来源:时代周报作者:赵珈琪
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“2022年6月之前的郑州楼市已经很冷了。最冷的时候，有楼盘过年以来一共卖了3套房。”低迷的房地产市场对中介王乐乐来说就像一场噩梦。市场最差的时候，他一个月只接待几组客户。
直到2022年5月，郑州楼市的情况还没有好转。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年5月，郑州商品房成交6058套，环比下降30.9%，同比下降70.6%。
因此，今年3月以来，郑州出台了多项楼市调整政策，包括降低首付比例、降低商贷利率、推出去库存杀手锏——货币化安置等。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣学告诉时代周报记者，郑州楼市政策的调整方向是多元化的，政策出台的频率足以说明郑州楼市更迫切需要稳定。在市场表现疲软的情况下，积极调整楼市政策提振市场信心是值得肯定的，是郑州主动推动自身楼市发展的举措。
针对郑州楼市现状，时代周报记者发现，在促销活动方面，部分楼盘通过降低首付比例来吸引购房者，甚至有楼盘推出了首付万元网签的活动。成交方面，郑州成交量已初步呈现回暖趋势。
从每月50套到每天100套。
“郑州楼市真冷。郑州的房产中介前几年的数量在2.5万左右，但是从去年开始，中介数量锐减，现在可能不到1万。基本上从去年7月开始，很多代理都没赚到钱。”回忆起以前的市场情况，王乐乐仍然感到难过。
在2021年疫情，暴雨，再到今年疫情封闭的影响下，郑州楼市一直处于低谷。但在一揽子政策的刺激下，郑州楼市终于迎来了初步回暖。
当时代周报记者以购房者的身份与王乐乐聊天时，他正带着一群客户去看房子。6月下旬，他明显感觉到有更多的买家通过中介app联系他看房。
“虽然整体交易量还没有恢复到去年同期的水平，但相比2021年下半年已经有了明显的提升。”告诉《王乐乐时报周刊》记者。
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中介刘强向时代周报记者展示了一张交易截图。6月26日，仅一天，招商风景地产认购4套。“这只是我们区域一个楼盘的成交数据，其他楼盘也在陆续成交，整个市场都被盘活了。”
他对王乐乐郑州楼市的未来走势非常乐观。他告诉时代周报记者，6月份之前，他所在的东南片区平均每个月的成交量在50套左右，但新政出台后，基本都超过了每天100套。
此外，各个项目也呈现冷热不均。王乐乐透露，项目之间也存在差异。管城回族区的圣奥金尊公馆，这个月只卖出了2套房，但华润瑞府在开盘2天内就已经卖出了200套房。
同时，王乐乐告诉时代周报记者，观看的转化率也有了很大的提高。比如以前100组客户，只有5、6组客户会成交，而现在，十几组客户已经可以成交了。
项目可网签，首付1万元。
时代周报记者在调查过程中发现，郑州出现了一些低首付项目，有的项目甚至零首付。
“目前郑州的首付主要分为两种，一部分是首付分期，即首付在一段时间内分期支付。这是常规操作。其他楼盘就是单纯的低首付，首付比例低至15%或10%，每个项目都不一样。”告诉《王乐乐时报周刊》记者。
按照王乐乐的说法，首付1万元就行，直接网签。据悉，该楼盘位于管城回族区未来路，房屋单价约13500元/平方米。开发商是河南当地的一家房企。
当时代周报记者问及具体操作时，王乐乐告诉时代周报记者，评估价格要高一些。“其实贷款越多，首付越低。”
王乐乐解释说:“以我之前给客户看过的一栋房子为例。按照总价100万轻松计算，首付比例为30%，即首付需要30万元。但这个项目周边的房子均价比这个项目贵30%左右。”银行在给出评估价格的时候，要对同区域其他楼盘同时期的均价、开发商资质、是否精装、相关配套等进行评估。“这时候银行认为这套房子评估价可以达到142万，那么贷款额度就达到99万，这样原来100万的房子只需要首付1万。”
王乐乐表示，由于户型等原因，上述房产的房价比周边楼盘每平方米便宜3500元左右，从而导致房屋的评估价远高于实际售价。
当时代周报记者质疑这一行为的合规性时，王乐乐表示，虽然不合规，但开发商有办法操作。“每个开发商有不同的银行，不同的网点。有的银行可以，有的银行不行。关键是开发商有没有这个权限。”
随后，时代周报记者表达了对该楼盘是否会有风险的担忧。王乐乐向记者保证。他说中间有各种细节，不用担心，就是正常买房，绝对安全有保障。
除了上述楼盘，郑州部分楼盘还有零首付活动，所谓零首付，本质上就是首付分期。以福田城九鼎公馆为例。此楼盘位于南三环，预计2024年交房，购房者交房前只需支付首付。
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加速楼市修复
2022年的郑州有强烈的稳定市场的愿望。
3月1日，郑州打响新年以来稳定市场第一枪，出台支持合理住房需求、改善住房市场供应、加大信贷融资支持、推进安置房建设改造、优化房地产市场环境等19项政策。
其中，重点是货币安置和安置房改造。具体来说，要实施安置房建设三年行动，坚持货币化安置，鼓励拆迁群众选择货币化安置。但当时货币化安置细则还没有出台，其他措施传导到市场还需要时间。
6月15日，郑州市人民政府发布郑铮[2022]15号文，明确郑州各商业银行全面执行首套房贷款利率4.25%的下限标准，推动二套房首付比例提高至40%。拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，执行首套房贷政策。
两天后，郑州杭空港区发布《关于加快人才集聚促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。通知提出，引导商业银行调整贷款首付款比例，对贷款购买首套住房的家庭，首付款比例至少为20%。
与此同时，港空港区也对3·19政策中提到的“货币化安置”做出了回应。《通知》提出，鼓励棚改选择货币安置。对已经搬迁但尚未纳入安置计划的群众，允许其自主选择实物或货币化安置方式。
管雪告诉时代周报记者，杭空港区此举是郑州市大力推进货币化安置后，下属地区做出的明确高效的回应，不仅有助于增强本地区楼市的交易活力，也有助于加快全市楼市修复进程。
6月20日，货币安置细则终于出台。官网，郑州市人民政府正式发文宣布，《郑州市棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》(以下简称《办法》)已于6月8日经市政府同意。
《办法》所称“房票”，是指被征收人对被征收人补偿权益进行货币量化后，向被征收人出具的用于购买房屋的结算凭证。房间风格是统一制定的。
房票安置是指被征收人按照货币安置、产权调换的政策，将规划的住房转换为货币，以房票的形式发放给被征收人，被征收人向参与房票安置的房地产开发企业购买商品房(包括住宅和非住宅，下同)的一种住房安置方式。简单来说，房票可以用来冲抵购房款。
5安居客房地产研究院分院院长张博告诉时代周报记者，郑州的房票政策与以往的货币化安置最大的区别之一是，限制了房票本身的使用范围，即需要在参与房企的商品房中选择，而不是拿钱后随意选择二手房。同时也不是适用于所有房企，而是纳入房票名单的房企。
(应采访对象要求，王乐乐、刘强为化名)
