作者是唐绍奎
编辑张伟贤
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在调整限售政策、调整外地人购房社保年限、提高公积金贷款额度、降低首付比例之后，南京的限购政策正在悄然发生变化。
6月13日，21世纪经济报道记者从南京市政务中心获悉，非户籍人员只要提供6个月的社保证明，就可以开具购房证明。除鼓楼、建邺、宣武、秦淮区外，其他不允许购买的区不需要开具购房证明。“上周开始的。”该工作人员说，雨花区、江宁区等部分非限行区域。不需要购房证明。详情请咨询当地房产工作人员。
南京河西区某中介销售人员透露，外地人的6个月社保领取方式不再区分，可以个人缴纳，也可以单位缴纳。另外，在宣武、建邺、鼓楼、秦淮区，外地人可以买第二套房，三胞胎家庭可以买第三套房。其他区，不限制套房数量。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，南京楼市新政出台速度快、力度大，对全国其他城市会是一个启发。“目前房地产市场的走势没有诱惑，市场回暖的压力很大。政策发布需要积极主动，才能激活合理的住房消费需求，更好地降低购房者的购房成本”。
市场交易是即时的
南京购房门槛大幅下降，楼市成交数据也有明显变化。南京网上房产数据显示，6月6日-6月12日，南京认购商品房1612套，成交1272笔，日均认购约230套，成交182笔。与前一周相比，认购量增长约5.2%，成交量增长约38%。
值得注意的是，南京降低限购门槛不仅针对外地购房者，本地人也可以购买第三套房。杨洁(化名)在南京上大学。毕业后，她选择定居南京，在南京成家立业。她坦言自己婚房买的早，买房压力不大。后来为了照顾父母和孩子，杨杰在同一个小区买了一套小公寓，帮助有孩子的父母居住。但现在，面对孩子上小学和扩大居住空间的置换需求，杨洁一直想在南京主城区买套大房子。限购门槛降低后，杨洁很快看好了一套房子，准备下单。
她相信自己只是一个买家。目前发放购房证明、房贷利率等政策对购房者比较友好。“有什么好犹豫的”。
其实杨洁在2021年之前就已经看中了套房源所在的小区。然而，2021年上半年，南京楼市成交量逐渐达到顶峰。南京网上房产数据显示，2021年上半年，南京新房成交近7万套，创下5年新高。2021年6月底，南京市住房保障和房产局发布了《关于调整购房证明发放工作的通知》(简称通知)。通知对本地人和外地人买房都有新的政策规定，其中南京本地人限购第三套房。
目前南京新房库存再创新高，达到7.4万套，去库存仍是当前的重要任务。
据南京媒体报道，在约7.4万套可售房源中，栖霞区主城区库存量最大，为8286套，其次是雨花台区5303套，秦淮区2391套。江宁区可售房源接近19000套，江北(含浦口、六合)共19000套。“两江”板块依然是南京楼市最大的供应区域。
南京优化调整限购政策距离上次收紧限购不到一年。前述《通知》提到，外地人在南京买房，需要“3年内在南京缴纳社保或缴纳个税满24个月(不退)”。最新限购政策只要求6个月社保，门槛大降。
全面稳定的市场预期
严跃进指出南京全面优化调整楼市政策，市场预期有望逆转。
事实上，从今年5月份开始，南京部分区域的限购政策就进入了优化调整期，针对不同的购房者，调整了购买新房和二手房的条件。从购房者的实际需求出发，适当降低了购房门槛:
一方面，南京户籍人员可以在此类区域购房，不再需要购房证明，凭身份证即可购买；另一方面，对于此前在此类区域购买的房屋，房产套数不计入限购套数计算，符合条件可以出具购房证明。
在释放购买力方面，5月，南京出台优化人才购房配套政策，包括提供“购房直通车”精准服务。人才购房不受退休年龄限制，人才可以在现有限购政策基础上再购买一套住房，扩大人才购房范围等。此外，还出台相应政策，鼓励人才在高淳、溧水、六合远郊购房，提高职住平衡。
买房成本也降低了。目前南京首套房贷款利率普遍为4.45%-4.65%，公积金贷款额度上调:自5月20日起，南京首次使用住房公积金贷款购买第二套住房，最高可贷额度由现行的30万元/人、夫妻双方60万元/户调整为50万元/人、夫妻双方100万元/户。
南京之前也调整过限售政策。“拍卖行自合同备案之日起满3年后方可上市交易；现房出售的商品房，自登记验收之日起3年后方可上市交易”。
这说明二手房业主的持有成本大大降低。以前估计买期房要5年左右才能卖，现在可以3年。
一是南京楼市购买力得到不同程度的释放，二手房市场活跃度提高，很快会传导到新房市场。
此时，南京发布第二批集中供地，数量和金额均高于第一批集中供地。一位业内人士指出，南京全方位优化调整楼市政策是一盘棋。一旦市场预期发生逆转，将有助于市场信心从销售端传导到供应端，拍卖市场的活跃度也会提高。为促进房企拿地积极性，南京的土地拍卖规则也有所调整，如提高土地限价上限、优化土地出让条件和房地差等。
但这不是最重要的。正如前述业内人士所言，各地释放购房需求的政策是为了提振市场交易，进一步稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
本期编辑，陈思实习生林喜英
