证券记者毛可欣
2018年，万科董事局主席郁亮警示要“活下去”，并在今年年初提出“黑铁时代”。他总是有强烈的危机感。如今房地产市场遭遇一年寒冬，郁亮表现出市场短期见底的罕见乐观，向业界传递信心。
预计六月份市场会好转。
“短期来看，市场已经触底，复苏是一个缓慢而温和的过程。预计6月份销售将出现明显的环比增长，但仍是同比下降，但降幅相对收窄。”郁亮在6月28日的股东大会上分享了他对行业形势的看法。
6月是房企冲击上半年销售的关键月份，尤其是连续几个月下滑之后。6月份市场行情能否好转备受关注。郁亮表示，6月份以来，市场进一步好转，一方面是因为近期相关政策的出台正在产生积极影响，另一方面是因为疫情导致的需求释放延迟正在弥补。此外，还有5月份基数低和季节性因素。
5月房企销售出现微暖，但楼市整体冷淡依旧。柯睿数据显示，百强房企5月实现销售成交额4546.7亿元，环比增长5.6%，较4月下降16%有明显改善；但同比来看，单月业绩同比下降59.4%，前5个月累计业绩规模同比下降52.3%。万科的销售业绩略好于百强房企的平均水平。公告显示，万科5月销售金额307.6亿元，与上月308.6亿元基本持平，同比下降46.56%；前5个月累计合同销售金额1681.1亿元，同比下降41.38%。
在郁亮看来，行业已经进入了一个新的发展阶段。人口状况，收入状况，房地产市场运行的指导原则都变了，不会回到过去的发展逻辑，也不会回到过去高峰期的规模和增速。
不过，郁亮也表达了对行业的信心:“最后一年，房地产行业如果放到社会上，一定不是最困难的一个，房地产行业没有理由躺平。更何况房地产还是万亿级市场，也是千年产业。人们经常这样做，而且总是这样做。不管前面的路有多难，走下去就会有机会，这个行业还是会为国家做出应有的贡献。”
震荡，止跌，稳住目标。
万科2021年净利润减半，于是郁亮在业绩会上向股东道歉，并在股东大会上承认今年是“入职以来压力最大的一段时间”。万科今年的业绩目标是止跌企稳，开发业务将继续保持行业第一阵营。
“3月份的时候，公司对市场低迷有一个估计，但没有那么严重。现在市场形势加大了工作难度，但我们一直比较稳定，提前做了一些安排，会以更积极的销售和应对来兑现止跌企稳全年业绩的承诺。”万科总裁朱久生在股东大会上表示。
朱久生还表示，万科进一步优化了投资机制，现在按照一个特别好的标准来投资。前5个月，万科已投资13块地，其中9块今年可得，6块今年现金流为正。
非开发业务方面，万科有三大板块:万物云、物流仓储、长租公寓。这个部门的增长率是显而易见的，但它还没有开始为报表带来可观的利润。朱久生表示，万科的物流业务今年将实现报表盈利。长租公寓业务今年已经实现现金流盈利，明年将实现报表盈利。
即使盈利，上述业务量也可能难以承担1000亿元的开发业务。对此，郁亮延续了之前的观点，认为非开发业务收入与开发业务收入持平是不现实的；物业服务行业暴利也是不合适的。但衡量非开发业务的标准不仅仅是营收和利润的占比，市场价值还与社会稀缺性等因素有关。
还有现场股东关心万科未来的分红计划。对此，公司董秘朱旭表示，公司分红方案将综合考虑公司长期发展需求，未来分红率稳定在35%-40%之间，有助于长期投资者规划现金流回报。万科上市以来连续30年现金分红，累计分红949.7亿元，是股权融资额的2.86倍，平均分红率33.2%。万科今年临时上调分红比例至50%，预计分红金额约为112.8亿元。
此外，万科还在进行20亿-25亿元的回购计划，回购价格不超过每股18.27元，但目前仅完成12.9亿元。部分股东关心下一步回购额度如何安排。朱旭回应，“我们回购的时间是3个月，在定期报告出来之前是不能回购的。实际天数只有40多天，中间很多天股价都在跌停板之上。此外，公司回购还有一些时间限制。接下来，如果股价符合条件，我们还是会尽力回购。如果不符合条件，我们将向董事会报告，并与监管部门沟通。”
截至6月28日收盘，万科股价收于18.45元/股，下跌0.32%，总市值2145亿元。
