沈然彩镜原创
作者|邹帅
编辑|唐亚华
租赁市场最近很混乱。
近日，北京You+(有家公寓)苏州桥小区拖欠业主包括房租在内的多项费用长达数月，共拖欠1340.14万元，被要求立即腾退房屋。老牌中介公司我爱我家也于近日宣布终止在合肥、烟台、长沙的加盟业务。另一个家长租公寓，代表企业的自由。近年来，其财务状况并不令人印象深刻。不久前，许多租户不满，因为一些房屋的租金价格持续上涨10%以上。
这三家公司分别代表了不同模式的住房租赁产品。YOU+的模式倾向于长租公寓和青年公寓。自由拥有的朋友也是长租公寓的一种。不同之处在于，房子是分散向房东收的，统一装修后再出租。我爱我家是比较传统的中介模式，中介带人看房，收取中介费，完成交易。
长期以来，租房都是“赌运气”的事情，黑中介、不靠谱的二房东比比皆是。互联网租赁公司的出现在一定程度上解决了信息不对称的问题，长租公寓模式也通过房屋的统一规划和管理给租客带来了舒适感。资本市场一度青睐长租公寓。2015-2018年，丹客公寓、紫茹等企业扩张迅速。2020年1月17日，丹科公寓登陆纽交所。
扩张之后，潮流逆转。由于长租公寓模式中的“租房贷”产品及其快速扩张带来的问题，长租公寓行业经历了频繁的雷阵雨，其中最大的一次是2020年底丹科公寓的资金链断裂。随后，出租行业回归平静。
如今，在疫情的影响下，整个租房市场面临着一场大考。再加上互联网公司的萎缩，融资变得更加困难。传统的中介模式不性感，但相对稳定高效；几年下来，长租公寓模式已经谈不上新鲜，逐渐开始暴露问题。回归本质，租房是好生意吗？
“二房东”不好:收缩，断臂，赚钱难。
租赁市场最近的动态应该从三家公司开始。
6月18日，YOU+北京苏州桥社区贴出名为《致YOU+国际青年北京苏州桥社区朋友的一封信》的公告，称2020年以来，公司在该社区经营陷入困境，累计亏损3500余万元。经营者因未付租金、物业费等费用终止原租赁合同，要求北京友家公司立即腾退房屋。截至2022年6月18日，北京友家公司已拖欠租金及物业费、滞纳金、水电费等。共计约1340万元。
You+公寓创始人刘鑫对媒体表示，没有暴雷这回事。撤回的是北京的苏州桥公寓。You+的另一位联合创始人刘洋也表示，疫情期间，管理长租公寓并不容易，但不是雷爆的概念。他解释，目前优+在全国其他地方的项目都是盈利的，所以准备给北京的苏州桥社区“割肉”。
长租公寓的另一个代表企业自如，最近因为涨价被推上了风口浪尖。不久前，北京、上海、武汉等地的自如租客反映，他们的租房合同即将到期，续约的房租价格涨幅超过10%，有的人还有20%、30%的涨幅。有租户表示，疫情期间，很多小区都被控制住了，无法移动，在这种情况下如何自由提高房租，真的很难理解。
对此，二季度租金整体平稳，续租平均涨幅不到3%。至于租客反映的10%以上的涨幅，主要原因可能是大部分房东的委托协议都规定租金按一定幅度逐年上涨，导致涨幅超过平均水平。
即使房租上涨，自如的财务状况也并不可观。公开资料显示，目前有300万自由职业者，近50万业主，100多万托管房屋。据媒体报道，2015年至2017年累计亏损近13亿元。2019-2021年，自如收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元，经营状况仍未恢复到疫情前水平。
集中式长租公寓You+“断臂求生”，而分散式长租公寓免费且盈利。而传统的中介公司也面临着考验。
6月20日，我爱我家发布公告，决定终止合肥、烟台、长沙三地的加盟业务。一位相关人士向媒体透露，未来我爱我家将以重点城市直营业务为主，大力发展租赁业务。
加盟制曾经是我家快速扩张的利器。现在我爱我家，但是我说在现有环境下，企业在加盟业务上的投入和收益无法平衡，业务量和留存率严重不匹配，未来盈利空非常有限。
财报显示，2021年，我爱我家在报告期内经营的加盟店数量为1504家，较2020年三季度末仅增长200余家，扩张速度放缓。
与此同时，其赚钱能力也大幅下降。2020年和2021年，我爱我家营收分别为96亿元和120亿元，但净利润分别为3.12亿元和1.66亿元，同比下滑62%和50%。2022年一季度，我爱我家由盈转亏，净亏损2.4亿元。
“我爱我的家人。这类企业的营收来源非常单薄，整个企业的成长面临很多不确定性。疫情的影响，市场的影响，最后的成本都会转嫁到企业经营上。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道。
新老“中介”此时都暴露出了问题。58安居客首席分析师张博向深冉解释，在政策层面和大环境的共同作用下，这类企业会面临一些挑战。
他说，“无论是哪种模式，都需要通过产品更新迭代得到租客的认可，而租客认可的前提是租金不能涨得太快。房租涨得太快，不仅租客感觉压力大，政策也会调控。所以总体来说，无论是市场层面还是政策层面，租房市场确实压力比较大。”
从风口到雷雨，长租公寓的“前世”
传统的中介模式对于租房者来说并不陌生。在刻板印象中，通过传统中介找房子是一场赌博。楼道上、电线杆上、防盗门上，随处可见私人中介的租房小广告。在租房市场混乱时期，很多来大城市打拼的年轻人都被黑中介骗过几次。
当一家正规的房产中介公司开始在市场上铺路时，租房者可以委托链家、我爱我家、麦田等公司。大多数情况下，找到合适的房子，交了中介费，中介的任务就宣告完成，后续只需要和房东对接就可以了。
渐渐地，新的需求出现了。短租、服务、灵活付租等模式成为企业新的突破口，年轻人也希望摆脱中介费，享受更好的服务。长租公寓模式就是应这样的需求而诞生的。
2010年以来，互联网租房平台如小猪短租、蘑菇租房等。BB短租平台已经出现，并于2011年自由诞生。2015-2018年，在政策的鼓励和VR技术的支持下，丹客公寓、自如、清客公寓、相寓、冠宇等平台迅速扩张，融资不断。2019年11月，青客公寓登陆纳斯达克，获得“长租公寓第一股”称号。2020年1月，丹科公寓在纽交所上市，行业迎来了一个光明的时刻。
然而，也是在2020年，形势急转直下。
这一年，注销和吊销长租公寓的数量分别达到475家和45家，占过去10年注销和吊销长租公寓企业数量的一半以上。青客公寓2020年亏损达15.34亿元，同比增长208%。年底，丹科公寓被资金链断裂雷到，只剩下无奈的租客和房东。在此之前，2018年有租房住好、爱生活公寓、优租客、鼎家等品牌，蛋壳雷霆更像是一次大爆发。
随后，政策收紧，行业洗牌，蘑菇租房也在2021年初被俞小二接手。2021年后，长租公寓行业趋于平静。
回顾长租公寓行业的起起落落，可以看到这个细分领域诞生了不同类型的玩家。根据Mob研究院发布的《2021年中国互联网租赁行业洞察报告》，中国互联网租赁运营模式主要分为C2C、C2B2C、B2C三种。
C2C模式的代表企业是贝壳、安居客，只提供平台信息服务，运营成本相对较低。C2B2C模式以自如友商、丹客公寓等为代表。平台充当二房东，从业主那里把房子租出去。这种模式运营成本较高，但扩张很快，通过赚取租金差价和增值服务来盈利。B2C模式是统一出租自有物业。前期市场投入很大，但运营成本比前者低。
长租公寓的成本投入大致可以分为两种，即住房成本和装修成本。严跃进向深冉解释说收楼成本很高，经常会出现和房东毁约的情况。所以从这个角度来说，地产商的优势是很明显的，因为他们有拿地的优势。
装修也是长租公寓不可避免的开支。“比如个人房东租房，生意很好。同时他出租几套，收入非常可观。但是当他打算把盘子做大，把几十、几百套房子租出去的时候，他发现自己并没有赚那么多钱。这是短期内装修费用大幅上涨造成的。”
长租公寓的迅速崛起和幻灭与“租房贷”密切相关。
“租贷”可以理解为一个时间差。长租公寓公司每年向房客收取租金，但按月或按季度向房东付款。租客贷款一年租金，企业也可以通过金融平台一次性收到租金，然后慢慢按月、按季度支付给房东。在此期间，企业有剩余的现金流量可以支配。
早期的长租公寓市场竞争激烈，很多企业利用这部分资金进入市场抢占房源，快速扩张，但也造成了“高收入低租金”“收入倒挂”的局面。风险也随之而来。市场波动，入住率低，可能会导致长租公寓企业资金链断裂。
以2020年丹科公寓的雷阵雨为例。长租公寓资金链断裂后，对于房东来说，已经几个月没收到房租，企业也联系不上，只好上门收房或者找租客要房租。对于租客来说，每个月按时把房租交给企业，或者按时还贷，但是没有房住，就得继续还款。
2020年，住建部开始严控长租公寓领域的“低AG”、“租贷”现象，行业也趋于规范和冷静。
长期租公寓还算好生意吗？
长租公寓的理想发展路径是扩大规模，通过规模效应摊销投入成本。然而，长租公寓的前员工朱琳表示，长租公寓不是一个依靠规模效应的业务。一方面，企业很难做大规模。另一方面，即使规模很大，如果管理能力、周转效率和空进货率控制不好，还是会出现问题，甚至更严重的问题。
“小生意的业主还能监督每套房的情况，但生意做大后，中间环节有很多不可控因素，房子质量也没法控制。也会有降价关门、刷KPI和拿回扣的情况，”朱琳说。
投资大、盈利慢是长租公寓模式最突出的特点。公开数据显示，只有入住率在90%以上，长租公寓才能盈利，利润只有10%左右。
朱琳表示，入住率确实是长租公寓盈利能力的最重要指标。如果房子及时租出去，企业压力不会太大。“一个房间空买一个月的话，可能要用多套房子赚的钱来填。这就是为什么企业越大，房子越多，越容易出问题。空里总有房子，就是总有洞要填。如果这时候继续扩张收房，跑得太快，就拉不回来了。”
根据瑞信房地产研究院对各类集中式和分散式长租公寓的研究，国内品牌公寓的成本主要由房源获取成本、获客成本、装修摊销成本、人工支出成本和增值税成本构成。其中，房屋购置成本约占总收入的50%，其次是装修摊销。按息税前净现金流计算的平均投资回收期约为4-5年。
2020年，山东济南一家经营小型长租公寓企业的从业者曾对媒体表示，一套最低月租1360元的长租公寓，运营成本占比超过40%。2019年店铺年收入只有装修费用的三分之一左右，要七八年才能回本。
也就是说，无论长租公寓企业的规模是大是小，资本的回报都是非常缓慢的。
而且，朱琳说，长租公寓的生意是一个街区一个街区做的，如果品牌效应上来，会风靡全国。在开辟新领域时，大企业也会受到中小企业的冲击。“可能大公司和小公司都在某栋楼里有房子。这时候租客在比较谁的价格低，房子好，而不是品牌有多大。也就是说，在这个领域，品牌溢价空并不大。”朱琳说。
不过，长租公寓模式也不是完全没有出路。
例如，找到目标人群和合适的城市很重要。人空的选择上有很大的灵活性。例如，张博的蓝领公寓是一种长期租赁公寓形式，专门针对某一类人。
至于城市，张博解释说，每个城市有不同的租赁政策。有的城市不允许N+1(加一个客厅隔断作为出租的房间)，有的城市只要求卫生间和厨房不能占，客厅可以占，只要满足人均居住面积即可。后者城市更适合长租公寓。
另一条出路是走轻资产路线。“现在的长租公寓模式比较重，基本上都是底层，相当于企业拿到房源，然后承诺每个月给房东多少租金。”张博解释道。
“轻资产模式更像酒店管理。企业做物业服务，收取相应的服务费。这样企业也会有一定的溢价空，这种模式也可以填补酒店市场化的空白。”但他强调，轻资产模式要想健全，要以成熟的品牌能力和服务运营能力为前提。
总的来说，长租公寓模式本身存在一定风险，但也可以通过提高产品和服务质量来尽可能控制。有分析认为，如果只是固守原有模式，在表面装修上做文章，抗风险能力并不会变强，因为归根结底还是在做收楼租房的生意，与传统中介模式没有太大区别。
为解决年轻人最新租房需求而诞生的长租公寓模式，经历了11年的洗礼，似乎也和传统模式一样，遇到了难以逾越的瓶颈。服务、定位、抗风险能力都是企业需要正视的问题。
*文中的说明文字和插图来自unsplash。应采访对象的要求，朱琳是化名。
