长沙市关于加快发展保障性租赁房的实施意见主要内容
基本要求:
(1)明确目标标准。保障性住房主要面向新就业大学生、青年、产业工人等有租赁需求的新市民群体，解决阶段性住房困难问题。保障房主要是建筑面积不超过70平方米的小户型，租金低于同地段、同品质市场的租赁房。
(2)引导多方参与。保障性住房有土地、财税、金融等政策支持。由政府给予，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资谁拥有”的原则。主要利用集体所有建设用地、企事业单位闲置土地、工业园区配套用地、存量闲置住房建设，合理利用新增供应国有建设用地，完善相关配套设施。支持专业化大型住房租赁企业建设运营保障性租赁房。
(3)突出发展重点。保障性住房主要分布在国家级、省级产业园区、十大片区(金阳新城、金州片区新城、金霞新城三大产业功能区，滨江金融、国际会展、高铁西城、南蓉城四大高端服务功能区，龙坪、小泽湖、大王山三大特色功能区)，中国(湖南)自由贸易试验区长沙片区，教育、医疗、商务区等新就业大学生。
考虑居民的实际需求，选址应位于交通便利、公共设施齐全的区域，配套建设水、电、气、路、管网等市政基础设施和教育、卫生、文化、医疗等公共服务设施。
(四)强化部门责任。市住房和城乡建设局是本市保障性租赁房建设和管理的主管部门。市培育和发展住房租赁市场领导小组负责全市保障性租赁房建设和管理的统筹规划、协调、监督和指导。各区(市)人民政府是本区域保障性租赁房的责任主体，各区(市)住房城乡建设(住房保障)部门负责本区域保障性租赁房建设和管理的具体工作。发展、财政、自然资源规划、税务、政府财政等部门要根据职责制定相应的实施细则，确保政策落实到位。水利、电力、燃气部门落实支持保障性租赁房优惠政策。市政府督查室负责督促检查相关政策的落实情况，确保相应政策落到实处。
筹资方式:
(一)使用集体管理的建设用地进行建设。在尊重农民集体意愿的基础上，经有批准权的地方人民政府同意，支持利用集体经营性建设用地建设保障性租赁房。支持在市区、工业园区附近或交通便利的地区利用集体管理的建设用地建设保障性租赁房；农村集体经济组织可以通过自建或合资、入股等方式建设经营保障性租赁房；用于建设保障性租赁房的集体经营性建设用地使用权可以抵押。
(二)利用企事业单位自有的闲置土地进行建设。经有批准权的地方人民政府同意，允许企事业单位依法取得使用权的土地(含低效闲置工业用地)用于保障性租赁房建设，改变土地用途不补交土地价款。原划拨土地可继续保留划拨方式。允许土地使用权人建设或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁房。
(三)工业园区配套建设用地的使用。经区县(市)人民政府同意，在确保安全的前提下，工业园区工业项目配套建设行政办公和生活服务设施用地面积上限可由项目总面积的7%提高至15%，建筑面积上限可相应提高。增加的部分主要用于建设宿舍型保障性租赁房，禁止建设成套商品房。鼓励工业园区若干产业项目配套比例对应的土地面积或建筑面积集中统一建设宿舍型保障性租赁房。
(四)利用存量闲置住房建设。对闲置低效利用的商业办公、酒店、工厂、仓储、科研教育等非住宅存量房，经区县(市)人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、符合安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；在作为保障性租赁房使用期间，不改变土地使用性质，不缴纳土地价款。住房可以直接装修成保障性租赁房。非住宅存量房改造项目和住宅装修项目应当符合选址合理、权属清晰、结构安全、消防安全等要求。、以及土地性质为三类工业用地、三类物流仓储用地的非住宅存量住房不得转为保障性租赁住房。
支持企事业单位将自有存量闲置房屋委托专业公司经营管理。
(五)合理利用新增国有建设用地。按照职住平衡原则，增加居住用地中保障性租赁房用地供应比例。在编制年度住宅用地供应计划时，单独安排租赁住房用地计划，优先安排，并应保障保险。保障性住房用地可以通过出让、租赁或者划拨方式供应。以出让或租赁方式供地的，可将保障性住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，出让价款可分期收取。新建普通商品住房项目可采取“按比例配建”、“限地价自持”等方式配建一定比例的保障性租赁房。鼓励在地铁上层建筑建设一定比例的保障性租赁房。对拟开发为商业用途或商住比明显偏高的房地产项目用地的相关要求，商业部分按程序报批后可调整到一定比例建设保障性租赁房，土地用途可按规定调整为租赁住房用地。
规划建设管理:
(一)制定年度计划。每年9月底前，市住房和城乡建设局会同各区、县(市)住房和城乡建设(住房保障)部门制定下一年度保障性租赁住房年度供应计划，各区、县(市)人民政府根据保障性租赁住房年度供应计划制定保障性租赁住房用地年度供应计划。市自然资源规划局根据各区、县(市)土地年度供应计划和保障性租赁房年度供应计划，制定长沙市保障性租赁房建设用地年度供应计划，报市人民政府批准后实施。
(二)计划下达。每年10月底前，市住房和城乡建设局
根据保障性租赁房年度供应计划、保障性租赁房建设用地年度供应计划等。，编制保障性租赁房年度建设计划并下达到各区县(市)。区(市)住房城乡建设(住房保障)部门应当根据下达的保障性租赁房年度建设计划，组织本辖区内的保障性租赁房建设。
(3)适用的施工标准。按照《住房和城乡建设部办公厅关于集中租赁住房建设适用标准的通知》(建办标〔2021〕19号)。
(4)消防安全管理。保障性住房运营单位应当落实消防安全责任制，配备符合要求的消防设施和器材，保持疏散通道、安全出口和消防车通道畅通，定期开展消防安全检查。
项目批准程序:
(1)项目申请。申请人向项目所在地县(市)住房城乡建设(住房保障)部门提出申请，县(市)住房城乡建设(住房保障)部门受理。
新建项目需提交申请表、用地手续(委托实施的委托书或委托合同)、项目建设方案(附相关图纸)、营业执照或其他证明材料、法人证书等相关资料。
改建项目应当提交申请表、房屋权属证明(委托实施的应当提交委托书或者委托合同)、房屋安全检测报告、改建方案(附相关图纸)、运营方案、营业执照或者其他证明材料、法人证书等相关资料。
住宅装修项目应提交申请表、房屋权属证明(委托实施装修的委托书或合同)、装修方案、运营计划、营业执照或其他证明材料、法人证书等相关资料。
(2)项目联合审查。项目联审由县(市)人民政府组织，县(市)住房城乡建设(住房保障)部门承办。县(市)住房城乡建设(住房保障)部门要建立常态化的申请受理机制，及时受理项目申请，并组织召开项目评审联席会议进行项目认定。认定后，区县(市)人民政府将组织住房城乡建设(住房保障)、自然资源规划等相关部门召开项目联席评审会。对审核通过的保障性租赁房项目在县(市)人民政府门户网站或住房和城乡建设(住房保障)部门网站进行公示，公示期不少于5个工作日。对公示无异议的，县(市)住房和城乡建设(住房保障)部门应当在公示后10个工作日内出具保障性租赁房项目确认书。
已纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点的保障性租赁房项目可直接出具保障性租赁房项目证明。
已纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点的保障性租赁房项目可直接出具保障性租赁房项目证明。
(3)项目的申请和实施。对已出具项目证明的保障性租赁房项目，相关部门应当根据保障性租赁房项目证明办理相关手续。
使用集体管理的建设用地建设保障性租赁房项目的，由自然资源规划和住房城乡建设部门依法受理和办理用地、规划、工程、建设等相关手续。
对利用企事业单位自有闲置土地(含低效闲置工业用地)、利用工业园区配套用地建设保障性租赁房的项目，自然资源规划部门应当依法依规受理并办理变更土地用途、调整相关技术指标等相关手续。
对将非住宅存量房改建为保障性租赁房的项目，由自然资源规划部门依法依规受理并出具改变用途意见，住房城乡建设部门根据改变用途意见受理并办理报建手续。房子可以直接装修。
只有在所有手续完备的情况下，才能组织实施保障性安居工程。建设单位要落实工程质量主体责任，勘察、设计、施工、监理单位要落实工程质量主体责任。水、电、气、路、通讯等城市基础设施项目应与经济适用住房同步设计、建设和交付使用。保障性住房应提供简单环保的基础装修，满足入住条件，合理配套商业服务设施，满足日常生活需求。
(4)项目备案。各区(市)住房和城乡建设(住房保障)部门以县(市)人民政府名义将已发放保障性租赁房项目合格证的保障性租赁房项目报送市住房和城乡建设局。市住房和城乡建设局汇总各区县(市)人民政府上报的保障性租赁房项目，报长沙市人民政府批准后，纳入长沙市保障性租赁房项目建设计划，由长沙市培育和发展住房租赁市场领导小组(保障性租赁房发展领导小组)出具保障性租赁房项目信息备案文件。
(5)工程监理。区(市)住房城乡建设(住房保障)部门加强对保障性租赁房建设、租赁和运营管理的全过程监管，质量安全部门对保障性租赁房建设质量安全进行全过程监管。
(6)工程验收。项目竣工后，项目单位应当向项目所在地的区、县(市)住房城乡建设(住房保障)部门申请对保障性租赁房项目相关内容进行验收。住房城乡建设(住房保障)部门牵头组织相关部门(前期参与联审的部门)开展保障性租赁房项目相关内容验收。各部门按职责验收后出具验收意见，城乡建设(住房保障)部门形成结论性验收意见。只有合格的项目才能投入运行。
运营管理:
(1)负责记录。项目验收合格后，申请人应在长沙住房租赁监管服务平台办理企业备案、项目备案和房屋备案。保障性住房出租人和承租人签订租赁合同后，应及时在长沙市住房租赁监管服务平台办理租赁合同备案。
(2)经营主体。保障性安居工程由其业主或其委托的运营单位运营管理，运营管理由区、县(市)住房城乡建设(住房保障)部门监督。保障性租赁房产权单位或者运营单位应当做好保障性租赁房及其配套设施的维护和保养，确保保障性租赁房正常使用。
(3)录取和退出。保障性住房的租赁方案由产权单位或者运营单位确定，并接受区、县(市)住房城乡建设(住房保障)部门的监督。经济适用住房由申请人或申请人所在单位所属项目产权单位或运营单位统一申请。保障性租赁房的承租人准入条件不设收入线。项目所在城区或园区原则上不得有自有住房(个人诚信申报)；承租人在项目所在城区或园区持有自有住房后，应退出保障性租赁房。
(4)运营期。新建保障性租赁房，连续经营租赁期限不低于10年(商住用地配建租赁住房作为保障性租赁房的，连续经营租赁期限按照履约协议约定的持有、运输期限执行)；利用存量闲置房屋建设的保障性租赁房，租赁期限不低于8年。列入中央财政支持发展住房租赁市场试点奖的保障性租赁房，租赁期内连续经营的，应当按照中央财政支持发展住房租赁市场试点的有关规定执行。
新建保障性租赁房和利用闲置存量住房建设的保障性租赁房，租赁期限从项目投入运营并在长沙市住房租赁监管服务平台备案之时起计算。
保障性安居工程连续运营期满后，经向市住房城乡建设局申请并同意，区、县(市)住房城乡建设(住房保障)部门可以退出保障性租赁房管理。
(5)运行监督。保障性住房在运营期内不得转租、转借或改变租赁用途，不得用于宾馆、酒店、民宿等特殊行业。经营期内不得上市销售或变相销售。严禁以保障性租赁房名义违规操作或骗取优惠。经营期内，涉及整体出让的，出让后使用性质、土地用途、征地方式不变，并向县(市)行业主管部门报告出让情况。
支持政策:
获得保障性租赁住房项目认定和信息备案文件的保障性租赁住房项目，可享受以下扶持政策。
(一)落实中央补助资金和税收政策
积极争取通过中央财政现有资金渠道，不断加大对保障性租赁房的资金支持。运用综合税费手段，加大对保障性租赁房发展的支持力度。利用非住宅存量土地和非住宅存量房屋建设保障性租赁住房，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁房项目免收城市基础设施配套费。利用非住宅存量土地和非住宅存量住房建设和改建保障性租赁房，水、电、气价格按照居民标准执行。
(2)完善金融政策支持。
加大对保障性租赁房建设和运营的信贷支持，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、业务可持续的原则，向改建、改造现有住房形成无产权保障性租赁房的住房租赁企业提供贷款。支持银行业金融机构发行住房租赁专项金融债券，筹集保障性租赁住房贷款资金。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等企业信用债券，用于保障性租赁住房的建设和运营。持有具有持续稳定现金流的保障性租赁房的企业，可以以房产抵押作为增信手段，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁房建设。支持保障性租赁房建设、改造和运营企业发行房地产投资信托基金(REITs)进行融资。
八。提升任务
“十四五”期间，全市筹集保障性租赁房15万套，任务分解到区县(市)、国家公园和部分市属国有企业。具体任务分解如下:各区、县(市)、国家公园筹集12万套，其中芙蓉区8000套，天心区1万套，岳麓区1万套，开福区1万套，雨花区1.2万套，长沙高新区2万套，望城区(含望城经济开发区)1万套。市属国企筹集3万套，其中长房集团1万套，城发集团1万套，湘江发展集团5000套，市轨道交通集团5000套。市属企业集资建房，以及区县(市)和国家公园组织集资建房，任务不重复计算。
本实施意见自发布之日起施行，有效期5年。
