政策解读《济南市商品房预售资金监管办法》
为进一步做好商品房预售资金监管工作，根据《山东省商品房预售资金监管办法》，结合我市实际，我局近日对原《济南市商品房预售资金监管办法》(以下简称《监管办法》)进行了修订，政策解读如下:
一是明确了监管部门和具体监管方式。市住房和城乡建设局负责全市预售资金的监管。各区住建部门按属地管理原则联合监管，平阴县、商河县参照执行。
二是明确监管银行的选择。本市范围内自愿从事监管业务并具备资本监管能力和网络技术条件的银行，可以合作开展监管业务。
三是调整监管方式。原《监管办法》中对预售资金重点金额的监管修改为“全额保证金、重点监管”。所有购房资金，包括首付、首付、购房贷款及其他形式的购房资金，应按规定存入监管账户，重点额度内的资金进行监管。
四是完善监管标准。根据我市建设项目的造价标准，如建设成本、区域内配套设施等，确定监管标准。经定额部门测算为3300元/m2，其中基础正负零平均费用3000元/m2，区域内配套300元/m2。原监管标准为1800元/m2，新标准中每m2监管资金增加1500元，增加了对烂尾工程的风险保障。
五是确定监管资金留存比例。新《调控办法》规定，建设项目达到地上规划总层数二分之一时，调控资金留存比例为70%；主体结构验收时，留存比例为35%；竣工验收备案时留存比例为18%；竣工综合验收备案后，监理终止。对于高层、超高层或体量大的建筑，增加1-2个控制节点。根据原关于调控资金留存比例的规定，建设项目达到地上规划总层数的一半时，调控资金留存比例为70%；主体结构验收时，留存比例为50%；内外装修完成时，留存比例为30%；竣工验收备案时留存比例为10%；取得综合验收记录后，监理终止。与原规定相比，修订后的规定提留比例有所提高。
第六，明确了保函的使用。在主体结构验收控制节点前，企业凭银行出具的见索即付、不可撤销保函，部分冲抵商品房预售监管资金，但不得超过监管额度的70%。
七是明确了降低预售监管资金留存比例的条件。新《监管办法》规定，房地产企业信用等级为AAA级企业。确定监管额度后，各拨付节点监管额度留存比例可降低5个百分点，AA级企业可降低3个百分点。原《监管办法》规定，在确定重点监管额度时，房地产企业信用等级为监管标准的50%，AAA级企业为监管标准的70%，各拨付节点提留比例不降低。
为加大对高品质建筑的支持力度，对于符合高星级绿色建筑、高星级健康建筑、被动式超低能耗建筑、装配式建筑设计标准的建设项目，新的调控措施规定，每个分配节点的预售资金留存比例可降低10个百分点。
同时，符合上述条件的，留存比例最高降低一个百分点，不累计使用。
第八，确定首期维修基金的交存方式。对实行商品房预售资金监管的房地产开发项目，维修资金可从监管账户一次性划转至指定的专用账户。
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