南京市住房租赁机构租赁资金银行监管实施细则(试行)
(征求意见稿)
第一条为规范住房租赁业务，保护租赁当事人合法权益，根据《中国银行业监督管理委员会住房城乡建设部国家网信办、公安部国家发展改革委、公安部市场监管总局关于整顿和规范住房租赁市场秩序的意见》精神，结合我市实际，制定本细则。
第二条本市行政区域内从事住房租赁经营活动的企业、经纪机构和个体工商户(以下简称“住房租赁机构”)，以出租或者转租为代理方式，对住房租赁经营活动中的租赁资金进行监管。
代理出租房屋是指房屋租赁机构接受房屋权利人或者法律法规规定的其他权利人的委托，以代理机构的名义或者作为受托人，按照委托合同将房屋出租用于居住，不收取或者收取租金的经营活动。
转租是指住房租赁机构作为承租人，以机构名义将租赁房屋出租给转租人居住，并按照租赁合同收取租金的经营活动。
第三条本细则规定的租赁资金，是指房屋租赁机构向承租人收取或代收的租金、保证金和风险抵押金。其中，承租人按照合同约定向住房租赁机构支付租金超过3个月的，住房租赁机构应当将收取的租金和保证金纳入资金监管范围；承租人按照合同约定向住房租赁机构支付租金不超过3个月的，应当在租赁合同中约定是否进行资金监管；实行租金监管的，承租人在合同中授权房屋租赁机构与监管银行签订监管协议。租赁机构向房屋所有人(出租人)支付的押金不受监管。
第四条南京市住房保障和房产局是本市住房租赁行业的主管部门。会同金融监管部门建立本市住房租赁机构银行业监管体系，指导监管银行建立租赁资金银行业监管体系，监督指导各区开展租赁资金监管和企业培训。
中国银行保险监督管理委员会江苏监管局、中国人民银行南京分行营业管理部根据各自职责，对监管租赁资金的银行业金融机构进行指导和监督。
南京房地产市场交易中心是本市住房租赁机构租金资金的监管机构(以下简称“金融监管机构”)，具体负责本市住房租赁机构租金资金监管的组织、实施和管理。
各区房产(住建)部门负责建立健全辖区内租赁资金监管业务培训、指导和检查制度，指导辖区内已登记的住房租赁机构与银行签订监管协议，督促住房租赁机构办理租赁合同备案网签，落实租赁资金监管业务，加强对属地住房租赁机构日常经营活动和风险防控的监督管理。
南京市住房租赁行业协会负责建立行业自律机制，督促相关企业使用租赁合同示范文本，办理租赁合同网签备案。
第五条资金监管机构应当通过公开招标方式选择租赁资金监管的银行业金融机构(以下简称“监管银行”)。监督银行公告后，基金监督机构应当与监督银行签订委托监督协议，明确委托权限、监督方式、规则等事项。资金监管机构应当在监管银行开立租赁资金监管专用账户(以下简称“监管专用账户”)，账户名称为【南京房地产市场交易中心】，账户名称后加“租赁监管资金”字样。根据协议，该账户不得提取现金或收取其他性质的资金。纳入专项监管账户的相关租赁资金不属于资金监管机构的资产和负债。
第六条监管银行应当在资金监管机构的指导下，开发租赁资金银行监管系统，并与住房租赁服务监管平台(以下简称“市租赁平台”)实现数据互联。
第七条监管银行在房地产、金融监管部门的指导下，做好企业专项监管账户和一般结算账户的开立、相关资金的归集和划转、资金对账、数据分析和风险预警等工作。
1.监管银行应当为受租赁资金监管的住房租赁机构开立一般结算账户，为住房租赁机构、房屋所有人(出租人)和承租人提供便捷的合同信息查询、便捷的资金支付等服务；
2.监管银行应当安排专人及时归集监管资金，并将监管专用账户的收支情况反馈给资金监管机构；
3.监管资金入账之日起两个工作日内(含入账日)，监管银行应向资金监管机构提供收账入账及对账信息；
4.每月5日前，监管银行应向基金监管机构报送上月资金入账信息和月度资金明细报表；
5.监管银行应当建立监管专用账户不明资金的处理机制，确保资金的及时准确存放和划转。
第八条住房租赁机构应当与监管银行签订由政府部门制定的租赁资金监管协议，并在监管银行开立企业一般结算账户，用于企业资金的存放和划转等。
根据监管协议中的承诺，房屋中介将在监管协议签订后30日内，将上月应收承租人月租金总额的5%作为风险保证金存入监管账户；风险保证金按月动态调整，住房租赁机构应确保每月前5个工作日内资金足额到位。
按照监管协议中的承诺，房屋租赁中介机构未按合同约定向房屋权利人或受委托的出租人足额支付租金，也未按租赁合同约定向承租人返还预付租金的，监管银行将划入房屋租赁中介机构一般结算账户。一般结算账户转账仍不足的，由监管银行补足代理机构缴纳的风险保证金，监管银行应及时通知房屋租赁代理机构补足风险保证金。
第九条金融监管机构应当通过其网站公布开展租赁资金监管的银行和住房租赁机构名单，接受社会监督。
第十条住房租赁机构应当在营业场所、房源发布平台和租赁合同中明示资金监管专用账户信息和资金监管风险提示内容，积极配合房地产管理部门的日常监督检查。
第十一条房屋租赁机构订立的房屋租赁合同，应当使用政府部门制定的租赁合同示范文本，通过市租赁平台网上签订租赁合同并备案，按照备案合同办理租赁资金监管业务。
第十二条监管银行通过系统对接获取备案的租赁合同信息，根据住房租赁机构与房屋所有权人、承租人签订的合同信息，向住房租赁机构、房屋出租人、承租人提供租金资金收付服务。银行应按合同履行责任，违规操作导致资金损失的，应按合同承担责任。
第十三条实行租金资金监管的，承租人应当根据合同约定，自第一个租金支付周期的支付日起，将租金及其他租金资金存入专用监管账户。
银行根据监管协议和相关合同，按照住房租赁机构向住房权利人(出租人)支付租金的期限，将租金划转给住房权利人(出租人)，并将相应住房权利人(出租人)的剩余租金或代理费划转给住房租赁机构。
第十四条住房租赁机构按照合同约定收取承租人保证金的，应当将保证金全额存入专用监管账户。银行应根据监管协议和合同信息核实存款。保证金不到位的，从企业一般结算账户中划转补足。
第十五条监管银行负责结算专用监管账户资金的利息，并按银行同期人民币活期存款挂牌利率计算利息。
第十六条租赁关系经协商变更、续订或者终止的，住房租赁机构应当在30日内通过市租赁平台办理租赁合同变更、续订或者解除手续。相关手续办理完毕后，监管银行应在2个工作日内办理资金监管相关手续，包括保证金退还和租金划转。其中，承租人缴纳的保证金应当在租赁关系终结后返还至住房租赁机构的一般结算账户，由住房租赁机构根据合同约定与承租人协商解决。
第十七条监管期内，一个月内三次划转住房租赁机构风险保证金用于弥补相关租金支付的，监管银行应当向资金监管机构通报预警，当地房地产管理部门会同有关部门约谈相关企业，根据核查情况，列入风险预警企业名单，发布风险预警。
第十八条房屋租赁机构终止房屋租赁代理租赁或者转租业务的，其签订的房屋代理合同和房屋租赁合同全部终止后，市房地产管理部门应当通知监管银行，监管银行应当按照约定返还其缴纳的风险保证金。
第十九条对违反本细则等违法行为的住房租赁机构，房产及相关部门将视情节轻重，进行约谈，将其列入风险警示名单，进行公开媒体曝光，限制互联网房源数量，取消互联网房源资格，暂停存量房交易合同和租赁合同网签备案，取消金融支持资格， 依法记入企业信用档案，列入江苏省工商局黑名单。
第二十条本规则实施前，住房租赁机构已与房屋权利人(出租人)和承租人签订合同，且三方约定实施资金监管的，住房租赁机构应当按照本规则网上签订租赁合同备案，并将新交存的租赁资金纳入银行监管。
第二十一条本规则自2021年月日起施行。国家、省、市有关行政管理部门有新规定的，按新规定执行。
南京市住房保障和房产局
中国银行业监督管理委员会江苏监管局
中国人民银行南京分行营业管理部
2021年3月
