正文|开封
公务员进村卖房不是传说。
据经济观察报报道，广西玉林市部分公务员表示，今年的主要工作是“卖房”。虽然没有提成，但是和个人业绩挂钩。
据了解，“卖房”的任务一方面是去库存，更重要的是增加进城人数。“卖一套房可转4户口(进城)”。
虽然最后的评估不一定是销售本身，但销售房子和"拉人进城"绑在一起，不是没有刺激楼市。
当地政府正在出售房屋。为什么这么难？
01
公务员在村里卖房，是为了房地产还是为了城镇化？
今年年初，广西玉林出台了“十万大军进城”计划。上至每个区县，下至每个乡镇，全部下达了“带人进城”的任务，确保2025年市区新增常住人口达到50万以上。
为此，当地政府出台了《关于加快人口向城市迁移的若干政策措施》，提供购房财政补贴、购房送工、享受同等医疗养老保险政策等一系列福利。
当然，无论是房地产去库存，还是人口进城，榆林都要两手抓，两手都要硬。
玉林是广西第四大经济城市，GDP仅次于南宁、柳州、桂林，但在全国排名100位。如何留住人，同时刺激房价，无疑是一个难题。
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且不说进城人口，不是以是否买房为标准，就算在本地买房，也不一定愿意就地落户。
原因在于，当人口达到峰值，人口负增长成为常态的时候，就连各大省会都开启了零门槛落户。三四线的户籍门槛早已失效，落户吸引力不大。
同样，买卖房子最终还是要看市场供求和预期。
面对楼市高库存，人口流失，三四线房价趋于见顶的长期预期，买房不是发几个工作机会，或者公务员集体进村卖房就能扭转的。
更重要的是，人口愿不愿意进城，能不能留住本地年轻人，更多的是看经济和产业，不是卖几套房子，给几万元优惠就能支撑的。
02
公务员在乡村卖房的出现，足以说明中小城市普遍存在的两种现实焦虑。
一个是土地财政焦虑，一个是人口流失焦虑。
三线城市上一轮集体上涨可以追溯到2017年前后的棚改货币化政策。当时借助央行定向放水，三四线城市拆迁补贴，从而带动楼市反转。
如今棚改已经结束，货币化补贴已经成为过去。虽然郑州等地出台了新一轮“房票”政策，但失去了央行定向放水的支持，解决不了钱从哪里来的问题，效果毕竟有限。
未来三四线楼市普遍面临基本面问题。
这里的基本面是经济、产业、人口。这些因素决定了三四线楼市的天花板。
资料显示，榆林的商品房去化周期在2-3年之间。考虑到潜在供应量，按照目前的流速，去污周期可能在5-10年之间。
楼市库存高企是否会引发连锁反应不得而知，但房子卖不出去，必然影响财政收入。
榆林财政自给率低于全国平均水平，长期以来严重依赖转移支付和土地出让收入。
数据显示，2021年，榆林公共预算收入79.62亿元，而一般公共预算支出375.76亿元，收入不到支出的1/4。
约200亿元的缺口，一部分来自发达地区的转移支付，一部分来自土地出让。
在这种背景下，地方政府千方百计卖房已经不是什么新鲜事了。
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人口流失的困境是一个更大的问题。
如《未来10年中国必然发生的八件大事》一文中所述，出生率下降叠加人口流失，中小城市普遍面临鹤岗困境。
玉林经济在广西不弱，但在华南失去存在感。况且毗邻广东，距离广州只有300公里，人口流出比其他城市多。
这一数字已经超过广西另一个地级市防城港的总人口规模。
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省外一百多万户籍人口的流失还不是最大的问题。更糟糕的是，这些流动人口基本上都是年轻劳动力。
年轻人不仅是劳动力或消费能力的来源，也是房地产市场最大的需求来源。
年轻人外流不仅影响消费和内需，也让房价失去了最大的支撑。
问题显而易见，但促进人口进城不是一两句话那么简单，给楼市松绑更激进——
人口外流是房价横盘甚至下行的最大因素。通过刺激房价来留人，不就是因果倒置吗？
没有产业支撑，运动式拉人进城的效果极其有限。
即使一年之内有十万甚至几十万人在城市定居，这些人最终还是去了广东，他们也不能转化为当地的常住人口。效果如何？
04
玉林所在的广西是人口净流出最多的省份之一。每八个人中就有一个去了广东。
第七次人口普查统计年鉴显示，广西本地户籍人口累计流出810.9万人，仅吸引省外人口136万人，净流出675万人，仅次于河南、安徽、四川、贵州。
广西人，都去哪儿了？
数据显示，810.9万流出量中，有693万去了广东，占比超过85%。这个数字超过了广西常住人口总数的1/8。
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就像安徽是江浙沪最大的人口腹地一样，广西是中国经济第一大省广东最大的人口腹地之一。
之所以是“一”，是因为广东的人口在全国都是有吸引力的。除广西外，流入广东的湖南、河南、湖北、四川、贵州等省份人口都在200万以上。(见《广东、江苏、浙江、山东，谁在虹吸？？》)
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为什么广西成为广东外来人口的最大来源？
广西与广东接壤，地处两广，地缘相近，文化相近，语言相近。除桂北、桂西北外，广西超过1/3的人口讲粤语。基于此，广西人比中部地区更容易融入珠三角。
其实在历史上，广西很多城市早就属于广东了。从明朝开始，广西沿海的北海、钦州、防城港等地都归广东管辖。直到1952年三地才纳入广西托管，1965年才正式划入广西。
北海是广西唯一的三个沿海城市。可以说，600多年来，广西没有下过海，而经济实力相对较强的沿海三市，却长期以“广东人”自居。
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相比历史和方言因素，经济实力的差距才是核心症结。
一个是中国经济、工业、外贸、金融第一大省，一个是西部欠发达省份；
一个拥有全国最全的工业体系，七大支柱产业全部突破万亿元，一个以有色金属、能源电力、制糖工业为支撑，高技术制造业缺乏。
在一个拥有广深佛四万亿城市的普通城市，和另一个经济实力不如广东的省会/首府，劳动力用脚投票不足为奇。
从经济上看，广西的GDP不到广东的几分之一，还不如广州一个城市。2021年广东GDP达到12.43万亿，而广西只有2.47万亿，不到广东的1/5。
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从领先城市来看，广西省会南宁2021年GDP 5120亿元，止步于前50名之外，仅相当于广东省惠州市的水平，不到广州的1/5。
近年来，受西部陆海新通道、西部大开发和中国与东盟贸易的推动，广西的发展不断加快，但广西与广州的差距仍然巨大，更不用说珠三角或广东省了。
所以大量的广西人都去了广东，这种情况未来还会持续。
只有抓住产业转移的机遇，借助毗邻东盟的区位优势，大力发展高科技制造业，才能扭转这一趋势。
