Xi安物业服务收费管理办法政策解读
《Xi物业服务收费管理办法》经市政府第19次常务会议审议通过，于2020年11月5日由市发改委、市住建局、市市场监管局联合发布。《Xi物业服务收费管理办法》和《物业服务收费指导标准》(以下简称《办法》和《收费标准》)明确规范了我市物业服务管理和收费行为。就广大市民关心的物业服务和收费管理政策，现答复如下:
一、《市政办法》及收费标准出台的背景
一是落实《陕西省物业服务收费管理办法》中关于物业服务收费“一费制”的要求，规范全市物业服务收费行为。
二是理顺收费结构，规范物业收费行为。我市现行的物业服务费和停车费标准是我省在2004年和2012年制定的。近年来，物业企业的人力成本不断增加，也存在停车服务费高的问题。通过颁布《Xi物业服务收费管理办法》和《Xi普通住宅区物业服务指导标准》，进一步完善物业服务等级标准和收费管理政策，加强物业服务质量和收费监管，促进物业服务企业规范收费，提高服务质量，保护业主合法权益。
二。《市政办法》和收费标准的起草过程
按照《重大行政决策程序暂行条例》和《政府制定价格行为规则》的法定要求，通过对我市及其他副省级城市物业收费情况的调研，按照成本调查、召开专题会议、论证会和座谈会、网上公开征求意见、稳定性评估、合法性审查等程序，经市政府批准，由市发改委、市住建局、市市场监管局联合发布，于2021年1月1日与民法典同步实施。
三。《市政办法》中收费指导标准的适用范围
根据《陕西省定价目录》和省办法的规定，根据物业服务的不同性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价:
1.住宅小区(多层、高层)、经济适用房、房改房、无业主大会旧房的物业服务费和停车服务费实行政府指导价，《市政办法》设定了与物业服务水平相对应的基准价和浮动幅度。
政府指导价物业服务收费为最高限价，物业服务企业和业主需要结合本住宅项目的物业服务水平和服务内容，在政府指导价最高限价范围内约定本住宅项目物业服务费和停车服务费的具体标准。
2.物业服务费、停车服务费和其他服务费用(特殊服务、增值服务等。)政府定价范围以外的别墅、公寓、住宅和非住宅等。，已由业主大会(业委会)制定，实行市场调节价。
属于市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同协商确定。
四。什么是“一费制”。
我市现行物业服务费执行原省物价局、住建厅2004年制定的收费标准，由基础物业费(政府指导价管理)、电梯费、共用电费三部分组成。其中电梯费、共用电费要求据实收取，不得盈利。具体由物业公司确定，收支情况定期向业主公布。
调整后，物业服务费实行“一费制”，即改变原住宅小区分别收取基础物业费、共用电费、电梯费的办法，将“三费合一”。物业管理区域内的共用电费、电梯费包含在物业服务费成本内，不再另行收取。
五、物业服务费标准调整
现行的基本物业服务费标准为:高层建筑第一层每月每平方米1.50元，第二层1.20元，第三层0.90元，第二层0.70元。一级0.45元，二级0.40元，三级0.35元，二级0.30元(多层住宅基准价可按省上浮40%；以上费用不包括电梯费和共用电费)。
调整后，高等级一等服务每月每平方米2.2元，二等服务1.9元，三等服务1.5元，三等服务1.2元。调整后的物业费标准包括电梯费和分摊电费。与现行分别收取的物业费、共用电费、电梯费相比，按平均值(共用电费0.18元/m2·月、电梯费0.32元/m2·月)，高层住宅平均物业费上涨7.2%，多层住宅平均物业费上涨18.5%。高层住宅物业费标准在全国15个副省级城市中排名第11位。
六。住宅小区物业服务水平和收费水平的确定
物业服务收费水平根据住宅小区的物业服务水平确定。政府指导价的物业服务收费实行分级服务、分级收费。根据《Xi安普通住宅小区物业服务指导标准》(近期将由市住建局发布，2021年1月1日与《物业收费管理办法》同步实施)，相应的收费等级设置为四级，即一级、二级、三级、三级。收费标准按照高等级、多等级制定。(物业服务达不到三级服务标准的，按外标收费。)
七。停车服务费标准调整
实行政府指导价的物业管理区域停车服务费分为按月和按次收费两种形式。具体收费形式和标准由物业服务企业和业主根据各住宅小区情况通过停车服务合同约定。
1.简化服务层次，室内停车实行两种收费标准。
针对停车服务费过高的问题，在前期调研和成本调查的基础上，结合意见建议，将住宅小区停车服务费调整为80元/车位/月和60元/车位/月两类，并明确了室内停车场的类别标准。露天机动车停放场所不分类，停车服务费调整为60元/车位/月。
调整后，住宅小区机动车停车服务费室内一类降低46.7%，二类降低53.8%，室外一类降低25%。
2.缩短临时停车收费周期，鼓励走走停停，提高车位使用效率。
根据征求意见中群众意见，室内临时停车一类由原来的8小时5元改为4小时2.5元，二类由原来的8小时4元改为4小时2元。露天临时停车调整为4小时2元。物业管理区域内的非机动车、摩托车停车收费实行市场调节价。
八。物业费和其他费用的优惠政策
(1) 空购房及空车位物业费优惠政策
实行政府指导价管理的物业服务费和停车服务费，业主因自身原因暂时不使用或使用房屋、自有或租赁车位超过一个月的，经业主申请、物业服务企业登记确认后，按照物业服务合同约定的收费标准的70%缴纳。市场调节价应当按照物业服务合同的约定执行。
(二)亲子停车位停车服务费优惠政策。实行政府指导价管理的亲子车位停车服务费不得高于1.5个车位的停车服务费标准。具体标准由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。
(三)实行政府指导价管理的住宅小区机械停车位停车服务费政策，机械停车位停车服务费按室内标准执行，浮动幅度不超过10%。机械车位租赁费实行市场调节价，由车位使用人和产权人协商确定。
(四)临时停车救助情况
1.30分钟以内车辆临时停放(仅针对有公共停车位的小区)；
2.军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等执行公务的特种车辆；
3.残疾人车辆(仅限于停放在社区按照无障碍设施建设标准设置的无障碍停车位上的残疾人驾驶的专用机动车)。
(五)关于收取装修保证金和装修出入证件费用的规定根据《陕西省定价目录》和《陕西省物业服务收费管理办法》的规定，装修期间的费用不再实行政府定价管理。业主需要装修房屋的，应当提前告知物业服务企业。物业服务企业应当按照住建部《住宅室内装饰管理办法》(建设部令第110号)的规定，与业主签订装饰管理服务协议，具体管理内容由双方在协议中约定。也就是有没有装修押金，装修出入证的费用等等。被代收的，代收标准和退款由物业服务企业和业主按照上述规定协商确定。因装修造成共用部位、共用设施设备损坏的，恢复维修费用由业主或者装修单位按实际发生额承担，并承担相关责任。
(六)装修垃圾清运费规定业主可以自行清运装修过程中产生的垃圾，也可以委托物业服务企业清运。业主自行拆除的，费用由业主承担。委托物业服务企业清运装修垃圾的费用由双方协商确定。
(七)生活垃圾处理费需要另行支付。生活垃圾处理费是市城管局收取的市容环卫费。物业公司只负责代收代缴，不计入物业费。业主应按城市居民(包括城中村人口和暂住人口)的规定标准缴纳生活垃圾处理费。
九。规范物业企业的服务和收费行为
(一)物业费标准实行抄送制度。按照《陕西省物价局关于转发国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》要求，从2015年起，取消政府指导价管理的物业服务费价格，开具经营服务费凭证。物业收费标准抄送:即物业服务等级经物业项目所在区(县)、开发区住房城乡建设部门认定后，收费标准抄送同级发展改革部门、市场监督管理部门。物业服务企业应当严格执行明码标价制度，在经营场所醒目位置公示物业服务项目、物业服务标准、物业服务收费、投诉电话等信息。
(二)提供高标准服务的住宅小区收费标准的规定。针对目前部分住宅小区物业服务标准超过安普通住宅小区一级服务标准的情况，可以借鉴成、津等城市的做法，在一级物业费标准的基础上增加10%的物业费。为规范物业收费行为，物业公司实施浮动收费标准时，物业服务标准应当经住建部门审核，收费标准抄送同级发展改革部门和市场监督管理部门后实施。浮动仅限于一级服务标准，二级、三级等高级服务之外没有浮动。
(三)关于物业企业收取专项服务费行为的规定等。物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得以前期物业服务合同或者物业服务合同约定以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件，强制约束、强制服务、强制收费或者只收费不服务、少服务多收费或者变相收费。专项服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费，应当由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示，由业主自愿选择后，物业服务企业与业主通过合同另行约定。
(四)所有者公共收入的归属和公开。物业服务企业利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营活动的，应当遵守相关法律法规。扣除合理费用后取得的收入属于全体业主，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以根据业主大会的决定使用。物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公示上一年度物业服务合同的履行情况、归属于业主的收益等信息，公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、复制或者抄录属于全体业主所有的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费的收入情况以及费用明细(构成)。物业服务企业未公示或者违法处分业主公开收入的，可以按照《物业管理条例》的有关规定向住建部门举报。
X.新旧政策的衔接。政府指导价的物业服务收费标准是最高限价。物业服务企业与业主应当结合本住宅项目的物业服务水平和服务内容，在政府指导价最高限价内协商约定本物业项目的物业服务费和停车服务费的具体标准。
(一)本办法实施后，新建住宅小区按照本办法第十四条的规定执行新的物业服务收费标准；
(二)已签订前期物业服务合同或者物业服务合同的住宅小区，需要调整物业服务收费标准的，应当按照规定程序进行调整:已成立业主大会(业委会)的住宅小区，收费标准的调整由业主大会或者业委会与物业公司协商确定；未成立业主大会(业委会)的，按照本办法第三十三条的规定执行调价程序，调价程序完成前仍执行原合同。根据《物业管理条例》等相关规定，物业服务收费调整违反规定程序的，可以向街道办事处(镇人民政府)反映。
XI。明确物业服务和收费监管部门的职责。物业服务和收费的监管按照统一政策和属地管理原则进行，市、区(县)分级管理由各级发展改革、住建、市场监管部门分工负责:
制定物业收费标准——市发改委负责牵头制定Xi安物业服务收费管理办法、物业收费标准等相关政策法规；各级发展改革部门负责物业服务收费的监督管理，如落实物业服务收费政策、宣传培训等。
物业服务标准和管理行为的监管——市住建局依据法律法规制定物业管理服务相关政策法规；各级住建部门负责物业服务相关政策的落实、宣传和培训，加大对物业企业服务质量的监督检查力度，将物业企业服务质量纳入物业企业信用信息管理，建立守信联合激励机制和失信联合惩戒机制。
查处物业收费违法行为——各级市场监管部门负责依据有关法律法规和规定，查处超出政府指导价收取费用、不明码标价等价格违法行为。物业服务合同的签订和履行以及其他涉及民事法律关系的问题，需要由业主和物业服务企业通过协商或者法律途径解决。
十二。新标准的执行时间
本办法及收费指南在制定过程中，根据民法典的相关内容，结合《陕西省行政规范性文件制定和监督管理办法》的相关规定进行了修订，实施时间为2021年1月1日，与民法典同时实施。
