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来源:时代周报作者:胡天翔
“Xi‘528’楼市新政后，市场交易突然活跃起来。"就职于Xi某大型中介机构的刘涛(化名)告诉时代周报记者，新政后的第一个周日(5月29日)，他的店里就成交了近20套新房。新政前的大部分周日，门店只能卖出2-3套新房。
5月28日晚10时，Xi住房和城乡建设局发布《关于商品住房交易政策调整有关问题的通知》(以下简称《通知》)，包括放宽限购标准、缩短限售期限、降低公积金贷款首付比例、提高住房公积金贷款最高额度、放宽“刚需家庭”判定标准等具体措施。
“二手房方面，更多的二手房可以上市流通，很多房东也有涨价的意向。”告诉刘涛时代周报，新政后，购房者观望情绪减弱，楼盘看房量增加，部分一手楼盘计划6月涨价。
中介涨价的说法并没有得到业内人士的认可。
Xi安一位中层开发商告诉时代周报记者，新政对价格的影响短期内不会显现。这个新政更多的是从降低购房门槛和去库存的角度出发。整体政策相对温和，大概率不会形成涨价预期。
Xi安某研究院负责人也对时代周报记者表示，这次新政的覆盖面和放松力度并没有中介说的那么大，更多的是放松刚需准入，所以很难刺激价格。
据Lianjia.com介绍，目前Xi安在售二手房多达10.6万套，相比广州(10.8万套)，超过北京(8.9万套)。值得注意的是，5月18日Xi安二手挂牌量为10.51万套，不到2周增加了近千套。
缩短限售期
“新政后，很多以前没有买房资格的人现在都有了。另外，公积金贷款比例降低后，首付也低了。”在刘涛看来，这一政策的力度高于预期，将有助于市场交易变得更加活跃。
《通知》指出，为保证合理的住房需求，由Xi市外迁入Xi在住房限购区域购买首套住房的居民家庭，须落户满一年后方可购房；Xi非户籍居民家庭须持有Xi居住证，并在购买之日前在Xi连续缴纳社会保险或个人所得税满2年。
此前，外地居民必须定居一年并连续缴纳12个月社保才能迁入户籍，而非Xi居民必须连续缴纳5年社保或个税才能买房。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示，上述政策有助于释放新落户人口和外来人口的购房需求，体现了对合理住房消费需求的重视和肯定，有助于后续市场交易的进一步激活。
销售标准也进行了优化。
原来的限售政策是商品房买卖合同网签满5年，办理了不动产权证书。《通知》调整为商品房买卖合同网上签约备案满3年并取得不动产权证书或不动产权证书满2年。
原来的二手房限售政策是取得不动产权证书满五年。通知调整为不动产权证书2年。
严跃进表示，调整限售政策客观上增加了购房者房产交易的便利性，有利于这类群体通过房产交易获得新房资格和购买能力，进而激活换房和改善性购房需求。
通知还调整了公积金贷款的首付比例和贷款额度。
其中，首次申请住房公积金贷款购买普通住房(144㎡及以下)的，首付款比例不得低于20%。在金额上，通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款最高不超过65万元，双缴存职工贷款最高不超过85万元。
美国城市发布的研究报告显示，住房公积金贷款额增加，以低于商业贷款的利率获得贷款，可以有效降低利息支出，缓解贷款客户的还款压力，有助于刺激这些购房者购买自己的住房。
此外，《通知》明确，购买商品住房的二孩及以上家庭和购买首套商品住房的28周岁及以上未婚人员，视同“刚需家庭”。
严跃进指出，目前全国各地都实施了刺激和鼓励二孩和三孩家庭购房的新政策。此类政策将有助于刺激相关住房市场的活跃交易。此外，Xi安对“刚需家庭”定义的修改值得其他城市关注和借鉴。
保利投资发布的研究报告认为，此次政策调整主要保障刚需客户和首次置业者的需求。其中，降低购房门槛将有效促进购房需求的释放。对于之前没有房票的客户来说，是上车置业的有利窗口。二手房交易规则的重新制定，也将重振行业信心，提高二手房市场的活跃度。
区域热力进一步分化
作为西北地区第九个国家中心城市，Xi安的房地产市场从2016年3月开始逐渐回暖，新房数量连续上涨超过60个月。
不仅如此，在“万人摇号买房”这个指标上，Xi安也不输一线城市。
据机构统计，2021年，Xi安住房供应量达82333套，网上登记家庭超过71万户，通过核查家庭超过52万户。平均6个以上家庭抢购一套住房。整体供不应求，摇号已经成为Xi安楼市的常态。
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据统计，2021年Xi安共有13个“万摇”，涉及8个项目。
其中，中国铁建万科翡翠国际以33763组家庭摇号创下Xi安摇号新纪录，成为Xi安楼市首个“三万人摇”楼盘。
谈及2021年频繁出现的“万人摇”现象，Xi安一位房地产业内人士告诉时代周报记者，出现了“万人摇”的现象。一方面，Xi安新房供应不足，一定程度上加剧了市场的恐慌性购房心理。另一方面，二手房价格基本倒挂，一旦摇号，一平米能赚几千块。
2021年底，在大环境和强调控政策的影响下，Xi安的房地产市场逐渐回归理性。
国家统计局发布的2021年12月70个大中城市房价指数显示，Xi安新房和二手房月环比分别下降0.5%和0.3%。值得注意的是，这是六年多来，Xi安新房月度价格涨幅首次出现统计下降。
不过，一些性价比高的网红盘依然受到买家的青睐，需要通过摇号购买。
保利投资数据显示，2022年2月，Xi安主城区共成交7147套房屋，房源环比上涨570%，意向登记量共计59739套，环比上涨982%，商品房平均中签率为12%。其中，天地缘丹轩广场的推广促使意向报名人数飙升，创下今年首个3万+的抽奖纪录。
2022年4月，Xi安主城区共成交2723套房屋，房屋数量环比下降17%。打算注册的人数总计69305人，比上月增加了441%。商品房平均中签率只有4%。
其中，华润未来城和万科翡翠国际吸引了6.6万个家庭报名，占全月报名人数的95%。
保利投资指出，随着“528”新政的发布，客户池的容量将扩大，市场的人气将增强，主要集中在主城区。高成本或倒挂项目的报名热度在上升，摇号中签率又在下降。刚换红盘项目就一房难求的现象愈演愈烈。外围市场，由于贷款首付和利率下调，整体购房需求有限，市场热度预计维持原样或略有上升，效果不明显。
