本文来源:时代财经作者:刘欣歌
2022年过半，郑州第一轮集中供地刚刚到来。
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6月22日，郑州正式拍卖首批集中供应的15宗地块。土地拍卖的过程并不激烈和棘手。短短两个半小时，10宗市区土地变更，5宗公开招拍挂土地全部成功出让，其中底价出让13宗，溢价出让2宗，收入106.74亿元。
中国房地产研究院河南公司总经理梁表示，从拍卖结果来看，房企的参与并不激烈。目前，郑州房地产市场仍处于复苏期的底部，销售仍有压力。目前房企的主要努力仍然是促进销售和回款，拿地普遍极为谨慎。
当地国企管了，郑州地产集团垄断了5块地
郑州推出的15宗地块主要位于主城区，其中管城区4宗，金水区3宗，中原区3宗，高新区2宗，郑东新区2宗，惠济区1宗。从土地性质看，7宗为城市转换用地，3宗为村城结合用地，5宗为政府储备用地。
郑州地产成为拿地主力，以底价竞得管城区金代郦城、管城区大王庄城、中原区徐水城城、惠济区古荥镇及中原区某商品住宅用地变更地块，总地价34.03亿元。当然，郑州地产并没有“吞下”5块地，而是联手中原发展、冠城建投、惠济建投等地方城投公司。
郑州地产官网信息显示，成立于2003年。2011年，郑州地产集团有限公司由郑州市国资委出资组建。主要从事土地整理、城市更新与复兴、基础设施建设与运营管理、工业园区开发与运营、综合停车场开发、城市资产运营管理、房地产开发与运营等。
值得一提的是，近日因“最高学历楼盘”魏勇金桥西桥项目停工而陷入舆论漩涡的魏勇地产也拿地，以1.8亿元底价拿下魏勇第七号地块(即何世礼市土地转为土地)；而今年出现资金问题的融创，却“失约”了原融创城(即管城区大王庄城改)的后期地块。
此外，领先的房地产企业也出现在郑州这个地球拍卖。其中，万科和碧桂园各进一块零溢价率地块，成交价分别为4.2亿元和3.9亿元。央企保利以13.09亿元竞得郑东新区一宗商品住宅用地，溢价率8%，折合楼面价20663元/平方米。该地块是本次土拍中最优质的地块，且位于贝隆湖的“龙头”位置，因此保利在郑州贝隆湖区三子落地。
北龙湖是郑州楼市的一块“高地”，吸引了众多房企入住。尤其是2015年以来，该区域接连出现“地王”，不断牵动着郑州楼市的神经。楼面价也从最初的3000元/平方米涨到了最高的37000元/平方米。
和大多数城市的地方拍卖一样，民营房企也是郑州地方拍卖中的“少数派”，但龙湖以最高溢价率和最激烈的竞争拿下了土地。该地块位于莞城区同心路以南、文德路以西。经过一个多小时的角逐，龙湖以12%的溢价率和9.35亿元的总价胜出。该地块在去年第二轮土地供应中被终止。这一次，起拍价下降了2.4亿元。
提前调整转账规则
事实上，去年第二批集中供地时，郑州原计划出让15宗地块，但在土地拍卖前一天终止了4宗地块的出让，最终出让的11宗地块中有10宗以底价成交；第三轮集中供地进一步增加了“临时退出”用地。原本出让了25块地，在开拍前终止了11块地。最终平均溢价率仅为0.64%。
所以，郑州对这次的土拍是有备而来的。今年4月，郑州市自然资源和规划局开始试行国有建设用地使用权出让预申请制度。按照这一制度，郑州的土地拍卖实行“三步走”，即意向出让公告、预申请人用地预申请、公开出让。
在“意向出让公告”环节，除了网上发布预出让公告，国土部门还会组织线下招商。有用地意向的单位不仅要提交书面的《郑州市国有建设用地使用权出让预申请表》，还要做出相关承诺。在此基础上，郑州国土部门拟定土地出让初步方案，报请市政府批准，组织公开出让活动。也就是说，为了避免拍卖，郑州国土部门已经提前寻找好的意向买家，买家也做出了一定的承诺。
此外，郑州通过降低土地竞买保证金，将供地批次由3个改为4个，降低了房企参与竞拍的门槛。此次供地，除北龙湖板块3号地保证金为初始地价的50%外，其余地块均下调至20%。
2016年郑州出台的“最严土地令”中，除大型棚户区改造用地外，涉及住宅用地的土地出让竞买保证金缴纳比例提高至100%，土地出让金溢价部分应在土地出让合同签订后10个工作日内缴纳。
2021年2月，郑州将土地拍卖保证金降至挂牌价的50%。郑州今年3月初出台的“十九条新政”，将土地拍卖保证金下调至挂牌价的20%，土地出让金可在成交后一年内分期缴纳，进一步降低开发商拿地成本，减轻资金压力。
事实上，郑州是今年最早采取系统调整楼市政策的城市之一。除了3月的“郑十九条”，4月郑州也推出了青年人才新政；5月下调房贷利率，首套房贷利率最低4.25%；6月，二套房首付比例降至40%，全市商品房促销月启动。
但目前来看，资金压力仍是房企拿地的主要阻力，而郑州的高库存和楼市流动性也可能让资金有限的房企持观望态度。
据RealData郑州分公司数据，截至今年2月，郑州主城区金水、中原、管城、高辛、二七等区的房地产去库存周期已超过18个月。其中金水区库存量最大，达到23992套，去化周期高达35.4个月。
从成交来看，郑州2021年新房成交约163450套，创近6年新低，不仅比2020年下降32.9%，甚至不及2018年的一半。二手房成交约65450套，为近6年来第二低，较2020年下降3.73%。
诸葛找房数据研究中心数据显示，今年4月，郑州新建商品住宅成交6892套，环比3月下降11.25%；5月份成交4884套，环比下降29.14%，同比下降73.54%。
