的民营房企，碧桂园集团总裁莫斌表示:“在过去的一年里，房地产行业经历了巨大的波浪和波动。现在有了政策的支持，特别是来自上交所的支持，我们感受到了一种深深的温暖。”
碧桂园2018年出现理财亏损。由于几次质量危机，碧桂园开始狠抓管理，降低负债率。最新的净负债率为45.4%，虽然属于三条红线中的“黄色企业”，但总体来看，财务状况较为稳健。
龙湖、旭辉、新城控股作为规模在2000-3000亿元的房地产企业被列入试点发债企业名单。即使在发债信号不明显的时期，这些公司也纷纷发行了融资券或票据，在三条红线内保持了“绿房企”的水平。
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与上述房企相比，美的置业规模要小得多，但美的置业的重要竞争力在于拥有一个由何享健和美的集团财力支撑的好“父亲”，这显然是其他房企不具备的优势。
龙湖、碧桂园、美的地产、新城控股入选示范房企没多久，市场上就陆续传来这些试点房企发债成功的消息。
据《财经天下周刊》统计，这些示范房企发行了带有信用保护工具的债券，发行总额近30亿元。路演当天，唯一一家尚未发行新债的公司旭辉控股也明确表示将发债。旭辉控股CFO杨欣透露:“就在刚刚，银行和交易所之间又取得了新的额度。旭辉会和市场窗口结合，落地时间会很快。”
事实上，在过去一年多的时间里，由于多家民营房企违约，民营房企的融资难度已经大大改善。
华泰证券数据显示，2022年1-4月，房企境内发债规模约1950亿元，同比下降43.17%，房企境外发债规模约456亿元，同比下降68.52%。房企在公开市场的融资明显依赖于国内债券的发行，而房地产国内债券的发行呈现明显的两极分化。2022年初以来，央企背景的房企境内债券发行规模占全部房企境内债券发行总量的93%。
为纠正这一现象，2022年4月，央行和外汇局发布通知，要求金融机构区分项目风险和企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不得盲目放贷、断贷、压贷或“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序。
之后民营房企发债速度明显提升，央行、银监会、证监会不断推出创新工具，增加房企融资的信任度。
消费者信心恢复是最大的担忧。
与普通债券发行不同，示范房企新发行的债券额外采用了一套市场化的信用保护工具，为债券发行提供了一层增信保障，增加了投资者信心。
不过，5家民营房企率先获得发债资格，但对于拥有数十亿资金的房企来说，这些资金并不能完全“解渴”。
从目前发行的债券金额和利率来看，其中两家的债券金额为10亿，另外两家的债券金额仅为5亿元，发行利率大多在4%-4.5%的区间。
其中，龙湖于5月20日成功发行5亿元公司债，票面利率4%。紧接着，5月23日，碧桂园发行5亿元公司债，票面利率4.5%。5月24日，美的地产成功发行10亿元公司债，票面利率4.5%。新城控股也在5月24日发行了最高发行金额为10亿元的中期票据。
不过，尽管有“发债+信用保护”的融资方案，市场还是释放出了明显的回暖信号。但对于房企的实际操作来说，对销售市场的提振效果并不好，这才是房企真正担心的。很多房企的CFO都提出了对当前市场销售的担忧。
美的地产首席财务官格林直言，“我们在开发方面没有融资压力。现在最大的压力在销售端，销售端的回款是企业的核心。现在整个环境都在变，靠融资维持运营已经不行了，最重要的还是靠还钱。”
2020年公司业绩会上，美的地产管理层表示，2018年左右进入部分低级别城市。当时是有一些市场机会的。但这些城市受增速放缓、人口外流、棚改低潮、疫情影响等因素影响，市场转冷。到2022年一季度，美的置业销售业绩下滑，公司在较低级别城市面临较大的去化压力。
这也是很多房企面临的普遍市场情况。过去，国家统计局的数据显示，1-4月，住宅销售额同比下降32.2%。该研究院表示，当前房地产销售市场疲软，多数房企经营活动产生的现金不足以维持流动性。
格林认为，现在市场的信心非常脆弱。无论是消费市场还是资本市场，尤其是民营企业，都面临着更多的担忧。“退钱其实是一个闭环，需要资本市场和销售方的信心。其实市场的信心是，只要企业不爆发，消费者对行业的信心就不会崩溃。所以我觉得现在要救行业，首先要扶持这些优质的民营企业。"
龙湖CFO赵薇也表示，“我们付款的速度还是可以保证的，抵押额度也很充足。关键是签约的数量和消费者的信心。”
龙湖集团投资者关系经理也提出了对销售市场的担忧。“前几个月销售市场压力很大，包括疫情反复等因素，也抑制了买家的情绪，但公司对政策面很有信心。前一段时间(地方松绑)政策的出台也证明了整个行业的稳健和可持续发展。我相信在这样的背景下，信心会逐渐恢复。”
过去一段时间，楼市救市政策的力度和范围也明显扩大。自年初以来，许多楼市调控政策已经出台，以支持居民的合理住房需求。据媒体不完全统计，今年以来，已有超过65个城市放松了楼市调控政策。仅“五一”期间，嘉兴、徐州、无锡、惠州、中山等10个城市发布房地产新政。
市场政策的放开也给民营房企增加了更多的销售信心。
“预计三季度可以看到全国主要城市的销售回暖，因为给定的政策应该已经到位，接下来就是信心的恢复。”杨鑫进一步建议，“从4月份开始，销售相对萎缩，如果预售监管资金能够合理科学回流，应该可以帮助头部房企渡过周期。”
爆款房企还在自救。
在一些房企缓解债务压力的同时，更多的房企还在竞相还债。
克而瑞研究中心指出，截至目前(5月25日)，经深交所备案的信用保护合同核心交易商仅有20家，信用保护证书创设机构仅有13家。参与人数有限可能导致市场活跃度不足，无法有效帮助民营房企整体融资困境。
中信证券也分析称，不能低估政策对融资端支持的决心，但也不能夸大政策对融资端的影响。这种政策的目的是为了防范信贷风险，而不是为了支持一些房地产公司的发展。
不过，虽然真正受益的民营房企并不多，但由此释放出的回暖信号也让不少民营房企，尤其是负债累累的房企看到了自救的可能。
近期，与大部分房地产公司直接宣布违约不同的是，大部分房地产公司在债务到期前寻求延期，并频繁发出寻求债务延期的信号。
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例如，5月27日，乔蓉集团发布本月第七份新公告，解释乔蓉目前面临的流动性危机，希望寻求债券延期。同一天，TOP10房企中的绿地也召开投资者会议，宣布延期美元债务。
与此同时，金科和泛海控股等上市房地产公司最近宣布，计划调整即将到期债务的支付方案。而一些违约房企也在想尽办法自救。如福建阳光集团5月24日公告称，公司已通过处置资产、请求金融机构和政府支持等方式积极自救。
然而留给这些房企自救的时间已经不多了。由于债务风险尚未完全清除，房企将很快迎来第二波偿债高峰。机构监测数据显示，7-8月房企将迎来第二个偿债高峰期，三季度待还债务近3000亿元。
目前对于那些基础好、资质好的民营房企来说，最坏的时候基本已经过去，但是对于负债的中小房企来说，一系列的自救行动还在进行中。
