作者:姚桂城(柳图)
2022年一定是楼市里程碑式的一年。今年楼市出现了前所未有的现象。
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截至5月13日，今年共有102个城市出台6大类130次楼市放松政策，涉及降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、放宽购限贷限售、人才购房补贴和放宽落户条件等。，几乎涵盖了所有的监管维度。
其中，放松限购限贷限售、降低首付比例、提高公积金贷款额度和人才购房补贴是各城市出台最频繁的调控政策，分别涉及32个城市、31个城市、29个城市和23个城市。
根据以往的经验，在这种信号明确、范围广、频率高的放松政策的持续加持下，楼市至少是乐观且迅速回暖的，而不是火上浇油的反应。
但今年的市场令人惊讶。
02
郑州是今年放松管制政策的尖子生。优惠政策不仅涉及购房者，就连房企也有所照顾。
放宽限购，取消“房认贷认”，实施棚改货币化安置，稳定住宅用地供应节奏，精简建设项目审批程序，增加有效建设天数，鼓励金融机构对困境企业发放和续贷，将土地拍卖保证金最低比例降至挂牌价格的20%。土地出让金可在成交后一年内分期缴纳。
可以说，政府已经向房企和购房者表达了充分的诚意。
郑州楼市在这种强势下表现如何？
先看看新房。据统计，新政出台后第一周访客量有所增加，但交易量并没有明显增加；甚至在3月的第二周，新房的客户访问量和成交量甚至比2月还要低；新政发布快20天了，新房成交量开始回升。但由于开发商的信用问题，停工等。，实际成交额并没有明显回升。
再看二手房。3月以后，郑州购房者观望情绪浓厚，二手房价格下跌，降价出售房源增多。5月市场均价14077元/平方米，同比下跌5.29%，环比下跌3.06%。
此外，土地拍卖市场在呵护下仍未复苏。
5月5日，经开区物流区拍卖了一块住宅用地。5月12日，郑州市尚洁区举行了一场住宅用地拍卖。
03
今年的政策放松，除了郑州，成都是最强的，但市场表现也比较奇怪。
与上次放松后市场的一致唱衰大相径庭。新政策一出，首先是唱衰空的声音很多，然后是强烈的意见很多，没有达成共识。整体来说，本地人唱的多，外地人唱的差的多。
我们来看看最近广为流传的一些截图。
很多人批评32万套幸福的数据，但也引用了一些大V的话。个人觉得32万这个数字真的太大了，值得商榷。
三万组幸福数据
因为新政出来时间短，宏观数据滞后，暂时不能作为分析依据。
但投资买家可以通过一些市场细节来判断。
我们先来看看比较客观的壳子数据。
贝壳显示，6月7日成都二手挂牌16.39万套。与过去一段时间相比，这一数据变化不大。很长一段时间，成都二手挂牌量在全国316000套前几名，这个量级经常被摸。
可见，成都新政在贝壳二手挂牌上并没有表现出什么威力，既没有集中出逃，也没有捂盘惜售。
看一下具体位置，选取老城区和金融城的庞城岗和新城区的大园为代表。
首先在成都看到一个“最近14天降价XX元”。这个标签很少见。在北京、广州、Xi、重庆和长沙的搜索中没有看到如此明显的标签。不知道是不是成都贝壳独有的？
成成、大元也是如此，开盘时非常显眼，给人感觉成都市场到处都在大幅度抛售。这种大幅降价标签会让市场对降价过于关注。
但是一旦打开降价板块所在的小区均价，可以看到几乎都在上涨。
5月10日以后成都的贝壳价格已经全部突破二手房指导价的限制，可以算是真正的挂牌价了。
应该说，至少在这些核心区域，早在首次限购放松前的5月16日，均价就开始上涨了。
有一张6月1日的价格截图。可以看出新政出来后很多房东都涨价了。
但市场和舆论对此视而不见，大量低价抛售出现，说明即使是政策强、市场成熟、城市有价值的成都，仍然无法达成共识。
无论是郑州这样相对弱势的市场，还是成都这样相对强势的市场，在政策大放松面前，买卖双方的观点都明显弱于预期，弱于上一轮放松。其他放松程度小很多的城市对政策的反应可想而知。
可以说，这一轮政策放松时必然面临“逃离市场”的压力，而如何恢复市场信心、降低交易量、延缓逃离将是一项艰巨的任务。
在这一点上，广州似乎找到了解决办法。
04
今年以来，广州郊区房地产一直在下跌。
番禺祈福趣坊新房价格从46000/m2降至36000/m2，降幅达20%。这一均价在2018年年中一度达到4.8万/㎡，部分户型触及高达5.2万/㎡。但从2022年开始，这个楼盘的降价声一直不绝于耳，特价房、一口价房、职工房相继出现，房价从4.6万/m2降到了3.6万/m2。
(净降价图片)
增城某超市价格从15000/m2降到12000/m2，降幅达20%。广州的这波降价潮不仅出现在增城，白云、黄埔、番禺等热点区域也出现了降价潮。
面对这样的压力，广州出台了救市政策。
近日有消息称，广州将在花都区、从化区、增城区构建差别化户籍政策，学历由全日制本科降为全日制专科。不符合广州市现行户籍政策的国内高校全日制本科学历或学位(证件)，以及全日制技师学院预备技师班、高级工班毕业生，也将纳入差别化户籍范围。
上述三个区户籍差别化的人，可以在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化、增城七个区自由迁移户籍。缴纳社会保险三年后，还可以迁入越秀、海珠、荔湾、天河，促进人口分布适应产业布局。
这一政策大大降低了人才进入广州的门槛，可以说极大地刺激了需求，将有利于广州郊区的楼市。长期来看，会在三年后对核心4区形成增量需求。
更重要的是，这样的政策不会导致市场“出逃”。因为政策不直接影响楼市，所以对“限购、限贷、限售”等政策没有直接影响，对楼市的负面影响很小。
可见现在的楼市，如“烹小鲜”，有“欲速则不达”的政策，用猛药或担心市场暴击取消，如南京新政；要么市场反向解读，比如郑州新政。反而是像广州这样的新政，短期内可能没有太大的正面效用，但首先不会对市场造成负面伤害，反而更可取。
当然，实施这一政策的必须是能吸引人才的高能城市。
05
目前舆论普遍认为，由于外部形势、出口压力、经济疲软等因素，救市政策已经失败。因为救市政策太重，比如一线放开限购，首付降低到20%甚至10%，这样的政策会积累风险；救市政策不可掉以轻心，因为它没有效果，甚至可能导致市场的逆向运行。
这种观点看似正确，实则不然。我曾经写过，“小步快跑”的政策就像改革之初的“摸着石头过河”——急什么，慢慢实施，慢慢调整，让不同的城市充分发挥主观能动性，通过“田忌赛马”找出最可行的方式，然后全面推广。
房地产市场只是经济的一小部分，它很重要，但并不关键。起来，也不能上天；掉下去就翻不了天了！
