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前段时间，程大爷去了一个东部地区人口大县。
驱车穿过县城中心城区，惊讶于白天城市的天际线，一座座商住楼拔地而起；惊讶于楼盘晚上的入住率，一栋楼只有几户开着灯，整个小区到处都是没有灯的新盘。
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有空套，也有未完成的。
遇见一个本地人，甲子上下。他告诉我们，他种地的积蓄去县里贷款买了第一套房，开发商来自邻省。“贷款还了三年，交房期过了，房产还没还完”。
走进新发地售楼部和房产中介门店，看到店员顾姿在刷手机，被问候“怎么办？”质疑的眼神。在表明了咨询房产的目的后，一家房产中介的经理解释了刚才的“注意事项”:“我还以为你是来再次推广信用卡的。”
无论是期房、现房还是二手房，县城里冷清的楼盘与当地炙热白茫茫的太阳形成了鲜明的对比。
这样的县在中国并不少见。如今“大蒜买房，小麦买房，买房送猪”，当地开发商不断翻新促销招数；“买房纳入小区考核”，政府也希望用考核指挥棒来刺激房地产的高成交量。在令人悲伤的消息背后，县城的房子正显示出焦虑。
谁在买？
大叔在县城的房产中介和售楼处了解到的情况是，中心城区来买房的住户主要分为几种情况:
市区的人换房，所辖乡镇的人去县城买房，返乡创业就业的人回县城买房。当然，也有少数来自邻县和邻省的投资者。
乡镇人和海归是目前县城购房的主力军。对于这两类人来说，无论是离开农村还是回到家乡，县城都是他们会重点考虑的落脚点。
大蒜、小麦、猪，房地产商营销了一些新的“货币”，乡镇的农民与它们的关联度最高。这些农民“离开”农村到县城买房的原因有很多，都是可能的因素，比如方便亲戚朋友的联系、追求县城的生活方式、配套公共服务和就业机会等。
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程大爷去的东部县城还有一个特点就是乡镇企业发达，当地出现了一批农民“上班族”——白天开车回厂里或者村里的农田，晚上回县城居住。近年来，随着农村工业的发展，西部地区也出现了这种“双栖”现象。
回老家的原因也有很多。一些从北京、上海、Xi等地回到这个东部县城的人说，在家乡阻碍他们的大多是因为他们有年轻和年老的家庭。
有人告诉程大爷，“以前我出去打工，因为觉得家乡和大城市差距太大。现在家乡发展起来了，特别是县城和大城市的差距在缩小，能在家乡找到创业就业的机会。”
重点是，我老家物价便宜。2021年末，房价过万的县有103个，占1866个县的5%。一般来说，县城的房价大多在3000-8000元/平的水平，而户型以三房四房为主，百万以内可以住100多平米的大户型。
大叔之前统计过2010年以来的《农民工监测调查报告》。
从数据上看，2021年，留在自己城镇的农民工再次增加，达到1.21亿人，占比超过40%；虽然农民工是主流，占1.72亿人，但占比一直在下降，从2010年的63.31%下降到2021年的58.71%。
随着近年来各县的发展，医疗条件、教育水平、生活环境普遍提高了几个层次，“小镇一套房”成为更多人多方权衡后的现实选择。
售楼部的销售人员也紧紧抓住这些诉求，优先介绍楼盘周边的教育资源，其次是“离医院有多远？”"附近有购物中心和公园吗？"“这条路有多宽？你可以在几分钟内开车穿过这座城市。”
谁在卖？
市场敏感，既然县里有住房需求，供应自然要跟上。近年来，大大小小的开发商纷纷加大三四线市场的下沉力度，与当地开发商分享县城城镇化的红利。
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县域房地产开发如火如荼。塔吊和建筑工地是县城的一道风景。走在路上，大路口有楼盘的广告，小路口则为销售中心安排了显眼的位置。
虽然去年6月住建部发文给出了“县城新建住宅应以6层为主，占比不低于70%”的限制，但在程大爷最近去过的几个县城，虽然新建的楼房并不高耸，但往往都修到了20层左右。
在某县城，房产中介门店里挂着一张当地2021年城市房产图:在售项目56个，已售完或尚未回笼项目39个，在审新项目5个。
但是，县城新增人口跟不上新增供给。
十年前，“谨防县城房地产泡沫”的报道见诸报端。当时有媒体走访了湖北7个县的楼盘滞销情况，甚至有超过50%的商品房在售。
近年来，县城人口流失的现状没有改变。以东部另一个县为例。2018年，当地保障性安居工程供应1.5万套房源；2020年将有15258人迁出县城，只有7996人迁入。
所以，河南房企建业地产在民权县、淇县推出用农作物抵首付的营销方式也就不足为奇了。
建业地产年报数据显示，截至2021年12月31日，建业地产在商丘市的土地储备为469万平方米，占公司总土地储备的8.78%，在河南所有城市中排名第三。开封市土壤储量为211.88万平方米，占土壤总储量的3.96%，排名第11位。
有大量的土地可以储存，但没有足够的交易。河南楼市网数据显示，河南18个地级市中，2021年1-11月，商丘、开封商品房销售额增速分别排名第9、16位，商丘仍出现-11.8%的负增长。
为了促进楼市的稳定和健康，河南当地政府不断出台楼市政策。6月初，商丘出台22条楼市新政，推出包括降低首付、降低利率、购房补贴、提高公积金贷款额度等刺激措施。
谁的焦虑？
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客观来说，开发商的营销噱头再精彩，也可以理解为商业行为。人们焦虑的是期房能否按时保质交付，开发商焦虑的是手中的库存何时能卖光。
除了买卖双方，与房地产联系紧密的，还有县级财政。
根据《中国县域财政压力研究》一书，目前，中国土地相关收入主要包括三部分。
一是与土地相关的税收，包括城镇土地使用税、房产税、土地增值税、房屋拆迁费等。
二是国有土地使用权出让收入，俗称“土地出让金”，往往占地方整体土地收入的比重最大；
三是土地使用权和收益权获得的土地融资。
土地相关收入占财政比重较高，助推了近年来一些地方对“土地财政”的依赖。以民权县和淇县为例，对比两县2020年的财政数据。
纵观两地的“土地出让金”，2020年民权县收入11.01亿元，淇县收入10.49亿元，分别占地方财政总收入的44.93%和37.47%。
从与地方土地财政关系最密切的“五税”(房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税)情况看，2020年，民权县“五税”收入合计3.74亿元，占地方一般预算收入的32.98%；淇县“五税”收入合计4.03亿元，占当地一般预算收入的21.72%。
在近年来房地产开发活跃的背景下，县城与土地相关的收入在上升，这也支撑了当地基础设施和公共服务体系的建设。纵观两地财政支出，一般公共预算支出的“大头”都给了全县的民生，淇县2020年的民生支出占88.8%。
最近各地楼市松绑政策频频出现，开发商的营销手段也是五花八门。县城的房地产市场也出现了去工业化的问题。这样一来，那些依赖土地财政的县也会开始焦虑:如何通过推进以县为重要载体的城镇化来解决钱的问题？
