近日，湖南省人民政府办公厅印发《关于全面推进湖南省旧城改造的实施意见》(以下简称《实施意见》)。为深化对《实施意见》的理解，更好地推动其实施，湖南省住房和城乡建设厅发布了《关于全面推进湖南省城市旧社区改造的实施意见》解读
一、介绍背景
城市旧社区是指市、县(城关镇)建成较早，市政配套不健全，社区服务设施不完善，居民改造愿望强烈的居住社区(含单层住宅)。我省城市老旧小区构成复杂，主要包括公房(含房改)、单位集资房、拆迁安置房、政策性保障房、商品房等。截至2000年底，全省共有2.01万个旧城区，涉及居民约260万人。
近年来，党中央、国务院高度重视城市旧社区改造，将其作为重大民生工程和发展工程来抓。2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城市旧社区改造的指导意见》(国办发〔2020〕23号)，全面部署推进城市旧社区改造。我省城市旧社区改造将被摆在重要位置，2020年、2021年连续两年列入省政府重点民生实事。各地探索了一些好的经验和做法，但也存在转型模式单一、居民参与不够、市场力量发挥不够等一系列深层次问题。为贯彻落实党中央、国务院决策部署，解决难点问题，扎实推进我省城市旧社区改造，经过充分调研和广泛征求意见，制定了本实施意见。
二。目标任务
(一)转型目标。参照国办发〔2020〕23号文件，结合我省实际，分三个阶段提出工作目标:今年，我省新改造城市老旧小区3529个，涉及居民50万人；到2022年，制度框架、政策体系和工作机制基本形成；到2025年，力争基本完成2000年底前完成的城市旧社区改造任务。
(2)改造范围。空，应该是位于市或者县(城关镇)。在时间范围上，重点对2000年底前建成的城市旧住宅区进行改造。根据国家年度计划要求，2001年底至2005年底前建成的住宅区可适当纳入改造范围，但不得超过相应的限定比例。就现状而言，应该是一个无人照管、年久失修、市政配套不完善、社区服务设施不完善、居民改造意愿强烈的小区。文件明确规定，已纳入城市棚户区改造计划，拟通过拆除新建(改建、扩建、翻建)方式改造的棚户区(住宅)，不得重复纳入城市老旧小区改造计划。有效防止大拆大建，严禁以城市旧社区改造为名变相搞房地产开发。
(3)转化的内容。分为基础类、完善类、提升类三大类，并以列表的形式规定了每一类的具体改造项目。结合我省实际，安装电梯、增设无障碍设施、拆除违章建筑等国家作为完善内容纳入我省基础改造内容。
三。主要措施
(1)科学组织实施。在国办发〔2020〕23号文件的基础上，结合我省实际，从操作层面进一步细化和规范了各个环节的实施要求。首先是进行调查。摸清城市旧社区及其周边的基本情况，群众的改造意愿和资金筹措能力等。，并建立当地城市老旧小区台账，确保调查数据真实、完整、准确。二是编制改造方案，建立项目库。要求各地在推进城市更新、提升城市品质的总体框架下，制定城市旧社区改造规划，分清轻重缓急，高质量建设近三年滚动项目库。三是制定年度计划。强调尽力而为，量力而行，不要盲目借钱摆摊。对主动拆除违法建筑，并就改造后居民投资方案、公共收益划转、长效管理模式等达成一致意见的小区，在全省城市旧社区改造计划中予以优先考虑。四是确定转型模式。要求各地因地制宜确定改造模式，有条件的小(片)区要优先实施片区改造。五是编制转型方案。要求各地科学划定改造实施单位，“一区一策”制定改造方案。改造方案应经居民同意，有条件的社区应引导潜在社会资本方、存量资源产权单位、物业服务企业、金融机构参与编制。城市应严格审查和检查改造计划。第六，加强施工和验收管理。加强施工过程监管，减少施工扰动，确保施工质量和安全，接受社会监督和投诉。建设单位组织工程竣工验收时，根据需要邀请街道、社区、居民代表参加。七是实施全过程信息监管。省住房和城乡建设厅牵头建立全省城市旧社区改造管理信息系统，构建联动、分级负责的全过程信息监管体系。八是建立长效机制。指导居民制定管理规定和议事规则，共同做好装修住宅小区的物业管理工作。加强电梯运行和使用的安全监管。
(2)合理分摊改造资金。一是按照“谁受益，谁出资”的原则，积极推动居民出资参与改造，可通过使用(补充和继续筹集)住房专项维修资金、申请使用住房公积金、转让小区公共收益、投工投劳等方式实施。二是省财政安排资金支持城市旧社区改造。各级政府加大财政支持力度，统筹住宅小区改造相关的各类资金，支持符合条件的改造项目发行专项国债。中央和省级财政资金按照“保基本”的原则，重点支持基本改造内容。三是鼓励改革实施主体采用市场化债券融资方式，鼓励政策性银行和商业银行加大产品和服务创新力度，依法合规提供信贷支持。四是鼓励原有产权单位，明确公房产权单位，引导专业经营单位投资改造。通过政府采购、新设施有偿使用、资产权益落实等方式。，我们将吸引社会力量参与改造和后续运营管理。第五，按照有关规定实行减免税。
(3)完善配套政策。围绕我省城市旧社区改造中的突出问题，围绕加快审批、完善标准、规划引导、盘活现有资源等给予政策支持。在审批方面，根据老项目的特点，简化流程，分类审批。实行综合部门联审、一网管理、联合验收。在完善标准体系方面，强调要因地制宜，有据可依。要求各地制定技术细则，鼓励采用新技术、新产品、新方法解决传统方法无法解决的技术难题；涉及影响日照、占用绿地的，在手续到位、居民同意的基础上进行“一事一议”。在规划支持政策方面，在不违反强制性要求、征得居民同意、依法完善程序的前提下，允许调整容积率、建筑密度、高度等规划指标，进行必要的新建、改建、扩建和功能转换。在土地支持政策方面，引导住宅用地和住房资源集约利用。零星土地可以协议出让；空土地、腾空土地用于安装电梯、建设公共设施，不增加地价；涉及加层扩面，产权可以分类；利用机关、企事业单位闲置房屋建设公共服务设施，允许提前建设使用，可暂免办理土地退化和权属变更手续。
(4)加强组织保障。一是加强统筹协调，明确建立省级统筹协调机制。市县人民政府要落实主体责任，主要负责同志要亲自抓。二是明确部门职责，形成工作合力。第三，坚持共创理念，搭建交流讨论平台，充分发挥基层和群众的监督作用。积极推动设计师和工程师融入社区。四是广泛宣传引导，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。
四。主要功能
一是突出民生导向，围绕居民最关心、最直接、最现实的利益实施转型。首先进行总体安排，明确改造项目从《湖南省旧城改造内容清单》中选取。清单改造项目分为三类，满足安全和功能需求的基础改造内容、方便和完善的改善类、丰富社区服务供给的提升类。其次，对具体居住区改造过程中如何合理确定改造内容做出了规定。实施方案要按照“一区一策”的原则制定，改造内容要在充分征求居民意见的基础上确定。坚持基础班要改，完善班和升级班都可以改。我们将着重于基础设施的改造，如水电路，煤气通信等。，拆除违章建筑，消除安全隐患，增设环境和配套设施，因地制宜增加养老、托幼教育等各类服务设施，推动具备条件的建筑安装电梯。要求各地严格审核把关改造方案。中央和省级资金将重点支持基本改造内容。
二是坚持共创，强调坚持“政府引导、居民主导、社会力量参与”。政府方面，要求一把手亲自抓，明确部门、街道(镇)、社区的责任，提高基层治理能力和水平，合力推进。在居民方面，强调加强基层党建，完善居民自治机制，动员居民参与制定规划、配合建设、监督验收、效果评价，共同完善物业管理。在社会力量方面，明确了原产权单位和专业业务单位的出资责任，出台了产权、税费等方面的扶持政策，吸引各类企事业单位参与改造。
三是鼓励方式创新，强调因地制宜确定转型方式和融资模式。在城市更新的总体框架下，要求各地科学规划，合理划定改造实施单元，按照“长期运行、自求平衡”的原则规划生成改造项目。有条件的小(片)区要优先实施片区改造，统筹改造老旧小区及其周边棚户区、危旧房、零星用地和低效用地。文件强调，旧居住区改造时，不简单套用新居住区的建设要求，出台规划、土地、产权等方面有针对性的政策，盘活现有资源，撬动市场融资，拓宽融资渠道。
第四，坚持建设与管理并重，强调改造过程严格监管，管理机制同步建立。一方面，加强施工过程监管，要求建立全省城市旧社区改造信息系统，采取线上线下相结合的方式，对改造项目进行全过程、广覆盖、多层次监管，压实主体责任，确保改造质量。另一方面，要求先建立长效机制，再实施社区改造。以转型为契机，推进居民自治，提升物业管理水平。
