“现在牡丹江市几乎处于人均二套房及以上的状态，房源量很大。”
6月16日发布的国家统计局数据显示，尽管70个大中城市中有57个城市出现同比下降，但黑龙江省牡丹江市成为全国唯一一个二手房价格出现两位数下降的城市。
来源:安居客
2022年5月，牡丹江二手房价格同比下降10.5%，环比下降1.3%。手相对平和，同比下降3%，环比上升0.3%。安居客数据显示，牡丹江5月二手房成交均价约5000元/平方米，目前6月挂牌均价继续呈下降趋势。
安居客数据显示，今年以来，牡丹江周边的齐齐哈尔、佳木斯、大庆等地二手房价格呈下降趋势。佳木斯从5月份开始均价已经跌破4500元/平方米，大庆也从今年3月份开始跌破5000元/平方米。
来源:安居客
6月17日，国商报记者采访牡丹江当地房企和多家中介了解到牡丹江有不少总价在10万元以下的房子，有的甚至总价不到5万元。在人口净流出增加、供应增加、疫情等因素的叠加影响下，牡丹江目前的房地产市场非常冷淡，尤其是6月份。购房者虽然也会看房，但观望情绪极高，购买意愿极低。
5万以内买套房
如果把时间轴拉长，可以发现，实际上从2020年5月份开始，牡丹江二手房价格指数同比跌幅大部分时间都排在70个城市之首。
上海易居房地产研究院智库中心数据显示，2020年5月至今的一年中，牡丹江二手房价格指数跌幅有8个月居70个城市之首，其余4个月居第二。
易居研究院智库中心研究总监严跃进6月16日也表示，观察牡丹江2020年以来的数据，这(今年5月同比下降10.5%)是各月降幅最大的。
记者从安居客网站了解到，目前牡丹江挂牌的二手房总价4.8万元起，均价1000元/平方米左右；最高总价约450万元的别墅住宅，均价约12000元/平方米。
来源:安居客
6月17日，记者以购房者身份在网上咨询了多家牡丹江中介，他们均表示，挂牌总价4.8万-5.5万元的多套房源和价格属实。“有房本，手续齐全，房子还在，随时看房”。
目前牡丹江安居客上挂牌的8万元以下的房子都是上世纪90年代或者2003年左右的房子，面积在50平米左右。当记者查询一套总价14万元的房子时，中介表示，“价格可以谈，13万，不议价。”
十年间人口减少了50万
“平均每人两套房”
“现在由于各种因素，购房者的购买力下降了。而且牡丹江市现在是人均两套房以上的状态，一套是拆迁获得的，另一套是近几年投资或改善需求获得的。房源存量很大，有些业主希望尽快清仓这些楼盘，比如10万元以下的旧房。”6月17日，牡丹江某品牌房企销售人员在接受《全国商报》记者电话采访时表示。
相信在2018年下半年至2020年牡丹江房地产市场疫情之前，受全国楼市影响，房价仍处于上行通道，不少品牌房企也加大了投入。部分地区房价短时间内从5000元/平方米涨到7000元/平方米。但2020年下半年以后，开始进入下行状态。
牡丹江是黑龙江省东南部的中心城市，总面积4.06万平方公里。截至2021年底，牡丹江户籍人口244.2万人，其中市区84.7万人，是典型的工业城市。
20世纪50年代初，受国家优先发展重化工业的产业政策影响，牡丹江的森工、橡胶、机械等产业处于黄金发展阶段，涌现出一批全国知名的工业制造企业。2013年牡丹江全年GDP超过1216亿元，2017年达到1404.7亿元的峰值。
高峰过后，受国企转型和产业结构调整影响，牡丹江GDP增速逐渐放缓。数据显示，2020年牡丹江市GDP 831.7亿元，同比仅增长0.4%。
工业的快速发展促进了人口的集聚。2020年牡丹江统计年鉴显示，1952年牡丹江户籍人口为63.63万人，1990年人口增至253.77万人。在近40年的时间里，当地人口几乎增加了两倍。
2010年以后，牡丹江人口逐年减少。牡丹江市2020年第七次全国人口普查数据显示，牡丹江市10个县(市)人口为229.02万人，与2010年的279.87万人相比，减少50.85万人，下降18.17%，年均增长率为-1.99%。
人口净流出的增加和住房存量的持续增加，造成了牡丹江楼市供大于求的现状。
牡丹江市统计局数据显示，2021年，全市房地产开发投资62.6亿元，同比增长7%。全市房屋建筑面积1246.5万平方米，同比下降19%，其中住宅977.3万平方米，同比下降13.1%；新开工面积165.6万平方米，同比增长82.1%，其中住宅143.8万平方米，同比增长89.7%；商品房销售面积97.3万平方米，同比下降30.5%；商品房销售额44.6亿元，同比下降34.8%。
“疫情是因素之一，其次是人口严重外流。最初，这个市场的特点是外国投资者很少，主要是本地客户。在这种情况下，二手房市场也会进入非常低迷的状态，房源在增加。包括一手房，牡丹江的房子饱和度已经很大了，新房的销量不是简单降价就能增加的。”前述房企人士表示。
今年6月，牡丹江住建局表示，将全面调查分析全市人口、年龄结构、家庭结构、住房需求和住房购买能力变化情况，根据城镇化速度预测房地产市场供求关系，适时调整住房供应结构，推进“房地产一城一策”十四五规划编制工作；顺应农民工进城、家庭多子女和人口老龄化的需求，适时制定和出台住房补贴政策，刺激刚性需求。
此外，要支持重点项目销售房源进入选房超市，组织线上线下“房源征集”，鼓励房企开通网上看房业务，促进商品房销售指标稳定；落实住房基准价格和核算房票，加快推进2021年棚户区改造2834户拆迁户住房预选，新增商品房销售面积20万平方米。
记者|黄宛音
编辑|程鹏陈梦愉盖媛媛
校对|王跃龙
图片来源:安居客
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