上海市政府新闻办于2021年11月23日召开市政府新闻发布会。上海市副市长唐治平、市住房和城乡建设管理委员会主任姚凯、市住房和城乡建设管理委员会副主任、市房管局局长王镇、市经济信息委总工程师张、市规划和资源局总工程师魏东、市发改委二级巡视员于今等出席发布会，介绍本市加快发展保障性租赁房的实施意见，并回答记者提问。
上海经济适用房热点问答01
问:这个《实施意见》重点针对的是新市民、在沪年轻人等住房困难群体。如何调控保障性租赁房的调控价格，让这些群体买得起？这些方面会有哪些制度上的考虑？
答:《关于本市加快发展保障性租赁住房的实施意见》规定，“面向社会供应的保障性租赁住房，租金价格应当低于同地段、同品质市场租赁住房租金的10%；对本园区、本单位、本系统职工等定向供应的保障性租赁房，可进一步降低租金价格。，并相应建立随租期增长的累进租金价格机制和管理规则。”
政府对保障性租赁房租金价格的控制主要包括初始定价和动态调价两个环节。在初始定价阶段，市、区房管部门加强对市场租赁住房租金水平的监测，监督出租单位制定的租赁价格是否低于同地段、同品质市场租赁住房的10%。动态调价，严格控制租金涨幅；目前计划保障性租赁房年租金涨幅不超过5%。
这个区间略低于职工工资和居民收入的增长水平。同时可以覆盖出租单位的贷款利息等财务成本，兼顾租户的承受能力和企业的可持续性。一般来说，只要控制好涨幅，随着时间的推移，保障性租赁房的租金稳定性会逐渐显现，租客也能对未来的租金支出形成合理稳定的预期，更安心地租房。
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问:本市正在解决家政人员、快递小哥等公共服务行业一线人员的住房问题。我们有哪些切实可行的好措施？
答:2020年以来，本市积极推进公租房拆并共享和宿舍型住房供应，提供一床一室的公租房，满足环卫、快递等公共服务行业一线职工的住宿需求。在准入条件上，建立“绿色通道”，让你先入住，再补居住证。租金价格方面，进一步优选公租房租金，使一个床位的租金控制在每月500-800元左右。截至目前，已供应床位8000余张，取得了良好的社会反响。
下一步，我们将继续做好公租房的疏解和共享，以及宿舍型住房的供应；同时，结合推进保障性租赁房建设，广泛动员社会力量，加大力度提供宿舍型保障性租赁房。作为实施意见的配套政策之一，近期正在抓紧制定非居住住房改建为保障性租赁房的政策细则，计划年底前出台。这一政策将为盘活非居住住房资源存量、重建宿舍型保障性租赁房提供更加有力的支持。尽力解决公共服务行业一线劳动者的住房保障问题，让在城市运行默默无闻中做出贡献的普通劳动者享受到更体面、更有尊严的居住生活。
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问:本市保障性租赁房的供应方式和申请条件是什么，具体如何申请？
答:本市实行保障性租赁房多主体供应。根据项目建设主体不同，一部分由工业园区和用人单位自建，面向本园区、本单位职工，一部分由专业住房租赁企业新建或改建，面向社会符合条件的对象，采取向全单位出租和向个人分散出租相结合的方式供应。
无论如何供应，保障性租赁房的对象必须符合保障性租赁房的基本准入条件:一是在本市合法就业和工作；二是本市存在住房困难的，住房困难的面积标准原则上按照本市某一区域家庭人均住房建筑面积低于15平方米确定。
申请流程中，申请入住对象通过单位或本人直接向保障性租赁房出租人提出申请，出租人进行审核，其中本市住房情况由住房保障机构按规定进行核实；经审查合格后，方可签订租赁合同。
目前正在努力建设和完善全市统一的住房租赁服务平台，开发“我要租房”的应用场景。保障性租赁房的租赁信息将通过平台统一发布。当然，这个平台不仅有保障性租赁房的租赁信息，还有各类租赁房的租赁信息，可以为广大市民和新市民、年轻人提供更加便捷的一站式租赁服务。
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问:下一阶段，上海将围绕产业园区和租赁住房对产业人才的需求出台什么样的政策，将如何促进上海产业园区的发展？
答:近期，我委将围绕重点产业高质量发展方向，以产业布局空为导向，结合五大新城“一城一园”建设、“南北转型”、特色产业园区和民营企业总部聚集区建设，聚焦产业人才和骨干住房需求，遵循“相对集中”原则，研究产业园区宿舍型保障性租赁房统一建设模式 细化管控要求，编制产业园区工业项目租赁住房规划建设管理细则。 我们将充分利用政策支持建设宿舍型保障性租赁房，同时高效利用工业园区的配套空房，进一步提高居住品质。
首先，在综合考虑区域职住平衡、企业经营和企业职工实际生活需求的基础上，鼓励企业利用好工业园区15%工业项目用地和建筑面积，用于配套建设行政办公和生活服务设施，支持将这部分面积用于建设宿舍型保障性租赁住房；鼓励工业园区集中多个工业项目配套比例对应的用地面积或建筑面积，统一进行建设。
其次，在符合相关要求的前提下，允许闲置低效厂房等非住宅存量房有序改建为宿舍型保障性租赁房。
同时，围绕市政府“保障性租赁房建设融资目标”，加强城市联动，实施分类政策，推动产业园区根据空资源条件，因地制宜完善园区综合配套服务功能，拓展各类人才租赁住房融资和衔接渠道，满足不同类型产业人才在不同生活和发展阶段的居住需求。比如松江经济技术开发区目前有12000多套保障性租赁房，既有企业建设的员工宿舍，也有园区内建设的部分人才公寓。未来一两年，松江经济技术开发区将新增3000多套不同类型的保障性租赁房，满足产业人才和产业发展需求。
我们希望通过在全市产业园区有针对性地增加面向战略性新兴产业和优质企业的宿舍型保障性租赁房，努力解决新市民和园区就业青年的住房困难，增强园区和企业的竞争力和岗位的吸引力，促进特色产业园区等重点区域的就业和住房与产业发展的平衡， 并努力打造更具创新力、竞争力和持续力的“产业节点”，促进产城融合衔接，稳步发展高端产业引领的前沿阵地。
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问:我市在实施加快发展保障性租赁房过程中，在规划、土地支持等方面有哪些具体的政策措施？
答:根据《关于加快推进我市保障性租赁房发展的实施意见》，我局会同市住建委、市房管局，正在开展上海市保障性租赁房规划编制工作，目前已基本形成工作方案。一方面，规划注重“顶层设计和战略引导”，计划到2035年建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度总体安排；另一方面，以“远近结合、精准落地、补齐短板”为重点，坚持区域分类差异化引导。“十四五”期间，我们将优先保障供需矛盾突出的地区，推进更高质量、更高水平的保障性租赁房规划建设。
根据《专项规划》明确的目标任务，在详细规划和建筑管理方面，我局将进一步开展以下三个方面的工作:
一是着力推进保障性住房供需匹配和产城融合。选址主要集中在就业人口和租赁住房需求集中的区域，如轨道交通站点、五大新城、产业园区及周边等。
二是着力提升新市民和年轻人的幸福感和获得感，按照15分钟社区生活圈建设标准，为保障性租赁房提供各类公共服务、公共空房等配套。
第三，努力提高租赁住房的规划建设标准，倡导开放街区的理念，通过走廊、地面货架等增加邻里交流空间。，从而让上海的租房生活更有魅力，更温馨，更有吸引力。
在土地政策方面，我们将实施国家确定的五条土地利用路径:
一是利用集体管理的建设用地建设保障性租赁房。
二是企事业单位利用自有闲置土地建设保障性租赁房。可以改变土地用途，原划拨土地可以继续保留划拨方式，无需缴纳土地价款。
三是利用企事业单位非住宅存量房改建保障性租赁房，不改变土地用途，不补交土地价款。
四是工业园区工业项目按不超过15%的用地面积配建保障性租赁房，鼓励各项目配套比例集中建设。
5.是单独选址的租赁住房用地，主要用于保障性租赁住房建设。新出让的商品住房用地继续配建不低于5%的保障性住房，无偿交给政府，主要作为公共租赁住房使用；继续建设不低于15%的自持租赁住房，主要用作保障性租赁住房。对于自持部分，鼓励各区统筹分配面积，实行集中分配，集中分配的保障性租赁房应先于或同时供应商品房。
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问:上海将如何具体落实实施意见，重点是什么？五新城等住房需求大的地区，保障性租赁房的建设和供应有哪些措施？
答:市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划资源局正在组织编制保障性租赁房专项规划，发挥规划引领作用，有效扩大保障性租赁房供应。当前要重点做好以下三个方面的工作:一是落实总量，明确路径。到“十四五”期末，60万套保障性租赁房全部测绘落地，协调指导各区推进保障性租赁房规划、建设、供应全生命周期管理。今明两年将建设和筹集的24万套(间)正在加快梳理区域租赁需求、规划条件和住房存量。尽快开工建设、更新改造，力争(今明两年)多做工作，满足新市民和年轻人迫切的住房租赁需求。
二是优化布局，供需匹配。以中心城区、五大新城等就业人口多、租赁需求大的区域为重点，多渠道筹集保障性租赁房，推动保障性租赁房与人口规模相适应、与产业规模和结构相协调。在产业园区等就业集聚区，因地制宜提供宿舍型保障性租赁房，建立从“一床”、“一房”到“一套房”的多层次保障性租赁房供应体系。
第三，坚持公共交通导向，职住平衡。践行“人民城市”的重要理念，把握住房的民生属性，“十三五”期间，我们出让了150多宗集中租赁住房项目用地，可建面积约1000万平方米，在新建租赁住房方面居各大城市之首，其中38%位于轨道交通车站600米以内(约50%位于工业园区周边)，将在“十四五”期间供应。
今年市政府做出决定:新建城市轨道交通车站600米范围内，新建房屋以保障性租赁房为主。根据初步布局，到2025年，5个地铁轨道交通站点600米范围内可建设和筹集保障性租赁房约4.4万套，约占“十四五”期间新城保障性租赁房的40%。
2007年
问:促进保障性租赁房健康发展是一项长期的民生工作。如何才能在项目审批和资金支持上给予更大的支持？
答:我们将从两个方面加大力度，帮助本市保障性租赁房健康发展。一方面，积极稳妥推进保障性租赁房项目审批。自2018年以来，我委已批准27个租赁住房项目，总投资约354亿元。下一步，我委将认真践行人民城市重要理念，对照本市“十四五”规划提出的目标要求，继续按照国家批准的目录和保障性租赁房建设标准做好项目审批核准工作，并进一步加强与有关部门的合作，形成合力，多渠道增加供应，有效缓解本市突出的住房问题，满足新市民、青年等最关心的人群的住房需求。
另一方面，多措并举，加强对保障性租赁房的金融支持。一是进一步用好地方政府专项债券。今年年初，国家明确将保障性安居工程正式纳入专项债券重点支持范围。当前重点是做好明年专项债券项目的梳理和申报工作，系统规划保障性安居工程等专项债券支持项目。
第二，继续用好企业债券。企业债具有期限长、利率低的优势，是保障房市场融资的良好工具。推动一批保障性住房建设运营企业通过发行企业债券获得长期资金支持。目前，16家企业共发行19只企业债券，实际发行金额约247.5亿元。后续将继续支持符合条件的相关企业特别是保障性租赁房企业发行债券，拓宽融资渠道，降低融资成本，加快发展保障性租赁房。
三是创新和利用好基础设施REITs工具。保障房项目回收周期长，资金压力大。今年7月，国家发改委将保障性租赁房纳入REITs范围，对于盘活租赁住房建设企业资金，拉动本市有效投资具有重要意义。下一步，将重点推进本市保障性租赁房REITs试点工作，加强与企业的沟通对接，加快项目培育。在确保保障性租赁房资产安全规范运营的前提下，积极争取本市项目成功进行REITs试点。
2008年
问:刚才我们多次提到，要多渠道扩大保障性租赁房的供应，包括对闲置低效的商业写字楼等非居住类存量房进行改造。如何才能推动这类项目的落地，尤其是保证运营安全？
答:扩大本市保障性租赁房供应，主要是通过鼓励多主体、多渠道参与，高质量推进本市保障性租赁房建设、融资和供应。筹集建设资金有三个渠道:新建、商品房建设、重要非住宅房屋重建。这项工作的推进将从三个方面进行:
一是精准梳理存量资源。“十四五”以来，本市一直在逐步探索非住宅存量房向租赁房转变。16个地区有非常好的和成功的项目重建试点案例。市场参与者有强烈的意愿参与闲置低效的既有非居住住房向租赁住房的改造。同时，一些位置好、房型合适、租金实惠的房子在市场上很受欢迎，尤其受到新市民和广大年轻人的欢迎。正在会同市国资管理部门、市规划资源部门对现有住房资源进行精准梳理，以需求为导向，以宜居为目标，重点进一步梳理高校科研院所、科技园、产业集聚区、商贸集聚区、五大新城、轨道交通站点周边600米范围内低效的现有资源。
二是创新联合审批机制。库存重组涉及许多管理环节。目前，本市正在抓紧制定非住宅存量房改善为保障性租赁房的政策。在确保房屋结构安全、消防安全、管理安全三条安全底线的前提下，建立多部门联合审批机制，将更多闲置的商业办公、厂房、仓库等非住宅存量房转化为保障性租赁房，增加保障性租赁房有效供给。
三是加大引导扶持力度。即将出台的《实施意见》明确，要充分利用这类闲置低效资源，允许在作为保障性租赁房使用期间，不改变土地使用性质，不补交地价款，同时执行民用水电气价格，同步享受财税优惠支持政策。这不仅有助于实现就业和住房的平衡，提高资源配置效率，促进城市的有机更新，更好地满足市场的租赁需求，为进一步完善区域社会治理开辟新的道路，也有助于引导市场参与者规范经营和企业的可持续发展，为重点保障群体提供更高质量和更有保障的租赁住房资源。
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