深圳房地产市场出现了更加分散的一面。
有人觉得应该放松，市场难，有人觉得这一波势头很难压制，不应该放松。
但事实上，深圳楼市的真实情况是怎样的？
4月份的数据，大家也看到了，没有像预期的那样回到2000套，但是比前两个月好一点。说明调控预期反转的信号已经传导到一线市场，买方的信心预期已经见底。
一方面，很明显国家调控进入宽松周期；另一方面，深圳的暖风信号来自大地拍卖，大地拍卖在4月的倒数第二天以193.3亿元的金集结束。
这是一个月前大家都没想到的事情。
而这种反转的信号最近已经在市场上有了明显的反映。
一个关注葛龙汇楼市的老朋友，最近看房回来说业主心态一直异常强势。尤其是前期低价买入的业主，即使半年不成交，也不会亏一分钱。大概年底的时候，深圳新的人口数据会出来，到时候业主的心态就理顺了。
这是一线市场最真实的反馈，比很多房地产机构的统计都要及时。而且，这种市场信心有望恢复的情况不止一两个。
另一位关注葛龙会楼市的老朋友在我们看房群里说票圈做房地产的朋友，周末天天被客户订，每个周末都签新房。
今年五一期间(4.30-5.04)，根据RealData的统计，二手实际成交量比去年同期增长了8%。
同期，南山鸿荣园尚景公馆、龙岗和正坊宏远园等新房，当天均销售70%左右，成功售出的新盘均报为热销。
这是市场的一个积极信号，说明不管是新房还是二手房，大家买房的心情都被抬高了不少。
博的观点是，交易数据实际上存在一定的延迟。大家先看房，再谈签合同，最后签合同，中间少则两三天，多则半个月甚至更久。也许市场信心会更早逆转。4月份买房的整体意愿比我们看到的还要强烈。
但实际上，现在深圳的市场处于两个极端。
一方面，市场信心在上升；另一方面，市场成交价和挂牌价较低，业主信心仍然不足。
虽然市场方面买家信心恢复明显，但在这样的情况下，上车的车主反而信心不足。
南山南头的业主在网上分享2020年3月买房后的心态，字字都充满焦虑。
成交量上不来了，从中介那里了解到，住宅市场真实报价减少了近20万。现在只能寄希望于地铁12号线的开通。
在帖子的评论区，有业主承认20年底更换过，现在同小区同户型成交价低了50万，同期其他同事买的房子也差不多。
其实市场成交价和报价可能比你看到的要大。
在中介渠道上，博力了解到两个总成交价约57平米的房间，像宝安的网红盘花郡，总成交价从815万(2021年1月29日58.44平米)调整到598万(2022年4月4日57.66平米)；
金地梅陇镇三期3房89平成交总价由660万(2021年1月24日89.46平)调整为576万(2022年1月3日89.83平)。今年2月12日，一套89.52平的房子，价格回调到了50。
所以目前深圳的市场非常碎片化，业主的心态也是碎片化的。
市场越分散，放松的呼声就越强烈。
从2月到4月，深圳出现了不少“放松”言论。自始至终，大方向都是松绑，比如提高指导价，放宽离婚购房端口，放开限购限贷等等。
就连关注葛龙会楼市的老朋友也差点信了。幸运的是，这些接连不断的谣言最终不攻自破。
但是很大一部分人还是希望看到深圳的政策放宽。
一方面，有人认为经济层面需要深圳楼市的努力；另一方面，市场过度低迷影响买房需求，金融机构不敢放贷，市场迫切需要稳定。
就楼市而言，有必要出台新的指导价格政策。
然而最近，一条关于深圳楼市政策的消息却席卷了大家的朋友圈。
看到深圳拍卖市场的盛况，网友直言2021年10月以后深圳房价会慢慢降下来，呼吁的领导慎重出台房地产刺激计划，大意是希望能给深圳市民留下一点希望。
这意味着，随着市场信心的恢复，一些人反而焦虑起来。
所以这种既促进了市场，又不能轻易释放刺激。在这个节骨眼上，挺难的。
向左，新市民呼吁“谨慎出台房地产刺激计划”，给新市民留下希望，进行“房住不炒”的提纲挈领。向右，深圳房价再次反弹，迎来新一轮牛市。
换句话说，深圳楼市再次走到了十字路口，这一次需要更加谨慎。
深圳近日发布2021年人口数据，1768.16万人与2020年深圳统计年鉴给出的1763.38万人相差仅4.78万人。
与2016-2020年每年数十万的净增数据相比，常住人口增速明显萎缩。
2016年，深圳常住人口增加87.3万人；
2017年，深圳常住人口新增85.8万人；
2018年，深圳常住人口新增78.8万人；
2019年，深圳常住人口新增44.3万人；
2020年，深圳常住人口将增加53万。
即使与去年5月深圳公布的第七次全国人口普查公报中的数据相比，常住人口净增12.59万人，仍有较大差距，可见深圳的人口增长优势确实在减弱。
这意味着房价相关政策的出台将是深圳楼市发展的里程碑。
作者|林伯力
文章|葛龙会楼市
