导读:“在并购盛行之时，行业内部分企业由于前期大规模并购已经消化不良，不得出售收购的项目，甚至部分企业出现业绩倒退。上半年部分企业依靠并购维持高增长，下半年出现业绩预警。因此，物业公司对并购应该保持相对谨慎的态度，应该对整体市场、自身情况和标的质量进行完善的思考和分析。”
(文/张宇编辑/马媛媛)在经历了最初的红利期后，地产板块作为房地产行业的优质资产，正在被“束之高阁”，成为血液回流的重要手段。
近日，金茂服务发布公告称，公司全资子公司金茂物业管理通过北交所持有的上市程序，以4.5亿元收购目标公司(第一物业)100%股权。同日，金茂物业管理与首创置业就上述收购事项签订了产权交易合同。
就在金茂服务宣布收购的前一天，招商局刮起公告称，公司将以5.36亿元收购新中物业67%的股权。
与招商局的东拼西凑相比，金科服务的收购并不那么顺利。6月16日，金科服务发布公告称，公司收购世纪佳缘服务的框架协议已经终止。
物业管理行业的洗牌正在加剧。
国企也开始“大鱼吃小鱼”
以金茂服务与第一物业的并购为例，一向被视为“白衣骑士”的国企作为并购对象备受瞩目。
公告显示，金茂服务收购的目标公司首个物业成立于2012年5月，由首创置业全资拥有。作为综合物业管理服务提供商，第一物业通过在中国设立的23家分公司在北京、上海、南京、Xi、成都、重庆等地提供物业管理及相关服务。服务业态包括住宅、商业、办公、公共建筑。
截至2021年12月底，首期物业签约建筑面积约711万平方米，其中管理建筑面积约280万平方米。
公开资料显示，首创置业的控股股东为北京首创创业集团有限公司，是北京SASAC旗下的大型国有企业集团。
去年9月，首创置业宣布退市，完成私有化。不久后，首创置业开启了“卖卖”之路，将旗下首开地产100%股权和首开万裕实业51%股权上架。
另一方面，这也是金茂服务上市以来实施的第一次大规模收购。今年3月在HKEx主板上市的金茂服务，背靠央企背景的全球500强企业中国初中的城市运营平台中国金茂。
对于本次收购的原因，金茂服务表示，标的公司管理和签约的项目以高端住宅和高端商业项目为主，更符合集团管理高端项目的战略定位，且这些项目与集团管理的项目地域分布重合度高，有利于区域集约化经营，实现规模效益，产生协同效应。
在上海中原地产首席分析师陆文熙看来，物业收购兼并可以更好地整合资源优势。另一方面，国企和央企也会相互竞争，因为房企本身在市场上会有一个竞争，即使他们之前的实力比较强，行业发展也会发生相应的变化。
陆文熙告诉Observer.com记者，从上海最近两个月的封闭可以明显感觉到大家对物业的要求进一步提高了。“许多购房者会将房产因素考虑在内，房产在购房需求中的排名有所上升。从这个角度来看，该物业在未来仍有一定的发展前景”。
不过，他提醒说，房地产行业也必须拿出一些优秀的核心竞争力。否则，仅仅提供财产并不能给公司带来多少利润。
并购要谨慎
众所周知，物业公司通常通过并购、市场拓展、战略合作、与关联方合作等方式获取管理面积。其中，并购仍是企业短期内获得规模的最快方式。
和佳业的研究报告指出，2021年下半年，由于房地产行业现金流紧张，加上集团资产变现加速的因素，物业企业收购兼并进程大大加快。2021年，33家物业公司共发起84起并购，其中61起明确披露了金额，总花费344.9亿元。
2022年以来，地产行业并购依然频繁。据嘉里物业管理根据中国研究协会的数据，今年5月，物业公司公布的新并购有10起，均没有披露交易金额。根据其此前发布的一季度物业管理上市公司MA市场报告，2022年一季度，上市物业公司共公布11起MA事件，较去年四季度减少6起，交易总金额67.74亿元，较去年四季度增长116%。
具体来看，本季度有3笔10亿元以上的大额MA交易，频繁提交表格的公司成为并购对象，如1月份华润万象人寿分别斥资10.6亿元和22.6亿元收购鱼枷人寿和中南服务两家交运公司；2月，碧桂园服务以31.29亿元收购交割公司中粮百越智家。
然而，并不是所有的并购都能顺利进行，物业公司之间的并购给房企的资金来源带来了严峻的挑战。
6月16日，金科服务发布公告称，公司收购世纪佳缘服务的框架协议已经终止。金科服务5月26日表示，将收购世纪佳缘国际普通股4.5亿股，占已发行股份总数的73.56%，并于6月23日前敲定交易细节及条款。
值得一提的是，融创服务此前也终止了对第一家物业公司的收购。同样，无论融创服务还是金科服务，母公司近期都面临着偿债压力。深港证券分析认为，虽然物业是各房企的优质资产，但短期内资金紧张背景下的物业行业整合机会仍将以基本面较为稳健的龙头房企为主。
贾的分析指出，在并购盛行之时，行业内部分企业由于前期大规模并购已经消化不良，无法出售收购的项目，甚至部分企业出现业绩倒退。上半年部分企业依靠并购维持高增长，下半年出现业绩预警。因此，物业公司应该对并购保持相对谨慎的态度，应该对整体市场、自身情况和标的质量进行完善的思考和分析。
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