“我家所在的街道办已经下发通知了，实行房票安置政策，以后就不给安置房了。”曾经住在郑州市二七区这个村庄的居民李思琪说，他所在的社区八九年前就被拆迁了，但安置工作一直没有完成。很多居民只能租房等待安置，所以对新出台的房票政策非常关注。
6月20日，郑州发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》(以下简称《实施办法》)，成为今年全国首个出台房票系统性文件的重点城市。
根据《实施办法》，郑州中心城区棚户区改造将实行房票安置，包括中原区、二七区、金水区、惠济区、郑东新区、经开区、高新区，即参照货币化安置方式。但对被征收人的补偿不是现金，而是房票，可以用来抵购房款。
李思琪家所在的区域在房票安置政策范围内。他告诉《中国新闻周刊》，政策遵循自愿原则，并不是强制使用房票。如果不想选房票，可以选择货币结算，但是“选房票可以获得奖励”。
据悉，为落实房票安置新政策，激发拆迁户(即被征收人)选择房票安置的积极性，郑州市设立了奖励优惠政策——选择房票安置的，对被征收人给予补偿权益8%的奖励， 其中将计入房票面值作为房票安置的政策性奖励，同时以现金形式奖励被征收人三个月过渡费。
作为住建部命名的22个热点房地产城市之一，郑州在推出房票后，引起了广泛关注和热议。郑州的这一新政策只是全国各地提振楼市行动的一个缩影。
2021年12月18日，河南郑州中心区最后一个棚户区开建。图/人民视觉
“房票”重现江湖
事实上，在《实施办法》正式公布之前，郑州市棚户区改造房票安置就已经开始实施了。
据《中国新闻周刊》报道，郑州市二七区马寨镇洛河村6月17日贴出公示，发布房票安置工作实施方案。
“房票对当地拆迁户来说是好事。”郑州当地一名房地产销售人员陈翔告诉《中国新闻周刊》，“本来，我得等着安置。现在可以选择房票或者现金，还有很多优惠政策。”
《实施办法》明确了多项激励和优惠政策。除去前面提到的政策优惠和三个月的过渡费，房票可以全城合作开发商购买。所购房屋不计入家庭限购套数，可享受税收减免。可以在新购房屋所在学区办理子女入学手续。如果购房记录或贷款已经结清，还可以享受首套房贷利率。
“如果拆迁户根据搬迁获得的安置房通常是小产权(集体产权)，占市场商品房价格的50%左右，不能上市交易，只能在村集体内部转让。”陈翔说，现在可以通过房票配售选择商品房。“一个有产权，一个没有产权，这不是一个概念。”
但相比以往棚户区改造的补偿形式，郑州的房票安置也引起了不同的声音。
鉴于房票配售类似于代金券的形式，有网友甚至将其命名为“白赔”。一位郑州市民说，“以前拆迁要么是实物补偿，要么是货币补偿，现在搞了个‘白条补偿’。”
据了解，郑州2016年之前的城中村拆迁项目，很多还没有完成安置。这些拆迁户很多都不愿意选择房票安置。比如离中心城区近，地理位置好的拆迁户更喜欢回迁。
当地一位正在等待安置的拆迁户说，回迁房可以用来出租。如果房票用于支付商品房，往往意味着所购新房的单价更高。“回迁房面积肯定会缩水，可能要自己掏钱。买了就没钱装修了。”
李思琪告诉《中国新闻周刊》，每个家庭的情况可能都不一样。有人愿意选择房票，有人更愿意搬回来。就他而言，他更愿意选择货币补偿。
北师大政府管理研究院副院长、河南省商业经济学会会长宋对《中国新闻周刊》表示，郑州出台的房票安置政策，是疫情防控背景下激活楼市、刺激消费、拉动内需的一个非常好的举措，也给了人们更多的购房选择。
事实上，这已经不是郑州今年第一次出台新政策救市了。今年3月，郑州开始松绑“认房认贷”，打响楼市政策调整“第一枪”，成为2016年收紧调控以来首个松绑“认房认贷”的重点城市。
虽然郑州稳定楼市新政策仍在继续，但市场反馈有限。中房协数据显示，5月份，郑州新建商品住宅成交42.6万平方米，环比下降16.5%，同比下降50.2%。二手房成交33.5万平方米，环比下降14.2%，同比上涨3.6%。
郑州的商品房面临很大的去库存压力已经是公开的秘密。据RealData郑州分公司年报数据显示，截至2022年2月，郑州主城区住宅库存五区高，均已超过18个月，其中金水区库存最高，为35.4个月。
中房协数据也显示，郑州商品房狭义库存1395万平方米，去化周期高达34个月。
国家统计局数据显示，5月份，70个城市新房价格出现6年半多来首次下跌，其中二线城市新房价格指数同比上涨0.3%，郑州同比下跌2.5%。从2021年8月开始，郑州一手和二手房价已经连续10个月双双下跌。
在这种背景下，棚户区改造的房票安置被提上日程。事实上，在此之前，郑州的棚户区改造已经开始采用货币安置政策。
房票配售并非郑州首创。早在2015年，一些城市就在棚户区拆迁安置中引入了房票制度。当时房地产市场也面临很大的去库存压力，其中库存高企的内蒙古鄂尔多斯最具代表性。
2016年1月，鄂尔多斯市东胜区推出房票系统。到当年5月底，东胜区消化房源存量为13566套，占存量房源数量的40%，占总面积的30%。去库存效果明显。
广东省规划与住房政策研究中心首席研究员李表示，2015年启动棚改去库存后，鄂尔多斯楼市逐渐回归正轨。
但2018年后，随着棚改货币化权限被强行收回，房票制度暂时退出历史舞台。
多位受访专家表示，房票制度有利于当地楼市有针对性的去库存，促进房地产市场的流通效率，而这恰恰是目前郑州楼市需要解决的问题。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国新闻周刊》表示，如果房票推广工作到位，可以减少或取消安置房建设，客观上减轻了政府直接建设此类房屋的压力。
“同时也保证了这类购房资金留在住房领域，也是保证金融体系稳定、防止购房资金流向非房地产领域的重要体现。”他说。
郑州一位业内人士表示，房票制度是否有利，要看执行情况。“这一切的达成，还是要看政策的执行情况，比如房票价格是否合理，政府是否投入了足够的资金，对安置户的各方面奖励和优惠是否到位，房企的缴费率是否能跟上。”
多地松绑限购
值得注意的是，在郑州之外，全国多地重启了房票系统。看来，棚改票配售政策正在成为很多地方提振楼市的重要举措之一。
据《中国新闻周刊》不完全统计，今年以来，全国至少有20个城市开始探索实施房票安置政策，包括信阳、许昌、温州、绍兴、常熟、鄂州、宜宾、界首等地。
有分析指出，高库存和去化压力是这些城市楼市的共同特征。
事实上，今年以来，各地不断出台提振楼市的政策，从非热点城市到热点城市，从公积金政策到限购、限贷、限售等限制性政策，范围和力度不断加大，尤其是6月份以来，各地提振楼市的动作越来越密集。
公开限购是各地经常采取的稳定楼市的措施之一。比如南京近期再次调整楼市限购政策，允许非本地户籍人员缴纳社保购房。
即将在南京定居的杨宇告诉《中国新闻周刊》，他几个月前从北京到南京发展，原本打算在南京买房。但之前南京买房需要连续两年社保记录，门槛太高，只能暂时放弃。
“现在限购放开了，社保只需要6个月就可以改，还可以还，在主城郊区就可以办。”杨宇说他重新燃起了买房的念头。
作为长三角中心城市之一，南京的楼市过去一直以“稳”著称，但最近一段时间却动作频频。据《中国新闻周刊》不完全统计，从4月初开始，两个多月的时间里，南京已经发布楼市调控政策十几次。
合肥的步伐更进一步，不仅交社保买房，还让企业买房。
据当地媒体报道，6月24日，合肥调整限购政策，范围包括市区户籍集体户、亲友户籍、与市区户籍同等住房资格；在非本市户籍居民家庭的资格认定中，认定并补缴社会保障税；法人和非法人组织可以在市区购买新建商品住房和二手住房。
在严跃进看来，南京、合肥等房地产市场相比同类城市还算不错。他告诉《中国新闻周刊》，上述政策调整表明，即使在热点城市，房地产市场现在也有压力。
为了提振楼市，很多城市还在公积金上做文章。降低首付比例，提高贷款额度，成为很多城市的选择。
6月23日，福建泉州出台新政，将首套房公积金贷款首付比例调整为不低于20%。对于购买第二套住房，首付比例调整为不低于30%，而有两个或三个孩子的家庭可以在最高贷款额的基础上增加10万元。
珠海实行的公积金“接力贷”也引起关注，其中提到实行“全家一人购房”。也就是说，直系亲属可以从公积金账户中取钱，以帮助对方支付首付或偿还房屋贷款。湖南邵阳、广东潮州、四川资阳、云南楚雄、江西赣州、河北沧州、秦皇岛等地都出台了类似政策。
除了放松限购、降低首付比例、降低利率、提高公积金额度等“常规”措施，各地都使出浑身解数救市。有的城市打出了买房“送工作”的口号，甚至把卖房也纳入考核；有的地方推出“小麦首付”、“大蒜首付”、“西瓜首付”的促销政策。
以“非凡”的方式自助
今年1月以来，玉林多个楼盘陆续接待了地方各级政府或职能机关单位组织的看房团。
玉林多位房产中介告诉《中国新闻周刊》，今年以来，他们确实接待了不少官方的验房活动。“人数不一，多为县级机关组织，或来自乡镇”。
玉林甚至用上了买房“送工作”的大招。根据已公布的《玉林市关于加快人口进城的若干政策措施》，当地政府负责向进城购房且未就业的新市民推荐3个以上工作岗位，工资不低于玉林市最低工资标准。
如今在榆林，每个区县，下至每个乡镇，都被分配了“带人进城”的任务。“无论是购房数量，还是新增常住人口数量，都有明确的任务。”在榆林某事业单位工作的张明告诉《中国新闻周刊》，几乎所有的机关事业单位都有分配任务。
《中国新闻周刊》还了解到，玉林各级政府机关和单位已将“拉人进城”纳入考核。每年都有具体的量化指标，还设立了奖惩机制。未完成人口进城落户任务的县(市、区)，从其绩效中扣分，直至降低绩效。
以博白县为例。县里每周都会召开人口进城进度会。在3月16日的进度会上，博白县约谈了当周的最后三个镇和部门。
无独有偶，山东省青岛市也将推动居民买房纳入评估。青岛薛家岛街道办事处近日发布《关于促进居民购买新建商品房的通知》(简称《通知》)。街道办事处不仅要组织商品房团购，还要把促进居民购房纳入工作考核。有网友调侃，“宇宙末日就是考试，考试结束就是帮开发商卖房”。
《通知》还明确提出了工作目标。到6月底，每个社区将完成不少于两个在线标志。“如果做不到，社区会被扣分，社区书记可能要被扣分。”街道办一名工作人员说。
长沙楼市新政也有创意。5月初，长沙出台“租购并举”政策。名下房产作为租赁住房，不会计入家庭住房套数，这样可以绕过长沙目前的限购政策购买商品房。
类似的政策也出现在四川成都。5月31日，成都推出“房票”租房新政。居民将自有住房出租给新市民、年轻人等群体，并承诺遵守保障性租赁房相关政策规定，5年内不得上市交易，纳入保障性租赁房管理服务平台管理的，可以再购买一套住房。
如果说前述的“救市措施”足以打破人们的传统认知，那么“用大蒜和大麦换房”则让很多人觉得“扯淡”。
上月底，河南开封市杞县建邺市打出“5元/斤，大蒜换住房”的广告。如果收购商把大蒜卖给指定收购商，可以抵扣一部分首付款，最高可达10万元。
6月20日，河南省商丘市民权县建业地产也推出了“2元/斤，小麦换住房”的促销活动，最高可达16万元房款。
尽管上述促销活动在舆论的关注下被开发商紧急叫停，但有分析指出，虽然“易货”促销的宣传噱头大于实际效果，但上述城市和开发商面临的严峻去库存挑战可见一斑。在疫情对整体经济的影响减缓之前，预计会有更多的城市和房企以“非常规”的方式自救。
“活着就不要投机”依然是底线
据中泰证券不完全统计，今年1-5月，全国134个城市发布了326条地方放松政策，尤其是进入密集发布期的5月，政策松动呈现加速趋势。
6月，据中原地产研究院统计，截至20日，当月已有超过80个城市发布了近百条楼市新政。
我爱我家集团原副总裁、景辉智库首席经济学家胡景晖告诉《中国新闻周刊》，受疫情等诸多因素影响，地方政府财政压力很大。如果房地产市场不能恢复，许多地方政府的财政收入可能会有很大的困难和缺口。这也被认为是各地积极尝试各种方式提振楼市的背景和原因。
在今年的全国两会上，国务院政府工作报告提到楼市时，在强调“房子是用来住的，不是用来炒的”导向的同时，增加了“支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求”的表述。
多位受访专家表示，在目前的市场环境下，中央对地方楼市松绑政策的容忍度有所提高，政策放松空正在扩大。
在4月29日召开的中央政治局会议上，提出“支持各地因地制宜完善房地产政策”。外界认为，这是对今年各项宽松政策的认可，也给了地方政府更大的调整权限。
值得注意的是，这种表述的前提是“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”。有分析指出，“房住不炒”仍是各地因城施策调整政策的前提和底线。
5月20日，多个消息源证实，南京从当天起取消二手房限购，南京户籍和非户籍居民购买二手房无需提供购房证明。但“半日游”结束后，上述政策被紧急叫停。
有观点认为，由此可见，支持合理住房需求的政策可以出台，但不能无底线刺激需求，也要防止投机炒房。指出目前中国楼市面临的主要压力是需求不足。要恢复市场信心，改善市场预期，最重要的是精准施策，刺激真实和潜在的住宅消费需求。
业内人士普遍认为，未来会有更多城市通过各种方式积极提振楼市。然而，如何在“房住不炒”和“更好地满足购房者合理住房需求”之间取得平衡，如何因地制宜地平衡政策调整的规模和力度，是地方政府面临的考验。
在胡景晖看来，各地需要“因地制宜”。在他看来，城市还是有很大的空自主权的，应该在“不投机”的前提下，因地制宜出台一些“更有力的政策”。
(应采访对象要求，李思琪、陈翔、杨宇、张明为化名)
发表于2022年7月4日《中国新闻周刊》杂志第1050期。
杂志标题:“非凡”稳定楼市
记者:孙晓波
