中国基金报记者李放陆惠珍
基金发行市场迎来数百亿新基金。
本基金获悉，6月21日，面向公众投资者发售的金钟国铁建高速公路REIT上市首日就吸引了超过110亿元的资金，而该基金公开发售的初始份额仅为3750万份，这也意味着金钟国铁建高速公路REIT在一天内成功售罄。如果不启动回拨机制，最终配售比例可能在0.34%左右。
作为公募基金的一个全新品种，国内公募REITs自诞生之日起就一直站在市场的聚光灯下。在今年市场环境疲软的情况下，年内发行的两只公募REITs“吸金超过100亿元”，今年4月发行的华夏中国交建REITs单日公开发售募集842.33亿元，配售比例低至0.84%，创下公募基金历史最低认购纪录。
又一只公募REITs“吸金”超百亿
公募REITs市场迎来百亿发行“首秀”。
经过路演推介、询价、定价和战略配售，今年第二只公募REITs——金钟国铁建高速公路REITs迎来了向公众投资者发售的日子。
根据基金发售公告，金钟国铁建高速公路REIT募集基金份额总额为5亿份，其中首次战略发售份额为3.75亿份，占基金份额发售总额的75%，公开首次发售份额为3750万份，占扣除首次战略发售份额后的发售份额的30%。根据询价结果，这只基金的申购价格为9.586元，也就是说向社会公开发行的规模仅为3.595亿份。
据消息人士透露，截至下午15时，金钟国铁建高速公路REIT今日募集资金约113亿元，远超发行上限。有望提前结束募集，开始按比例配售。
事实上，不仅公募吸引了数百亿资金，之前的网下询价环节也异常火爆。公告显示，郭进铁建高速REIT网下询价剔除无效报价后，共收到51名网下投资者管理的125个配售对象。拟认购总数为289，050万股，是首次网下发行份额的33.03倍。
据悉，金钟国铁建REIT主要投资于重庆至遂渝高速公路重庆段，并在后续运营中获得盈利性收益。该高速公路项目是重庆“三环八辐射”公路网结构中的主通道，是连接重庆和成都的重要交通动脉。
渝绥高速公路的收入包括项目公司收取的车辆运营通行费、沿线公路服务设施和广告设施的运营、固定资产出租、应急救援收入等。2018年至2021年经营性通行费收入分别为59304.74万元、66014.59万元、52776.85万元和79331.47万元。
根据基金招募说明书披露的可供分配金额，金钟国铁建REIT 2022年预计净现金流分配率为8.05%(年化)，2023年预计净现金流分配率为8.67%。
两次刷新公募基金配股比例记录
受股票债券市场表现不佳影响，今年基金发行市场热度下降，公募REITs成为难得的爆款品种。
4月7日，今年首只公募REITs——华夏交建REITs正式上线，包括战略配售、网下和网上申购，共吸引超过1500亿资金。
其中，华夏中交建REIT向社会公众投资者发行预定规模7.05亿元。当时吸引了约844亿元认购。最终，公众投资者的配售比例为0.84%，创下公募基金首次配售比例的新纪录。早在去年5月，首批9只公募REITs在发行当天就吸引了总计近500亿元的认购资金，不少基金的配售比例不足10%。AVIC首钢绿能REIT一度以1.759%的配售比例刷新了广发科技创新基金此前创下的最低配售比例纪录。
在华夏基金基础设施与房地产投资部行政主管莫一凡看来，公募REITs在市场上的火爆与多重因素有关:首先，从公募REITs的特性来看，公募REITs具有标的资产优质成熟、现金流预期相对清晰、强制分红的特点，预期风险和收益高于债券基金和货币基金，但低于股票基金，能够提供长期稳定的现金流；其次，从资产配置的角度来看，公募REITs与其他主要类别资产的相关性较低，是分散风险、优化投资组合的配置型资产。在权益市场大幅波动、稳健收益“资产荒”的背景下，公募REITs可以满足投资者的配置需求。此外，从市场供求来看，我国公募REITs仍处于上市初期，所有上市的公募REITs均通过了严格的监管和审查，资产质量优良，各类资金配置意愿强烈。目前上市项目存量少，流通比例不高。有限的产品供应进一步加剧了各种基金对公募REITs的追逐。
“一方面，2022年初，财政部和国家税务总局发布了试点税收政策，北京发布了REITs试点政策和指导手册，随后国家发改委和国家能源推进清洁低碳能源推进公募REITs，等等。另一方面，投资者对REITs这一新产品的未来发展更有信心。另一方面，由于一、二批资产均为优质，但流通份额较小，市场供不应求。此外，招商蛇口工业园REIT基金经理王巧初从政策和供给的角度分析了公募REITs火爆的原因。
AVIC基金房地产投资部也表示，REITs市场火爆或来自以下因素:一是项目底层资产优质，现金流稳定。二是公募REITs市场供需失衡，造成“僧多肉少”的局面。三是股市、债市等市场低迷，行业轮动无明确方向，稳定投资品种相对匮乏，导致更多资金转入公募REITs市场。公募REITs的强制分红、资产增值等双重收益特征对投资者颇具吸引力。今年公募REITs在股票上的出色表现也引起了资金的关注。
5产品正在等待“出生证明”
后续产品还在路上
每次新的REITs产品发行，都有大量资金追捧。一方面反映了这类具有特殊风险和收益的产品的吸引力；另一方面，由于REITs处于发展初期，其背后的“稀缺性”也使得机构和个人投资者积极追捧。
目前各大基金都在积极筹备REITs项目，业界热情极高。一些上市公司的公告也显示后续REITs产品即将到来。
如中国外运近日公告称，为优化经营模式，盘活存量资产，提高经营效率，中国外运股份有限公司于2022年6月15日召开第三届董事会第十二次会议，审议通过了《关于申请发行基础设施类公募REITs的议案》，同意公司申请发行基础设施类公募REITs。
公告称，公司拟以下属公司持有的6项仓储物流资产作为底层基础设施项目，开展基础设施类REITs公开发行申报工作。上述仓储物流资产总用地面积约43.88万平方米，资产面积(含仓储面积和办公楼面积)约30.54万平方米。
从交易结构来看，1。中银基金将为基金管理人设立公共基础设施REITs，公司或同一控制下的关联方根据法律法规和监管规则的要求及市场情况参与公共基础设施REITs的战略配售。
2.建立一个资产支持的特别计划。中银资产管理有限公司作为资产支持证券管理人，设立和管理资产支持专项计划，基础设施公募REITs认购资产支持证券全部份额。
3.转让项目公司股权。专项资产支持计划成立后，持有各项目公司100%股权的特殊目的载体SPV公司100%股权(即基础设施项目的现产权人或持有衍生分立形成的相应基础设施项目的公司等。)，将进行转让，然后基础设施的公募REITs通过持有专项资产支持计划的全部股份，取得基础设施项目的全部所有权。
4.现金流量分配的描述。项目现金流通过支付资产支持专项计划的贷款利息和向股东分红的方式支付或分配给资产支持专项计划。经过资产支持专项计划和基础设施公募REITs的层层分配，最终分配给基础设施公募REITs投资人(包括本公司)。
5.基础设施项目运营管理。基础设施公募REITs存续期间，本公司全资子公司中外运大瑞(上海)供应链管理有限公司作为基础设施项目的运营管理机构提供运营管理服务，并定期收取运营管理费。
此前，华电国际也发布公告称，为响应国家政策号召，建立资金循环体系，打通“投融资退出”资金闭环，于2022年5月31日召开第九届董事会第二十六次会议，审议通过《关于申请基础设施REITs的议案》，同意公司申请公开发行基础设施REITs。显然，目前很多REITs正在路上。
从沪深交易所来看，上报和待批的REITs产品已达5只，沪深交易所分别有2只和3只REITs。
其中，上交所的产品为CICC厦门安珠保障性租赁房封闭式基础设施证券投资基金、华泰紫金江苏胶空高速封闭式基础设施证券投资基金、国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金。三只产品都收到了上交所的反馈。
其中，CICC厦门安珠保障性租赁房封闭式基础设施证券投资基金对应的专项计划名称为CICC厦门安珠保障性租赁房基础设施专项计划资产支持证券，发起机构(原始权益持有人)为厦门安珠集团有限公司
深交所的两只产品分别是红土创新深圳人才住房保障租赁住房封闭式基础设施证券投资基金和鹏华深能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金。
其中，宏图创新深圳人才住房保障租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的主要原始权益人为深圳市人才住房集团有限公司，专项计划管理人为深圳创业投资宏图资产管理(深圳)有限公司。
据基金君了解，目前，业内也在积极筹备下一批项目。不少基金公司已经有多款产品在进行中，或将在今年陆续落地。新一批储备项目包括仓储资产、产业园区、数据中心、特许经营权等类型，大部分位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等公募REITs重点支持区域。
首批REITs解禁
首日市场表现平稳
去年6月，首批9只公募REITs正式登陆资本市场。至今已一年，6月21日首次迎来解禁。
资料显示，9只公募REITs有近22亿份基金份额解禁，总基金规模超过110亿元，占9只公募REITs总市值的30%以上。换句话说，解禁将使这9只公募REITs的流通股增加一倍以上。
在此之前，这些基金公司已经发布了相关提示性公告，相关基金公司也采取了包括与战略投资者沟通等措施，引导投资者理性参与，有效维护公募REITs市场的平稳运行。从这些产品的首日表现来看，整体表现稳定。
从首日表现来看，这9只REITs涨跌互现，幅度基本在1.5%以内，整体表现平稳。表现最好的是红土盐田港REIT，早盘一度跌逾3%，但很快收复失地。最后在尾盘表现不错，涨幅1%。
其他房地产投资信托基金产品表现类似，在早盘开盘时表现一般。部分产品跌幅达3%或4%，但很快收复失地，整体表现稳定，显示出经受住了解禁首日带来的抛售压力和价格冲击。
事实上，数据显示公募REITs收益不错。截至2022年6月21日收盘，首批9只公募REITs平均涨幅为20.21%，其中收益最高的是富国第一水REIT，上市以来涨幅为36.72%，整体表现良好。
不少业内人士认为，目前我国公募REITs市场规模较小，对于国内公募来说是一个新的产品类型，具有一定的稀缺性。参考首批公募REITs的表现，在市场上是有竞争力的，所以受到资金的热烈欢迎。未来随着国内证券市场结构的不断完善，公募REITs的市场监管体系将越来越完善，公募REITs的发展将呈现出快速发展、资产多元化、投资机构化、运作专业化的趋势。
此外，有人提醒投资者，要了解相关战略投资者的限售股和流通安排，科学理性看待公募REITs的短期价格波动，不要跟风，避免高溢价买入相关REITs造成投资损失；另一方面，也建议投资者明确自身的风险承受能力和产品的风险收益特征，关注公募REITs的内在投资价值，在理性分析判断的基础上合理评估REITs的投资价值，树立理性的投资理念，关注此类产品的长期投资价值。
目前公募REITs产品仍较为稀缺，加上政策对市场扩容的支持，相信未来公募REITs仍将是投资者关注的资产类别，而随着试点的逐步深入和市场的逐步成熟，相信投资者会逐渐理性看待公募REITs的投资机会。
编辑:船长
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