2021年11月23日，上海市人民政府办公厅发布《上海市加快发展保障性租赁房实施意见的通知》，《上海市加快发展保障性租赁房实施意见》正式发布。
上海市人民政府办公厅关于印发本市加快发展保障性租赁房实施意见的通知
各区人民政府，市政府各委、办、局:
《关于加快发展本市保障性租赁房的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们。请认真遵守。
上海市人民政府办公厅
2021年11月9日
关于本市加快发展保障性租赁房的实施意见
为贯彻落实党中央、国务院关于解决大城市突出住房问题的决策部署，加快本市保障性租赁房发展，切实缓解新市民和青年住房困难，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁房的意见》，结合本市实际，现提出实施意见如下:
一、指导思想
坚持房子是用来住的，不是用来炒的导向，认真践行“人民的城市是人建的，人民的城市是为了人”的重要理念，量力而行、各尽所能，政府引导、市场运作，城区联手、区优先，加强顶层设计、规划引导、规范治理、精细管理，努力扩大保障性租赁房建设融资和供应规模，努力满足新市民和年轻人对美好居住生活的向往。
二。基本系统
(一)加强顶层设计，统筹空 的布局
统筹考虑人口、产业、土地和重点发展区域，发挥政府引导和市场机制作用，挖掘潜力，推进保障性租赁房多主体投资、多渠道供应。
经市、区房管部门认定的公共租赁住房统一纳入保障性租赁住房管理，并按照本市公共租赁住房专项管理政策进一步严格管理。经市、区房管部门认定的租赁住房单位统一纳入保障性租赁住房管理。市、区国有企业通过各种方式取得租赁住房用地投资新建自持租赁住房，由区房管部门统一认定并纳入保障性租赁住房管理。其他符合条件的租赁住房，由政府引导，自愿申请，经区房管部门认定后，纳入保障性租赁住房管理。
加强保障性租赁房空规划，重点布局新城、产业园区及其周边、轨道交通站点等人口引入区域，加强供需之间的适应，促进产城融合、职住平衡。继续利用集体建设用地、企事业单位用地、工业园区配套用地、新增国有建设用地和存量闲置住房，建设、分配和改造保障性租赁房。新建保障性租赁房项目由各区政府结合区域规划和保障性租赁房发展规划统筹安排实施，区房管部门会同区发改、规划资源等部门共同认定，并与规划和土地供应有效衔接。
系统评估廉租房、共有产权保障房等住房保障制度实施情况，有序与保障性租赁房衔接，进一步完善符合特大城市发展规律和特点的住房保障体系。
(二)明确准入条件，严格租赁管理
申请保障性租赁房，需要同时满足以下两个基本准入条件:一是在本市合法就业和在岗工作；二是本市存在住房困难。住房困难的面积标准原则上按照本市一定区域内家庭人均住房建筑面积低于15平方米的情况确定。产业园区和用人单位支持的保障性租赁房，应当优先或者定向供应给本园区、本单位、本系统符合条件的从业人员。
区分不同类型的保障性租赁房，完善住房周转和回收机制。保障性住房租赁合同期限原则上不低于1年，不超过3年；签约入住对象仍符合准入条件的，经重新审核后可以续租，不再符合准入条件的，应当退出；结合本单位、本系统住房保障管理要求，制定面向本单位、本系统职工的保障性租赁房退出机制；公共租赁住房保障总年限继续按照本市公共租赁住房专项管理政策执行。
市、区房管和城管执法部门应当加强对保障性租赁房的监管。保障性住房承租人、住宅使用者不得出借、转租房屋或者改变房屋用途；承租人或住宅使用人有上述行为的，出租单位应立即解除租赁合同，并按照国家和本市有关规定及租赁合同追究其责任。
保障性租赁房不得以长期出租等名义上市出售或变相出售。严禁以保障性租赁房名义非法经营或骗取优惠政策。严格管理房地产经纪机构和经纪人，严禁相关机构或个人为保障性租赁房提供转租、出售等经纪服务。
(3)提高居住质量，稳定租金价格
规范和优化经济适用住房的设计。新开工建设的保障性租赁住房，建筑面积不超过70平方米的小户型公寓，适当配置三居室；对本单位、本系统职工提供的保障性租赁住房，可根据本单位、本系统实际需要适当调整户型标准。保障房全装修，根据新市民和年轻人的需求特点，配置公共设施和商业设施，提高居住品质。加强保障性租赁房建设的工程质量和安全监管。
市、区房管部门应当建立健全市场租赁住房租金监测机制，加强对保障性租赁住房初始定价和价格调整的统筹指导，稳定保障性租赁住房租赁价格水平。经济适用住房的租赁价格由租赁单位制定，并报区房管部门备案。面向社会供应的保障性租赁房，租金价格应低于同地段、同品质市场租赁住房租金价格的10%；本园区、本单位、本系统职工保障性租赁房租金价格可以进一步降低，并随着租赁年限的增加，建立累进租金价格机制和管理规则。保障性住房租金可以按月或者按季度收取，但不得预收超过一个季度的租金；租赁保证金(押金)不得超过一个月的租金。
三。支持政策
(一)规划和土地支持政策
在规划、依法登记、权属清晰的前提下，支持村镇统筹利用城镇集体经营性建设用地、靠近工业园区或交通便利的区域，建设保障性租赁房，切实尊重农民意愿，保护农民集体权益。农村集体经济组织可以通过自建或合资、入股等方式，合作建设和运营保障性租赁房；通过集体经营性建设用地流转，稳步推进保障性租赁房建设和运营。探索集体建设用地建设租赁住房的融资渠道和收益分配、利益平衡机制。
企事业单位依法取得自有闲置土地使用权，共同认定且符合规划，权属不变，符合安全要求，公共服务、市政交通等配套设施能够承受并尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，改变土地用途不补交地价款。原划拨土地可继续保留划拨方式。
在确保安全的前提下，工业园区配套建设行政办公和生活服务设施的工业项目用地面积占项目总用地面积的比例上限可由7%提高到15%，增加部分主要用于建设宿舍型保障性租赁房。鼓励产业园区加强统筹规划，集中各类产业项目配套比例对应的用地面积或建筑面积，统一建设宿舍型保障性租赁房。
在符合规划原则、权属不变、符合安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许非住宅存量房改建为保障性租赁房。用作保障性租赁房期间，不改变土地使用性质，不缴纳土地价款。现有非居住存量房改建为租赁住房项目的，由区政府组织辖区相关部门共同验收，可办理保障性租赁住房认定手续。对新实施的非住宅存量房改造保障性租赁房项目，由区政府组织区房管、资源规划、建设管理、消防等部门共同审核改造方案，办理保障性租赁房认定手续和立项、规划、建设、消防等手续。，并在竣工后实施联合验收。非住宅存量房转为保障性租赁房的租赁经营期限应达到5年以上。
新出让的商品住房用地继续配建不低于5%的保障性住房，无偿交给政府，主要用于公共租赁住房；继续配建不低于15%的开发企业自持租赁住房，主要用作保障性租赁住房。在土地出让合同中约定，鼓励各区统筹划拨面积，集中实施划拨。实行集中配建的保障性租赁房应先于商品房供地或同时供地。租赁住房选址用地主要用于保障性租赁住房建设。在土地出让合同中约定，可以分期收取土地出让价款。
(二)财政和税收支持政策
按政策申请和使用中央补贴资金，对符合条件的保障性租赁房建设任务进行补贴。优化中央财政支持住房租赁市场发展试点资金配置和使用，对市场化租赁住房中被认定为经济适用住房的保障性租赁房给予重点支持。
落实保障性租赁房税收优惠政策，可享受税收优惠政策的单位和项目名单，由市住房城乡建设管理和房管部门按照国家规定汇总提供给税务机关。
对保障性租赁房项目，免收城市基础设施配套费。
(三)水电气价格政策
新建和改建保障性租赁房的非住宅用地，在取得保障性租赁房项目确认书后，水、电、气价格按居民标准执行。项目清单由市住房城乡建设管理和房管部门水、电、气价格主管部门提供。
(四)财政支持政策
支持银行业金融机构按规定向保障性租赁房自持主体提供长期贷款，向改建现有住房形成非自有产权保障性租赁房的住房租赁企业提供贷款，鼓励商业银行创新对相关住房租赁企业的综合金融服务。落实用于建设保障性租赁房的集体经营性建设用地使用权可以抵押的政策。积极配合落实保障性租赁房贷款统计调查制度，在实施房地产信贷管理中区别对待。
支持银行业金融机构发行金融债券，筹集保障性租赁房贷款资金。鼓励符合条件的企业发行企业信用债券，用于保障性租赁房的建设和运营。支持商业保险资金参与保障性租赁房建设。加大住房公积金对保障性租赁房的支持力度。
在确保保障性租赁房资产安全规范运营的前提下，试点推广以保障性租赁房为基础资产的基础设施房地产投资信托基金。
(五)国有资产支持政策
充分发挥国有资产在保障性租赁房发展中的示范引导和“稳定器”、“压舱石”作用。支持在沪中央企业、市、区国有企业、机关事业单位在符合规划的前提下，以多种方式参与保障性租赁房建设和供应。从事住房建设的市、区国有企业要发挥主力军作用，建设完全自持的租赁住房。市、区国有企业涉及的上述专项任务，考虑到对绩效指标的影响，由市、区国资监管部门按照管理权限纳入国有企业考核评价范围。
(六)支持公共服务的支持政策
保障性住房承租人和使用人可按照规定在租赁住房所在地办理居住登记、《上海市居住证》(非本地户籍)或社区公共户籍(本地户籍)，并相应享受未成年子女义务教育等基本公共服务政策。
街道(乡镇)应当将保障性租赁住房纳入城市网格化管理和社区管理服务范围，组织开展各类便民利民服务和社区志愿服务，指导实施物业服务，提高保障性租赁住房居住质量，促进承租人和居民融入社区。
四。组织实施
(1)市县协调，整体推进
全市促进房地产市场健康发展联席会议挂保障性租赁房领导小组牌子，负责协调解决保障性租赁房推广中的重大问题。保障性租赁房领导小组办公室设在市住房和城乡建设管理委员会、市房管局，负责完善统筹协调机制，做好保障性租赁房的规划管理、政策引导、项目推进、监督检查等工作。各区政府要建立健全保障性租赁房的领导和统筹协调机制。
(二)搭建平台，规范管理
加快建立和完善全市统一的住房租赁管理服务信息平台，覆盖单位和居民持有的保障性租赁房和市场化租赁房全量。以信息化为支撑，推进保障性租赁房规划、建设、管理一体化，探索保障性租赁房发布、查询、申请、审核、签约全流程网上办理。加强保障性租赁房智能化管理，推广“一网统管”应用场景。
(3)落实责任，严格考核
各区要全面落实属地主体责任，积极推进保障性租赁房建设融资，规范项目运营管理。保障性租赁房领导小组办公室应加强对保障性租赁房的监管，并定期进行通报。保障性住房工作纳入市委市政府重点工作，完成情况纳入各区和相关市国有企业考核范围。
本意见自2021年12月1日起实施，有效期至2026年11月30日。
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来源:上海市人民政府网。
