铜川市物业管理办法
第一条为进一步规范本市物业管理活动，提高物业服务管理水平，创造良好的居住环境，维护相关主体的合法权益，根据《陕西省物业管理条例》等有关法律法规，结合实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。
第三条按照“条块结合”的原则，建立健全“重心下移、属地管理、市级指导、区县监管、街道办事处(乡镇政府)组织实施”的物业管理工作机制，形成上下联动、齐抓共管的工作格局。
市住房和城乡建设局负责全市物业管理活动的监督管理。县人民政府物业行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理。
发展、公安、民政、自然资源、市场监管、城市管理、生态环境、应急消防等有关部门应当根据各自职责，做好物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处(乡镇政府)应当依法做好本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
水、电、热、气、电信等专业经营单位。负责做好终端用户的相关服务和收费工作，配合有关部门做好因供水、供电、供热、供气、通信等问题引发的矛盾纠纷的调解工作。
第四条建立物业服务市场信用体系。市住房和城乡建设局应当建立物业管理信用信息平台和信用信息档案，定期向社会公布信用信息评价结果，并逐步实现与全省公共信用信息共享平台的互联互通。
第五条首次业主大会筹备工作由街道办事处(乡镇政府)牵头，召集建设单位和业主代表组成筹备组。区、县房产主管部门应当给予指导。
第六条业主、业主大会、业主委员会、建设单位、物业服务企业在物业管理活动中发生争议的，可以向街道办事处(乡镇政府)申请调解，也可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
第七条建设单位应当按照国家和省的有关规定以及商品房买卖合同的约定，交付权属清晰、质量合格、功能齐全、配套齐全的物业。建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
第八条建设单位应当制定临时管理规约，依法对物业的使用、维护和管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等进行约定，但临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业出售前向物业买受人明示临时管理规约，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订委托协议，约定专项服务的内容。
第九条建设单位应当自前期物业合同签订之日起15日内，持下列文件向区、县物业主管部门办理备案手续:
(1)营业执照复印件、法定代表人身份证复印件(盖章)；
(二)前期物业服务合同、临时管理规约。
第十条住宅区的物业建设单位，应当采用招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于三家或者住宅规模不超过三万平方米的，经物业所在地的区县物业主管部门批准，可以协议选聘物业服务企业。鼓励建设单位选择在陕西省物业服务企业诚信评价监管平台注册的具有独立法人资格、信用等级良好的物业服务企业。
第十一条建设单位按照下列规定完成前期物业管理招投标工作:
(一)商品房预售应当在取得商品房预售许可证前完成；
(二)更换物业服务企业应当在原前期物业服务合同终止前30日内完成。
第十二条新建住宅交付使用前，建设单位应当组织有关部门和专业经营单位对住宅区进行验收，并持建设工程竣工验收文件和符合交付使用条件的附属设施设备资料，向区、县建设行政主管部门办理新建住宅交付备案手续。
第十三条建设单位应当在物业交付前15日，按照住房和城乡建设部《物业验收办法》的规定，与选聘的物业服务企业完成共用部位和设施的验收。物业验收协议必须在物业管理区域的显著位置公示，物业验收应当在区、县建设行政主管部门的监督下进行。
第十四条建设单位应当根据开发进度，分期对符合交付使用条件的物业进行验收。最后一期物业验收完毕后，建设单位和物业服务企业应当办理物业项目整体交接手续。
第十五条物业移交后，建设单位应当及时解决物业共用部位和公共设施存在的问题，并负责修复隐蔽工程发现的质量问题；物业服务企业擅自承接未经验收的物业，因物业共用部位和公共设施缺陷造成业主损害的，应当承担相应的赔偿责任。
第十六条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业按照合同和有关规定提供服务，业主不得因不享受或者不需要接受相关物业服务而不履行义务。
第十七条区、县物业主管部门应当查处未按规定配置物业管理用房的违法行为，督促物业服务企业在实施物业管理期间管理、使用和及时维修物业管理用房及附属设施；物业服务企业应当妥善保管物业管理区域建设、承接验收手续和移交后的维修资料。
第十八条物业服务收费应当遵循公平、公开、合理和质价相符的原则。根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立前，住宅小区(多层、高层)、经济适用房、房改房、旧房的物业服务费、停车服务费按照核定的服务等级实行政府指导价。此外，其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。
第十九条业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应当在前期物业服务合同中约定，并优先满足业主的需求。
业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，须经业主大会批准后方可实施；业主利用共用部位、共用设施从事经营活动的，使用人应当征得相关业主和业主大会同意，并在征求物业服务企业意见后办理相关手续并依法公示。
第二十条物业服务费按照房屋建筑面积按月收取，但物业服务合同对收取时间另有约定的除外。已竣工但尚未出售的房屋，或因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋，物业服务费由建设单位全额缴纳。符合交付条件的房屋，自交付次日起，物业服务费由业主按月缴纳。因业主自身原因逾期未办理物业交付手续的，自业主书面通知办理交付手续截止日期的次日起空购房期间的物业服务费由业主按月缴纳。
第二十一条物业服务企业应当按照有关规定明码标价，公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、收费标准、收费方式、收费依据、投诉举报电话等信息，自觉接受监督。
第二十二条物业服务企业与业主应当在合同中约定物业服务管理的内容、质量、费用和违约责任，明确双方的权利义务和纠纷解决方式，从源头上避免因物业管理服务纠纷引发的信访事件的发生。
第二十三条住宅区内物业服务企业退出或者终止服务的，建设单位或者业主大会应当按照程序选聘物业服务人；没有物业管理的住宅小区，可以依托街道办事处(乡镇政府)协调设立物业服务站，提供环卫、日常维护等基本服务。
第二十四条旧住宅区产权单位应积极配合旧住宅区的改造。旧住宅区改造过程中，应当完善住宅专项维修资金制度，选聘物业服务提供者，实现旧住宅区物业服务的标准规范。
第二十五条物业服务企业应当自觉接受有关部门、街道办事处(乡镇政府)、社区居委会、业主委员会和业主的监督，按照法律法规、物业服务合同和专项服务项目的规定，提供质价相符的服务。
第二十六条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。住宅专项维修资金的使用应当遵循便民、公开透明、受益人与缴纳人一致的原则。
第二十七条安置点物业管理可参照本办法执行。
第二十八条本办法自2021年2月4日起施行，至2025年2月3日废止。
