文|AI财经社王文
化妆|江来
民营房企发债的窗口正在打开，融资困境正在打破。
5月18日，碧桂园地产集团股份有限公司发布公告称，拟向专业投资者公开发行公司债券(首期)，发行金额不超过5亿元，期限为三年，附发行人调整票面利率的选择权和投资者在第一年和第二年年末回售的选择权。
5月20日晚间，碧桂园地产已完成2022年第一期公司债券“22 Bidi 01”的簿记建档。在信用保护合同的支持下，本期债券吸引了包括国有银行、股份公司和证券公司在内的许多机构积极参与竞标。最终，碧桂园公司债的发行过程圆满落幕，票面利率4.5%。
这是碧桂园被监管部门评选为示范房企后，首次发行人民币债券。在业内人士看来，龙头民营房企的示范效应将有助于民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。此外，政府支持民营房企融资措施加快实施，通过市场化的信用保护工具增信，有助于民营房企突破融资困境。
2022年，房地产行业基本面和资金面持续下滑，板块收入放缓，毛利率持续下降。房企普遍日子不好过。但在这种形势下，碧桂园不仅被监管层列为样板房企，还能顺利发债，足见其作为头部房企更好的基本面和可持续经营能力。
不过，让外界好奇的是，本次发债以示范方式进行，通过优秀企业引导企业债回归正常渠道。那么碧桂园这次发行的债券是什么呢？对其他房企能起到什么示范作用？
01什么是CDS？
碧桂园的成功发债，让众多优质民营房企看到了债券融资“入场券”的曙光。在碧桂园的债券发行中，使用CDS信用保护合约是一个亮点。
去年四季度以来，相关部门出台了多项融资支持方案，为房企纾困。与前几轮融资支持不同的是，这次有信用保护工具加持。
早在10天前，交易所债券市场就推出了民营企业债券融资专项计划。该计划由中国证券金融股份有限公司以自有资金实施，并通过与债券承销机构合作打造信用保护工具等方式实施。，将增加信任度，支持民营企业债券融资。
很快市场传出消息，碧桂园、龙湖、美的地产入选“示范房企”，将陆续发行人民币债券。同时，发起机构还将发行信用违约互换(CDS)或信用风险缓释证书(CRMW)等信用保护工具，帮助民营房地产开发商逐步恢复在公开市场的融资功能。
信用保护工具是一种用于转移信用风险的金融衍生工具。在约定期限内，信用保护买方应向卖方支付一定的信用保护费。当债务人违约、破产及其他约定的信用事件发生时，卖方应按约定向买方承担部分或全部债务偿还责任。
数据显示，截至2020年6月底，民营企业债券融资支持工具已通过创设信用风险缓释证书、信用保护合同、直接投资民营企业债券等方式，支持100多家民营企业发行债券244只，累计发行金额1261亿元。
据了解，信用风险缓释证书(CRMW)和信用违约互换(私募CDS)都是信用保护工具，由银行间交易商协会于2010年和2016年推出。
这两者是不同的。CDS是一对一的合约产品，不能流通；CRMW是一种标准化的凭证产品，可以在二级市场交易。此外，CDS针对的是债务发行人，可以覆盖特定企业的一揽子债务或信用事件，而CRMW只保护发行人的单笔债务。
碧桂园债券的发行启用了CDS信用保护合同。早在2020年6月，红星美凯龙在发行公司债时就使用了CDS。不过，在此之前，还没有一家房地产公司在发行国内债券时启用过信用保护工具。
有分析称，信用保护合同是拓展民营企业融资渠道、缓解民营企业融资难的创新举措。信用保障合同相当于为投资者提供了一层保险，降低了风险影响。同时，证券公司等信用保护卖方为债券发行人提供信用增级，有助于降低企业债券发行的融资成本，提高发行效率。
对于房企来说，利用信用保护合同可以有效扩大直接融资规模。对于目前的房地产市场和房企来说，这无异于久旱逢甘霖。
华泰证券在研报中表示，此次以信用保护工具支持房地产民营企业债券融资，是缓解民营企业融资难的进一步落实。更重要的是，这一利好政策将在一定程度上提振房地产市场的信心，促进房企融资环境的改善。
02房企融资的春天来了吗？
本次碧桂园债券是国内首批带有信用保护工具，并在民营房企中成功发行的信用债券。有分析称，此次债券的发行具有象征意义，向市场发出了积极信号。
示范房企率先试水“发债+信用保障”的融资方案，成功打破融资困局，一定程度上体现了优质房企跨越周期的能力。
韩毅智库研究总监俞晓雨表示，这一政策更像是释放了一个积极的信号。企业只有安全、稳定、优质，才能获得优惠政策。碧桂园等3家示范房企基本面较好，安全边际较高。
2021年，碧桂园实现股权销售5580亿元。今年一季度，碧桂园股权合同销售金额约992.3亿元，累计股权销售回报率达到95%。在行业下行周期中，碧桂园的基本面并没有受到太大冲击。
碧桂园一直保持稳健的财务风格。财报显示，截至2021年底，碧桂园现金余额约为1813亿元，短期现金负债率约为2.3倍，净负债率降至45.4%。它有相对充足的可用现金储备，并且不担心短期债务偿还。
今年以来，摩根大通、中国程心国际等多家券商和机构都上调或维持了碧桂园的评级。在他们看来，碧桂园2021年的业绩反映出，尽管宏观环境不利，房地产政策严格，行业竞争激烈，但公司业务仍表现出较强的韧性。
中指院认为，借助此轮行业调整，一方面可以彰显以碧桂园为代表的房企的风险化解能力和稳健经营能力；另一方面，经过去年的集中违约，投资者的避险情绪有所上升。
因此，他们预计资金流向将会两极分化，更多的资金将会向财务稳健、信用等级高的优质企业汇集。在这种情况下，碧桂园等优质房企未来将以更稳健的财务状况稳步扩大融资空余地。
在业内人士看来，碧桂园等示范房企债券的成功发行，更重要的意义在于，它标志着民营房企发债窗口的开启，释放出“民营房企融资环境回暖”的积极信号，监管层向市场明确释放了对民营企业融资的支持和鼓励。
最近政策暖风频吹。中央政治局会议多次涉及房地产相关内容，为房地产政策宽松定调，强调有效控制重点风险，支持各地从本地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。
今年以来，多部门明确指出支持民营房企融资。人民银行、证监会、银保监会等部门也专门召开会议，都谈到了房地产融资、房地产企业发债等问题。
目前房企融资环境正在逐步改善。中远集团等优质房企已经“敲开”海外融资的大门。与此同时，房地产开发贷款和MA贷款正在有序发放。5月6日，中国人民银行表示，一季度房地产开发贷款增加2900亿元，比去年第四季度多4414亿元。截至目前，MA贷款金额已超过1700亿元。
此外，据中指院统计，今年全国已有超百个城市调整房地产政策超过200次。5月15日，央行、银监会下调房贷利率下限，进一步降低居民购房成本。
不少机构认为，近期房地产政策利好体现了政策化解房地产风险的决心。在密集的政策后盾下，市场对房地产的信心有望加速恢复，促进房企销售回款和融资情况的改善。房地产销售的拐点有望提前到来。
监管层通过信用保护工具支持民营房企债券融资，无疑是又一剂“强心针”。有业内人士预计，房地产行业供需两端的政策修复将加速，行业格局将加速优化。
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