因三亚岛重组，再次陷入舆论漩涡。
中国交建6月13日晚间披露，其参股公司三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司(以下简称“凤凰岛国际邮轮港”)收到三亚市中级人民法院民事裁定书，以凤凰岛国际邮轮港不能清偿到期债务且资不抵债为由，决定受理债权人三亚发展控股对凤凰岛国际邮轮港(本级公司)的重整申请。
凤凰岛是三亚从礁石上疏浚出来的人工岛，凤凰岛国际邮轮港是凤凰岛的主体公司。凤凰岛作为海南最著名的地标之一，从建设之初就备受关注，但我不希望这个曾经美丽的岛屿陷入资不抵债、举步维艰的困境。
截至2021年12月31日，凤凰岛国际邮轮港总资产约50.4亿元，总负债约186.05亿元。
“东方迪拜”
站在三亚湾的沙滩上，五座流线型的帆船建筑迎风而立。他们频繁出现在与三亚有关的电视屏幕和宣传海报上。这是凤凰岛一期(又称“一岛”)的主体建筑，一直是三亚的标志性建筑。
三亚岛。图/图Bug创意
凤凰岛一期占地36.5万平方米，二期(又称“两岛”)占地47.4万平方米。这两个阶段由整个海滩连接。这个项目最初的想法是一个国际客运码头，由三亚港务局建立。
1996年至1998年，该项目在水文、气象、环保等方面进行了充分论证，并得到海南省各级主管部门的认可。
之后，三亚港务局与司法部下属的中成集团合资成立了三亚中成国际客运有限公司(以下简称“中成国际”)，并启动了项目建设。
然后经过20年的发展，凤凰岛几经沉浮，几经易手。
2002年，来自湖北的地产商曾宪云收购中成国际，成为凤凰岛的“岛主”，开启了地产进程。
公开资料显示，曾宪云与三亚市政府签订的投资合同包括国际邮轮港、一个国际会议中心(七星级酒店)、五个国际养生度假区、商务别墅、国际游艇俱乐部、奥林匹克广场公园、海上热带风情街等七个投资项目，总投资超过50亿元。
自此，凤凰岛进入快速建设期。随着码头、跨海大桥等工程的逐步完工，岛上的国际邮轮港开始尝试停靠邮轮。
2006年，浙江国都控股成为中成国际第一大股东，并于次年将凤凰岛项目调整为旅游综合体，号称要打造“东方迪拜”。凤凰岛的投资金额也扩大到100亿元。
来源:三亚凤凰岛微信微信官方账号
但随着海南楼市热潮的逐渐消退，凤凰岛项目价格大幅下降，投资者减少导致交易量逐年下降，导致资金回笼缓慢等问题。凤凰岛有麻烦了。
2014年3月，中国交建出资49.62亿元收购三亚凤凰岛国际邮轮港45%股权。经过一系列操作，成为凤凰岛新的控制者。
“未来，凤凰岛将被打造成为亚洲的邮轮之都，成为集餐饮、娱乐、休闲、度假、购物为一体的顶级国际旅游度假岛。”中国交建官方微信号曾经这么说过。
多次接触凤凰岛相关负责人的知情人罗宇告诉《中国新闻周刊》，凤凰岛的几次易主及其复杂的债务关系都与融资不畅密切相关。然而凤凰岛并没有看上去那么美。曾宪云开发凤凰岛期间，有两位合伙人选择离开，导致当时的建设陷入困境。
罗宇还透露，当时为了弥补资金不足，过度使用民间借贷，一些民间资本也通过股权收购的方式加入到凤凰岛的建设开发中。
如2006年成为凤凰岛大股东的浙江国都控股，是浙江最早的房地产信托融资企业之一。
然而，擅长资本运作的浙江国都控股并没有让凤凰岛走出困境，而且尽管央企入股力度很大，但受到海南岛严重环境整治风暴打击的凤凰岛也未能如期腾飞。
环境风暴
据悉，自凤凰岛开始，海南开始大规模填海造岛。
为打造世界级旅游度假目的地，海南相继推出多项填海计划，海华岛、如意岛、葫芦岛岛等多个人工岛在地面上建成。
2017年8月10日至9月10日，中央第四环境保护督察组进驻海南省开展督察工作，由此打响海南岛“环保风暴”。
持续了几十年的海南填海造岛热潮戛然而止，彻底改变了凤凰岛的命运。
督察组向海南省反馈督察情况时提到，凤凰岛以国际客运港、邮轮港名义取得海域使用权，实际主要用于房地产、酒店开发。由于填海造岛导致水流变化，三亚湾西部海岸线被侵蚀，不得不花费巨资在三亚湾进行人工补沙，修复海滩。
2018年1月，海南省要求各市县对中央环保督察反馈意见中提到的一批违法人工岛项目实行“双暂停”(即暂停施工、暂停营业)。
到目前为止，这些曾经受欢迎的人工岛有些被勒令整改或暂停开发，有些则被要求拆除整个岛屿。
被督察组点名的凤凰岛也不能幸免。在实施“双暂停”的同时，还需要补偿3700多万元的生态补偿资金。
对于凤凰岛带来的生态和发展问题，三亚也是进退两难。
罗宇透露，关于凤凰岛的处置和赔偿问题，三亚市政府曾多次与中国交通建设总公司和凤凰岛相关负责人沟通，但一直未达成共识。
但由于凤凰岛问题整改进展缓慢，2020年，海南省生态环境保护督察整改领导小组办公室公开约谈三亚市人民政府。三亚市政府负责人当场表示，完全接受约谈中指出的问题。
2021年11月20日发布的《海南省中央生态环境保护督察整改落实情况》指出，“凤凰岛二期工程将全部拆除，恢复原状后方可施工。全部拆除后，邮轮母港码头功能另行考虑”作为凤凰岛二期项目整改拆除技术方案。
但围绕凤凰岛的纠纷和麻烦远不止这些。
房价的跳水
凤凰岛的房价一直是舆论关注的焦点。
2010年对凤凰岛来说是特殊的一年。当年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。
当时市场资金对海南的旅游投资充满想象空，非理性的投机热潮让海南成为投资的“新热点”，凤凰岛也借着这股楼市的东风一飞冲天。
相关数据显示，国际旅游岛获批后的5天内，海南商品房销售额就超过了2008年全年的总量，达到171.12亿元。
与此同时，获批一周后开盘的凤凰岛一期均价涨至7万元/平方米，两栋楼700套房子当天全部被抢购一空空。这个数据不仅在海南创下了销售记录，在当时全国也是极为罕见的。
就在半个月前，这个报价的报价还只有5万元/平方米。
之后凤凰岛房价一度飙升至16万元/平方米的“天价”。浙江、山西的炒房团涌向凤凰岛，一房难求。
但很快，这种失控的房价就被海南的重拳迅速打压。随着市场热度逐渐消退，2013年凤凰岛房价降至7万元/平方米左右。
但当时绝对没有人想到这还不是底。几轮环保风暴过后，凤凰岛的房价再次受到重创，甚至一度跌至35000元/平方米。2010年高位起步的投资者被深深套牢。
凤凰岛房价走势。来自:房天下
深大旅游发展研究中心研究员刘对《中国新闻周刊》表示，过去房价泡沫主要是为未来和预期买单，而现在的低价反映了当前政策的不确定性。
但他认为，在三亚，海景房仍是稀缺资源，一旦出现利好政策，仍能慢慢恢复，但能否再次回到高位，他并不乐观。
海南省房地产协会执行秘书长王璐也认为，目前凤凰岛上的房子不具备太高的投资价值。
王璐在接受《中国新闻周刊》采访时表示，“小户型大开间不适合日常居住；岛上的房子大多是40年的产权酒店，海南目前的限购政策对这类物业并不友好；二期已经拆了，三期遥遥无期，只剩下一期几栋孤零零的建筑，没有发展前景。”
王认为，目前的价格已经跌破了部分业主的心理防线，大部分业主会选择暂时搁置，等待新机。“就算你现在想‘割肉走人’，也很难找到真正接班的人”。
未来是不确定的
无论是、刘，还是罗宇，都认为凤凰岛只有重组剥离债务，才有机会轻装上阵，重新发展。
“通过法律途径清理过去原有的债权债务，告一段落。”王觉得这个项目后续没有太大的发展空，应该收工了。
但是凤凰岛的问题还是比较敏感的，尤其是邮轮母港关系到三亚国际旅游消费中心的建设。
国务院发布的《旅游发展“十四五”规划》中提到加快建设海南国际旅游消费中心，同时提出推动三亚建设国际邮轮母港。
发展邮轮母港，既是凤凰岛的初步规划，也是中央对三亚的明确要求。
刘对凤凰岛的后续发展潜力持谨慎态度。
他说，目前二期已经拆迁，接下来规划为邮轮母港的配套设施用地。一期只剩下规划中尚未建设的七星级酒店、商业别墅、海上热带街，流动性较弱，属于投资大、回报慢的商业物业。
“核心资产就剩这些了。怎么会再有大的突破呢？”刘对说:
(应采访对象要求，本文中罗宇为化名)
作者:陈
