这两天，一段“宾利与劳斯莱斯车主打架”的视频在网上引起热议。
视频中，一名宾利女司机愤怒地抱怨自己的车位被占了一个月，并声称自己的车位有买卖合同。从几段视频可以看出，现场发生了肢体冲突。宾利女司机愤怒地推开身边的陪同人员，表示要开自己的宾利去堵占车位的车辆。
6月5日晚间，深圳市国资委官微发布声明。对于网友反映“深圳国企书记妻子涉车位纠纷舆情”的情况，我委高度重视，正在学习核实。
6月6日，涉事舆论的深圳董秘回应媒体称，据公司初步调查，车位纠纷案中的国企董秘确为深圳高管张，但张目前已离婚单身，宾利女车主为张的约会对象，并非其家人。
据中新财经报道，事件当事人欧阳女士在电话中称网上的视频为恶意剪辑。她说，当时长期抢占车位的当事人先提到了“50宾利”的事情，她感慨地说。她其实想表达的是，她是从宾利俱乐部转来的。
6日上午，全国商报记者来到宝能公馆，这里正在进行一场“车位之争的舆论战”。舆论中心的居民既紧张又谨慎，他们正密切关注着事件的发展。现场的许多居民表示，他们知道这起停车纠纷，但拒绝置评。
现场尚未拆除的地锁，每经记者甄拍摄。
记者也联系了宾利的女司机，给她发了采访诉求，但截至发稿，未能得到回复。
事实上，宝能公馆车位之争的重要核心背景在于开发商承诺“买一套公寓，送一个车位”。车位使用权赠与是否合法成为争议的焦点。开发商之所以向公寓业主宣称“买房送车位”，某种程度上可能与当时深圳的公寓销售环境有关。
从更深层次来看，宝能公馆事件其实触及了困扰深圳业主多年的停车问题，以及车位的归属问题。
纠纷视频截图
6月6日，深证叶榛A股价下跌0.91%，至4.37元，总市值58.99亿元。
实地调查:车位的隔板已拆除事发后，有知情人在一个微信群里发声明称，该项目的公寓不好卖。开发商把这些车位给了公寓的业主，但是有争议的车位在楼下，上面没有私人的标志，房屋的业主就停在上面，所以产生了争议。记者在现场了解到，宝能公馆共有5栋楼，其中1、2、3栋为住宅区，4栋为人才室，5栋为公寓区，停车场地下三层。在设计上，所有的建筑都是相互连接的。“有争议的停车位位于住宅区。长期以来，负三层都是开放的，负二层关闭了很多。”小区业主孟先生在接受国家商报记者采访时表示，其实宝能公馆地下车库的车位配比是够用的，只是车位没有全部开放会有些紧张。
长期以来，小区业主一直在努力区分“捐赠车位”和护栏。小区业主高先生在接受记者采访时表示，在负一层和负二层没有开放的时候，他们要绕很长时间才能开到负三层。他们已经在四月份互相交流过了。
6月6日，记者来到地下停车场时看到，孟先生和高先生所说的之前区分公寓区和小区车位的栅栏已经全部拆除，两个区域的地下车位已经全部开放。现场仍有大量空免费车位，极少数车位上安装了电子锁。
公寓的主人罗先生指着一条长长的车道告诉记者，现在这里可以看到人头了。原来这条路的半路上有个挡板，就是把小区的一部分车位分给了公寓业主。
罗先生说，开发商答应给他的车位，就在居民楼隔断的区域内。现在隔断被拆了，他的车位被占了，只能暂时把车停在公寓门口附近的车位。
那场传遍网络的业主纠纷，就发生在拆除挡板之后。
罗先生说，端午假期，公寓业主的车位都安装了车位锁。此后，小区业主与堵车的宾利车主发生争吵。罗先生还向记者提供了车位锁拆除时的现场视频。
罗先生说，他们一共安装了21个车位锁，拆除了15个左右，金额在1万元左右。他们已经报警，要求拆除车位锁的人承担法律责任，并给予赔偿。
以“赠送使用权”的名义出售车位？在罗先生看来，他们安装车位锁是有证据的。罗先生向记者提供了一份车位使用权赠与合同，合同中项目名称为宝能公馆，甲方为宝能地产控股有限公司，乙方为公寓业主。如合同所述，甲方投资建设了宝能公馆项目小区的地下停车位，并享有该地下停车位的所有权。乙方是本小区的业主，为方便乙方停车，甲方同意将上述地下停车位的使用权在规定时间内免费授予乙方。合同还约定了可用车位的具体位置，写明负X层车位XX。自车位交付之日起至宝能大厦五套公寓土地使用权到期之日止，车位交给乙方使用。到期后，乙方应将车位归还给甲方，合同中也约定了赠送车位的所有权人可以变更，同时房产过户时车位需要一并过户。合同第九条约定，乙方转让车位剩余使用年限或向第三方提供车位的，只能向小区其他业主转让或提供车位使用权；乙方向甲方转让或向第三方提供车位应提前向甲方申请，并取得甲方书面同意，甲方、乙方、受让方/使用方另行签订协议。同时你要去物业管理处备案，办理相关物业管理手续。合同中还提到，公寓业主在使用期限内转让其在本小区购买的全部房产的，车位必须同时转让给该房产的受让人或本小区其他业主。从这份协议来看，虽然叫使用权协议，但内容和车位买卖没什么区别。所以在市场上，对于宝能公馆以授予使用权的名义捆绑销售车位的质疑在上升。对于宝能公馆车位的性质，是否属于销售许可范围内的车位，以及市场的质疑，宝能控股品牌相关负责人李杰在接受记者微信采访时表示，我们在网上看到了一些相关的报道和信息。目前政府部门一直在关注，一切以政府后续相关发布为准。目前不便透露更多信息。感谢您的关注。关于车位的争议和管理问题，记者也采访了物业工作人员，他们表示领导已经就此事出去开会了，暂时无法回应。
车位的“使用权赠与”是否有效？【/s2/】关于车位使用权的赠与合同，小区业主孟先生表示，法律不支持在深圳买公寓，赠送车位的事情。从某种意义上说，他是幸运的。孟先生将此事归咎于宝能，认为宝能的操作不合理。罗律师补充道:“我们的车位捐赠合同是否合法，应该由人民法院、住建或者规划部门来解释，不应该由小区业主或者律师来解释。他们以此为由的打砸抢行为已经涉嫌刑事犯罪。”
车位捐赠合同受访者供图
事件发生后，某上市房企高层在与记者交流时表示，深圳车位之争一直存在问题，尤其是人才房、房子、公寓在一起的时候。深圳的车位管理和物业管理的规则和其他城市不一样。矛盾的根源在于政府制定的规则不是市场化的，有很多空规则。
在这位高官看来，事件的深层次原因是深圳的停车位管理规则。
那么开发商赠送的车位合同是否有效？6月6日下午，北京朱槿律师事务所主任王雨辰律师通过微信向记者透露，“开发商与业主签订的赠与合同是否有效，取决于车位的具体属性。如果车位归开发商所有，可以自由处置，是没有问题的。但是如果不是比如说业主所有，开发商就没有权利给”
在王雨辰看来，开发商能否处置车位，取决于车位的具体属性:
(一)销售许可范围内符合规划的停车位。这种车位最规范，手续齐全的话可以直接办理产权证。最典型的标志就是可以和房子一起购买，网签一起备案，出售的车位也要纳入监管账户。这种车位开发商可以自由处置，可以出售，可以送人，也可以出租。
(2)规划中无停车位，通过占用车道、绿化或其他公共部分转换。这也是很常见的。开发商利用小区业主的公共部分进行改造，一般没有产权证。但从相关法律法规来说，产权应该归业主所有。在这种情况下，开发商无权处置，而业主共同享有相应的处置权和收益权。
(三)人防停车位。这种也比较多，产权属于国家，但日常属于“谁投资谁受益”。如果人防投资成本没有分摊到业主的购房款中，那么使用权就属于开发商，开发商可以按日出租获利。但如果分摊到业主的购房款中，其使用权将归业主所有，因此开发商不能再对外出租，对外经营的收益也应归业主所有。
另一位不愿署名的律师向《民族商报》记者表达了不同的看法。在他看来，深圳的车位所有权存在法律边界问题。
他提到，早在2020年，深圳市就起草了《深圳市区所有建筑物停车位出让办法》，对停车位的开发利用、权属确定、权益转让等做出了明确规定。
但是因为各种原因一直没有“烤”出来。
上述律师也提到，深圳关于车位的纠纷其实很多，但大多是通过私下协商解决。本质问题是没有明确界定所有权和法定权利。在实际操作过程中，很多车位并没有单独的产权证。住宅或公寓项目出售车位使用权，相当于长租。但开发商在销售过程中通常不会对车位的所有权/使用权做出明确的说明。
“比如你买了车位，被别人占了，很多人认为你应该去法院起诉，让对方赔偿损失。但实际上这样做的人并不多，因为你去了，你就要负责证明这个车位是你的，而一旦你的车位违法，那么你的权利就得不到保护，反而得不偿失，所以很多人宁愿私下解决，也不愿通过司法层面解决。”
记者注意到，2020年12月，《深圳经济特区停车管理条例(征求意见稿)》发布，其中提到:
“对于小区停车问题，我们市一直以来都没有明确小区停车场的归属。因此，《条例》拟规定，居住区停车管理应当充分发挥业主自治管理的作用，停车管理权交由业主共同决定。住宅区停车设施的管理和使用制度，以及收费标准、方式、收益分配等事项，由业主共同决定。创新规定还设置了便捷停车路段，尽量满足夜间停车需求。"
从更深层次来看，宝能公馆事件其实触及了困扰深圳业主多年的停车问题，以及车位的归属问题。
公开资料显示，深圳汽车保有量超过350万辆(2020年底)，全市停车位超过240万个。停车位缺口超过100万，近三分之一的汽车没有停车位。
据深圳特区报报道，“十四五”期间，深圳将有100多万个停车位，全市将有350多万个停车位，基本接近汽车数量。同时，深圳市相关部门正在牵头修订《深圳市城市规划标准与导则》，结合城市发展密度合理确定停车设施配置标准。初步预计，到2035年，深圳将新增约200万个住宅停车位，有效缓解停车难问题。
聚光灯下的宝能公馆这次车位纠纷让宝能公馆再次出局。地理位置上，宝能公馆位于福田区农林路与建业三街交叉口，距离地铁7号线农林站步行8分钟。属于香蜜湖区竹子林板块，实际挂牌价18万元/平方米左右。
值得一提的是，宝能公馆所在的米香湖区是深圳豪宅聚集的区域。东海花园、香榭丽舍花园、米香湖一号等豪宅诞生于此，销售参考价普遍在1500万元/套以上。宝能公馆住宅部分2018年底交房，公寓今年年初交房。
宝能公馆2公里范围内，位于“香蜜湖-车公庙-金地片区”工业走廊，学历高，医疗、文体、商业等基础设施齐全，包括园博园、深圳儿童乐园、朱元北社康、暨南大学附属眼科医院等。
能大厦公寓销售控制表由记者甄拍摄。
国家商报记者了解到，宝能公馆过去主要销售两个项目，分别是住宅和公寓产品。
其中，一期和二期为住宅项目，约1084套房源，2110个车位。2015年9月26日首开，开盘均价8.5万元/平方米，总价620万-1190万元不等。
三期为公寓项目，又称宝能公馆V-HOUSE，约437套，668个车位。项目于2020年5月30日首开，均价9.8-12.6万元/平方米，总价800-1600万元。
深圳房地产信息网数据，目前宝能公馆公寓项目指导价10.8万元/m2，住宅项目二手房指导价12.4万元/m2 。目前住宅项目一般挂牌价普遍在18万元/平方米以上。
记者从链家数据了解到，宝能公馆一套158平米5室2厅的房子，挂牌价2700万元，折合单价17.09万元/平米；一套128平米4房2卫的房子，挂牌价2450万元，折合单价19.1万元/平米。
“赠送车位”背后:深圳公寓的沉浮
在2020年5月宝能公馆公寓项目入市之前，深圳公寓市场就已经迎来井喷。据深圳房地产信息网监测统计，2019年深圳新建商品公寓预售约1.8万套，同比激增47%，为近10年来最大增幅。
深圳商务公寓计税方法来源:科控股有限公司。
此外，由于公寓存在居住功能差、交易成本高、流动性弱等问题，在“房住不炒”日渐流行的情况下，投资者入市更为谨慎，市场更青睐总价低、易取车、易流通的产品。
Wind数据显示从2015年开始，深圳每年的公寓供应量都大于成交量。2018年和2019年，公寓供应量是销售量的两倍。
2018-2020年，深圳公寓相关政策频出，公寓政策从“限制”变为“禁止”。2020年后，公寓再次成为潜在买家关注的焦点。
2018年7月30日，《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，个人、企业、事业单位或者社会组织等法人单位新购的商务公寓，自取得不动产权利登记证书之日起5年内禁止转让。此外，开发商在各类新供应地块上建设的商业公寓(包括招拍挂、城市更新、征地拆迁等。)只租不卖。
2020年下半年，深圳的公寓市场开始迎来重要拐点。
2020年7月31日，深圳市规划和自然资源局、市住建局下发《关于停止商务公寓审批的通知》，明确提出“全市(含深汕特别合作区)停止新建商务公寓项目的规划审批和土地出让方案审批”。
起初放宽公寓政策，限价，5年内禁止转让。到2020年，新的商业公寓规划和土地出让计划的审批被宣布停止。2021年删除了相应商业服务用地的适宜用途中“商业公寓”的描述。至此，深圳公寓进入存量时代。在高门槛、高房价、高需求的市场背景下，商业公寓再次成为购房者的重要承接对象。
记者|甄陈编辑|陈梦愉易启江
校对|何小涛
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