上海市发展公共租赁住房的实施意见
沪房码[2021]5号
[2021年5月1日-2025年12月31日]
为进一步完善我市住房保障体系，规范发展公共租赁住房，解决大城市突出住房问题，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)、《住房和城乡建设部公共租赁住房管理办法》(部令第11号)， 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)和住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、自然资源部的指导意见
一、明确总体要求
(一)基本思路。公共租赁住房是由政府提供政策支持，由专业机构通过市场机制运作，根据基本居住要求限定住房面积和条件，以略低于市场水平的租赁价格，在限定期限内租赁给特定对象的一种保障性租赁住房。发展公租房，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，按照加快建立“租购并举”住房制度的总体要求，着力缓解在沪合法稳定就业的青年劳动者、引进人才、外来务工人员等常住人口的阶段性居住困难，进一步扩大住房保障政策覆盖面，与市场化租赁住房有序衔接，促进住房租赁市场整体规范健康发展。
(二)管理部。促进房地产市场健康发展联席会议负责本市公共租赁住房的政策、发展规划、阶段性任务等重大事项的决策和协调。市房产管理局(市住房保障管理部门)是本市公共租赁住房的行政主管部门。按照属地管理原则，各区政府负责本辖区公共租赁住房建设、征收和供应的实施和管理。区住房保障房屋管理局(区住房保障管理部门)是本区公共租赁住房的行政主管部门。以及市各区发展改革、规划资源、财政、税务等部门按职责分工负责公共租赁住房的相关管理。
(三)运营组织。市、区政府组织支持一批从事公共租赁住房投资和管理的专业运营机构(以下简称“运营机构”)，负责公共租赁住房投资、建设融资、供应和租赁管理，引导各类投资主体积极参与。运营机构依据《公司法》相关规定设立，具有法人资格，按市场机制运作，实行自主经营，统筹收支，以保本微利为经营目标，突出公益服务功能。
(四)发展规划。各区政府应当根据区域经济发展水平、市场租赁住房供应情况和指定对象需求等因素，统筹安排，合理布局，优先配建商品住房，确定公共租赁住房供应规模和实施方案，并纳入本地区住房发展专项规划。
二。多渠道筹集房源
(一)集资建房渠道。市、区政府统筹安排，加强住房建设融资。运营机构可以利用多种渠道筹集公共租赁住房:一是分配商品房；二是以新建为主；三是经规定程序批准的其他经济适用住房；第四，改建闲置的非住宅房屋；5.购买或代理出租和闲置的存量房。积极探索房地产开发企业或社会组织投资建设并提供住房。运营机构筹集的公共租赁住房，由市、区住房保障管理部门会同相关部门进行项目认定。
(二)住房要求和标准。公租房主要由小型公寓房或宿舍组成。新建公共租赁住房应当符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量和安全。成套公共租赁住房建设应综合考虑居住功能、组合间空、常住人口等因素，合理确定套数比例和结构，每套平均建筑面积一般控制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房应当符合《宿舍建筑设计规范》的相关规定。公共租赁住房的住房条件、居住人数、人均租赁面积标准应符合《宿舍楼设计规范》和《上海市住宅房屋租赁管理办法》的规定。公共租赁住房应当在使用前进行装修，并配备必要的家具、家电等设备。
所有权管理。公租房建设“谁投资、谁拥有”，投资者权益可按相关规定转让。要加强公共租赁住房权属管理，做好不动产权属登记工作。
三。规范供应管理机制
(一)准入条件。公共租赁住房申请人(含单身和家庭)应同时具备四个条件:一是具有本市常住户口或持有《上海市居住证》；二是与本市就业单位签订一定期限的劳动或工作合同，并依法缴纳各项社会保险费；三是本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米。结婚分房居住有困难的，人均面积可适当放宽；四是申请时未享受本市其他住房保障政策。市住房保障管理部门根据上述基本条件，制定本市公共租赁住房的具体准入标准，并可适时进行调整。各区政府根据上述基本条件，结合本区经济社会发展情况，制定本区公共租赁住房具体准入标准，可适时调整；向社会公布前，应当报市住房保障管理部门备案。
(二)申请和审查程序。申请公共租赁住房，可以向全市任何一个区的住房保障管理部门提出申请；申请本区公共租赁住房，主要向工作单位所在地的区住房保障管理部门提出申请，或者向本市户籍所在地的区住房保障管理部门提出申请。申请人应如实填写申请表，按要求提交户籍证明或居住证、身份证、劳动或工作合同、住房状况等资料，承诺对所提交资料的真实性、有效性负责，并提交区住房保障管理部门审核；其中，申请人无需提供可通过信息技术检索的材料或可通过数据互认共享获取的其他单位的证明材料。对批准的申请对象，区住房保障管理部门应当出具登记证明。区住房保障管理部门可在区公共租赁住房运营机构或街道(镇)设立受理窗口，委托实施常态化申请受理和审核。市住房保障管理部门应当对复核申请进行抽查，发现不符合规定的，向相关区住房保障管理部门提出整改意见，相关区住房保障管理部门应当及时落实整改。
(三)租金分配和供应程序。公共租赁住房可以分配给取得登记证的申请人，也可以集体分配给单位，由单位安排取得登记证的职工居住使用。强化公租房精准分配导向，对教育、科技、文化、卫生等公益性事业单位以及为城市运行和市民生活提供基本公共服务的环卫、公交、快递、家政等行业企业职工给予适当倾斜。市、区住房保障管理部门应当根据申请人的人口结构、住房需求和承受能力，制定公共租赁住房的租赁供应标准；根据住房供应情况等，可以实行轮候供应制度。各区出租剩余的公共租赁住房。闲置1年以上的，可由市住房保障管理部门协调，通过“市区合力”安排跨区域配租。
(四)信息系统和信息平台。以及全市各区住房保障管理部门和公共租赁住房运营机构将完善公共租赁住房信息系统和信息平台建设，实时发布和动态更新房源信息，并与市大数据中心信息平台互联互通，推进公共租赁住房申请受理“一网通办”，不断提高市民申请公共租赁住房的便利性。
四。完善租赁管理机制
(一)合理确定租赁价格。按照略低于市场租金水平确定公共租赁住房租金价格，由运营机构按照规定制定，并报同级住房保障管理部门备案。在租赁合同期限内，运营机构不能单方面调整租赁价格。
(二)保证支付租金。承租人应当按照合同约定按时支付租金，符合条件的，可以申请提取公积金账户内的存储余额支付租金。用人单位可根据本单位有关规定，向租住公共租赁住房的职工发放相应的租金补贴，租金补贴可直接支付给租住单位。发包人集体安排租赁的，应当配合运营机构建立租金支付或者租金代收代缴制度。
(3)规范租赁行为。公共租赁住房的租赁服务和管理可以由运营机构自行实施，也可以委托专业机构实施。租赁单位应当与承租人签订租赁合同，使用统一的住房租赁合同示范文本，并通过本市公共租赁住房租赁合同网上签约系统办理租赁合同网上签约手续。单位集体租赁的，租赁单位应当与用人单位签订租赁合同，并与入住保障对象签订住宅使用协议，作为租赁合同的附件。公有住房租赁合同期限一般为2年。承租人和住宅使用人合同期满后仍需继续享受保障的，应当重新审核其资格，符合续保条件的。公共租赁住房保障对象(含单身和家庭)的总年限不得超过6年。
(四)加强供应后管理。承租人或者住宅使用人对承租的公共租赁住房有转借、转租、改变用途、无正当理由闲置6个月以上等违法行为，且违反物业管理规约拒不整改的，出租单位可以与其解除租赁合同。对公共租赁住房中的违规行为，出租单位应当及时向住房所在地的区住房保障管理部门和城管执法部门报告，由相关部门按规定进行处理。行政决定信息应当按照本市社会信用管理有关规定纳入本市公共信用信息服务平台，并可采取5年内不得享受本市住房保障政策等措施。租赁单位应当加强对违规违约行为的技术控制，开发应用智能门禁。
五、加大政策支持力度
(一)政策支持。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，参照本市共有产权保障的相关政策执行。公共租赁住房建设用地可以通过划拨、协议出让、租赁或者作价入股等方式取得。政府可以通过资金支持、真房源转让等方式支持公租房运营机构的发展。公共租赁住房的建设、筹集和运营享受国家规定的税收优惠政策。新建公租房，特别是集体宿舍，可根据实际情况适度提高建筑容积率和建筑覆盖率；有条件的公租房项目可以增加建设一些商业等经营性设施。公共租赁住房项目中水、电、气等设施建设及收费标准参照居民住房标准执行，实际使用量按居民生活用水、电、气标准计价。公共租赁住房垃圾处理费应当按照居民垃圾处理费的有关规定执行。属地街道(乡镇)积极组织各类便民利民服务和社区志愿服务，切实提高公租房社区居住质量。结合实际人口管理要求，有关部门要落实公共租赁住房承租人户籍管理、居住登记、未成年子女就学等相关公共配套政策。加强公租房社区公租房空房和商业配套设施的有效利用，提高公租房配套服务水平，增强保障对象的满意度和舒适度。
(二)投融资机制。市级有关部门和金融管理部门应当根据有关规定，结合本市实际，积极支持金融机构、公共租赁住房运营机构和相关单位探索创新公共租赁住房投融资机制。鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款；支持符合条件的企业通过发行中长期债券筹集资金；探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金，拓展公共租赁住房融资渠道。将政府投资的公共租赁住房纳入住房公积金贷款试点范围，支持保障性住房建设。积极研究其他融资渠道和投融资机制。
六。其他
(一)市、各区相关部门应当根据各自职责，加强对公共租赁住房的筹集、申请审核、供应分配和租后管理等环节的监管，及时查处违法违规行为。滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等的单位和个人。应当依法依纪追究责任。公共租赁住房建设筹集、申请审核、供应分配和租后管理接受社会监督，有关部门要及时受理监督举报，并向社会公开结果。
(二)本市公共租赁住房和实物配租廉租住房实行整体建设、平行运营、分类使用。公租房可按规定用于实物廉租房。各区住房保障管理部门可以将产权移交给本区公共租赁住房运营机构，或者委托本区公共租赁住房运营机构实施租赁管理。
(三)继续鼓励有条件的单位(含园区)利用自有土地发展单位出租屋，按照本市单位出租屋管理的有关规定，规范经营方式，完善管理机制。
(四)本意见自2021年5月1日起生效，有效期至2025年12月31日。2020年7月1日至2021年4月30日的公共租赁住房管理参照本意见执行。市有关部门可根据各自职责，制定和修订相关配套政策；各区可根据本地区实际情况制定和修订相关实施细则。
相关附件:
■关于印发《上海市发展公共租赁住房实施意见》的通知。可移植文档格式文件的扩展名（portable document format的缩写）
