作者|猫哥
来源|大猫财经
最近最有钱的人都在往越南跑。
前中国首富李嘉诚卖掉欧洲产业，投资越南房产，差不多1800亿。
另一位前华人首富赵昌鹏也在半年内身价缩水90%后，跑到越南，试图通过一句“我爱越南粉”东山再起。示好意图明显，粉丝开始扎堆。
首富越界，越南房地产先高了。在国内短视频平台上，也可以看到2017年越南不动产登记局的人气与国内售楼处相比还算不错。
当然，中国举国欢腾，“十年五次”这首曲子获得了近8000个赞。总之，大家都看好越南。
而越南的很多中介一直在中国的短视频平台上悄悄蓄客。可能他们有办法，已经开始在越南看房了。如果没有门路，他们就急于搬家，生怕错过发财的机会。
只想复制一个《柬埔寨的奇迹》。
当年《柬埔寨吹鼓手》说，“十年前我们看到的是深圳，现在我们看到的是西港”。现在，“越南吹鼓手”说，“前十年会看到上海，后十年会看到胡志明市。”套路是一样的。
但是胡志明市的房价和地价对他们来说都是很抬举的。公寓均价约22000人民币，带地房屋均价约50000人民币，最高地价约120000人民币。一些网络名人已经出来表达自己，在越南买房子，享受不断增长的收入。甚至台湾省的网络名人“15亿越南盾买房，三年涨5亿”。
但是，真的能赚到吗？
大规模海外投资房地产，也就是近几年的事情。
2017年9月，有一个感人的故事。在一次房产中介峰会上，一个穿着便衣的中年人当场拍板，用2亿美元买下了柬埔寨的一整栋楼。当时还挺震撼的。
后来发现这个人不是神人，一方面是中介提拔的，一方面是一个炒房团支持的。
那年柬埔寨真的很火，一大批人都去了，尤其是西港，中国人的天堂，夜总会，赌场。那是个很美的地方，房价肉眼就涨，堪比国内一线城市。
柬埔寨炒房的中心在西岗，西岗炒房首推著名的欧洲效应“欧洲神”。
欧洲封神成功，靠的是中国的房地产红利。在那个只涨不跌的分红时代，欧神用大量的杠杆买了房，收了不少钱。后来他建立了水库论坛，教人如何买房，如何动钱，如何套现信用卡，设立贷款，如何给自己的追随者加杠杆，真的积累了一大批粉丝。
然后，为自己的项目引流。
什么项目？在西港登陆。
2019年，欧申的团队在西港从事土地项目。即使是后来的疫情，他们也不忘到处推广。20-40万亩，听起来不贵。欧申和很多经济学家交了好朋友，不用天天勾搭。谈宏观经济也是在指路。“卖掉深圳15万/平米的房子投资西港”[S2/]
按照他们自己的说法，2019年全年，卖了6300亩。如果均价30万/亩，也就卖20亿左右。
但是，从泡沫的积累到泡沫的破灭，不同的是一场“扫黄打非”，炒房比欧洲成功。
2020年，20万中国人在一次“扫黄打非”后逃离西港，房价和地价崩盘。当初的投资血本无归，西港已经成了诈骗的代名词。
而这一年，大忽悠开始原形毕露。“欧神”资金链断裂，开始借钱，月供。
疫情之下，这样的故事更多。最近500多中国车主被坑。
他们通过国内中介的推荐买下了一家名为陈封公司的开发商的房子。因为流行病，许多人不能出国。但陈封公司承诺，房屋交付后，这些房产可以作为民宿经营，业主不来日本也能拿到租金。
在房屋交付之前，可以享受6%的投资收益。房子交付后，还可以拿到房租。虽然是房子，但是是房产+理财的双重收益。如果加上，如果房子升值，就是三倍收益。
一套房子要500多万人民币。外汇不是不方便吗？陈封公司也可以接受人民币付款。
可以说这些业主有韩元。
然而，是时候转移所有权了。不仅没有转让，承诺的收益也已被打破。为什么？现在任何原因都可以归结为疫情。反正是经营困难。开发商当初卖的房子，成了他自救的手段。
买房子的业主反应过来，去查他们的物业。有的根本无法转让，有的整栋楼都被陈封公司抵押了。
此外，在最初的贴心服务中，许多购房款都打入了陈封公司老板西元祐真的个人账户。简单算一下，大概有25亿的房款。
这时候回过头来看，里面的猫腻真不少。业主想炒房获利，开发商想融资，中介可以拿中介费，说利益链好或者联盟好。业主此时找不到人。
找中介。已经赚钱的中介说合规，有手续，找开发商。他们敢分分钟破产给你看。一旦破产，这500人可能面临的就是钱房二空。
而且，如果这个时候真的想去日本看自己的烂尾楼，从政策和费用上来说，都是很昂贵的。
傻瓜，很缺德，但是有效。
很多这种租船合同都是谎言。听起来像是传包裹，如果真的拿到房子租出去，会遭遇噩梦，比如在美国。
美国房价不低。大部分人选择把房子出租，补贴购房成本或者贷款，也算是一种收入。但是这两年要拿到钱也不容易。
今年，美国人抗议很多。其中一个要求是延长“房客保护令”，上面说即使你不交房租，你的房东也不能轻易驱逐你。
对租客来说是好事，反过来，对房东来说就是灾难。
很多租客钻了法律的空子，即使有收入也不交房租。还有一些更糟糕的。如果他们有钱开豪车，去度假，他们就是没钱交房租。就算房东通知搬走，他们还是不走。
房东抓租客有多难？
你必须提前通知。不走的话要填正式文件才能驱逐，然后法院会做出决定，命令租客搬出去。双方会有一场辩论，少则几十天，多则几个月。
在中国常见的做法可能是断水断电或者找人把租客的东西一劳永逸的搬出去，但是在美国，这些都会被认为是不正当的行为，如果你有理也可能面临违法。
美国人正在努力自己处理这些事情。作为一个外国人或者亚洲人，在那个地方还是要被当成软柿子。就目前的抗议而言，“习惯上是到期就续”。毕竟如果取消，可能会影响几百万人。
除了美国，欧洲大部分国家都有类似的保护令，贯穿整个疫情期。但是，日本的法律本身是偏向租户的。如果你没有遇到他们，你是幸运的。如果你遇到他们，你会倒霉的。
说实话，全球疫情还在持续，还要过一段时间才能出国。做实体上出不去的海外投资真的没必要。
每当各种“奇迹”消息狂轰滥炸的时候，就是警察该醒醒了。他们找的是你的委托人，还是需要你做接收人？
越南的房子甚至看不到的房子能升值吗？
很多问题正在发酵:
这波房价上涨恰逢美国的放水周期。现在美国为了自己的通胀问题开始加息，全球房价都受到影响。越南能独善其身吗？
胡志明市上班族平均工资为800万越南盾(约合2400元人民币)，而公寓均价为7600万越南盾。越南的房地产是不是像外国人之间的走花游戏？
因为南海问题，越南对中国护照区别对待，护照使用被封锁，护照是在国外唯一的身份证件。能不能拿到产权还得另说。
当接收人是大事，但之后还有接收人吗？
在疫情下，已经能够跑赢大部分投资 而不亏损。
只要没有钱，骗子就骗不了我们。
啊，多么痛苦的领悟。
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