上海市保障性租赁房管理办法(试行)政策解读
租赁管理是保障性租赁房管理的基础环节，也是一项长期持续的工作。为规范保障性租赁房管理，根据《上海市人民政府办公厅关于本市加快发展保障性租赁房实施意见的通知》(沪府办〔2021〕12号)精神，制定《上海市保障性租赁房管理办法(试行)》。《办法》制定过程中，先后4次召开会议，听取相关处室、市政府相关部门、各区房管局和部分租赁住房建设运营企业的意见，并根据各方面意见进行了修改完善。经市房管局局长办公会议、市住房和城乡建设管理委员会主任办公会议审议通过后实施。
《办法》共四章十五条，主要包括三个方面:
一.供应和获取管理
1.供应条件。《办法》规定，保障性租赁房按照不同项目类型，取得住宅交付许可、竣工验收备案证明或者区政府组织辖区相关部门联合验收的认可意见后，方可供应。
2.准入条件。《办法》规定，保障性租赁房的供应对象为在本市合法就业、住房困难的在职职工及其配偶、子女。住房困难面积标准原则上按照本市某区域家庭人均住房建筑面积低于15平方米确定。家庭人均住房建筑面积按本人、配偶及子女拥有的产权住房和租住的公有住房核定。计算房屋建筑面积的区域范围结合通勤因素确定。保障性租赁房位于外环以内浦西、浦东新区七个中心城区的，申请人家庭位于外环以内浦西、浦东新区七个中心城区的住房，应当计算住房建筑面积。经济适用住房位于其他郊区的，以家庭位于项目区的住房计算住房建筑面积；如果保障房位于五个新城，结合新城发展和职住平衡，可以进一步优化计算住房建筑面积的区域范围。具体由项目所在区房管部门提出方案，报市房管部门审批后实施。租赁单位可在基本准入条件的基础上，结合项目实际，细化和增加准入条件，并报项目所在地的区房管部门备案。
3.租金分配规则。《办法》规定，保障性租赁房分配应当遵循公开、公平、公正的原则。项目符合供应条件后，出租单位发布公告，开始集中配租；集中配租期间，应优先保障本市无房对象。集中配租后，剩余房源正常分配，符合条件的对象，先到先得。项目全部或部分住房单元全部租出后，实行轮候，按单元建立轮候名单，优先保障本市无房对象。出租单位应根据上述原则制定项目分配的具体细则，并报项目所在地的区房管部门备案。租赁单位不得拒绝租赁符合条件的申请人。
4.供应标准。《办法》规定，三人以下家庭和单身人士可入住两居室及以下，两三个孩子的家庭可入住三居室及以下。根据供需匹配情况，出租单位也可以安排使用多居室公寓单元。
5.资格审查。《办法》规定，申请保障性租赁房的人应当提交申请表等材料，租赁单位根据准入条件在5个工作日内进行审核；住房情况提交项目所在地的区住房保障机构进行核查，区住房保障机构在3个工作日内出具核查结果。对于考核不合格的申请人，出租单位不予签订租赁合同。
二。租金、租赁期限和使用管理
1.租赁价格。《办法》规定，保障性租赁房(一房一价)的租赁价格由租赁单位制定，初始定价和价格调整应当报项目所在地的区房管部门备案并向社会公布；实际租赁价格不得高于备案价格。面向社会供应的保障性租赁房，租金价格应低于同地段、同品质市场租赁住房租金价格的10%。首次定价时，出租单位应当委托专业房地产评估机构对该项目同地段、同品质市场的租赁住房租金进行评估；区保障性租赁房领导小组办公室对评估结果有疑问的，可以委托评估机构进行评估，确认评估结果；出租单位对区保障性租赁房领导小组办公室确认的评估结果有疑问的，可以向上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会申请鉴定。调价时，调价涨幅应不高于市房管部门监测的同地段市场租赁住房的涨幅，每年涨幅应不高于5%。可以进一步降低本园区、本单位、本系统职工保障性租赁房的租赁价格，并相应建立随租赁年限增长的累进租赁价格机制和管理规则。市房管部门加强对保障性租赁房初始定价和价格调整的监督检查，加强对鉴定机构租金评估质量的监督检查；发现问题，责令整改。
2.租金支付。《办法》规定，保障性租赁房租金可以按月或者按季度收取，超过一个季度的租金不得提前收取；租赁保证金(押金)不得超过一个月的租金。经济适用住房承租人可以按规定提取住房公积金支付房租。
3.租赁期限。《办法》规定，保障性租赁房租赁合同期限原则上不得短于1年(承租人有特殊要求的除外)，最长不得超过3年。鼓励出租单位与承租人签订两年或三年的租赁合同。租期届满后，入住人员经复检仍符合准入条件的，可以续租；不再符合准入条件的，应当退出。
4.使用和管理。《办法》规定，保障性租赁房居住人数和人均居住面积应当符合国家和本市有关规定。租赁单位应当落实保障性租赁房的治安和人口管理要求，落实房屋维修和消防安全责任。经济适用住房的承租人和住宅使用人不得将经济适用住房转借或转租，否则出租单位可立即解除租赁合同，按照合同约定追究承租人和住宅使用人的违约责任，并告知承租人所属单位。
三。其他条款
1.巡逻检查。《办法》明确，保障性租赁房全面纳入城市网格化管理和社区综合管理。保障性住房所在乡镇人民政府以及街道办事处、园区管委会等政府机构要建立辖区内保障性租赁住房使用管理巡查制度，落实属地管理责任，加强各区房管部门的监督检查。出租单位未按照规定的供应对象、准入条件、租赁价格、租赁期限出租保障性租赁房的，由区房管部门责令整改或者移交执法管理部门进一步处理；情节严重的，报请市房管部门通知相关部门暂停享受保障性租赁房扶持政策。
2.数字化转型。《办法》明确，依托市政府“一网通办”门户网站和市住房租赁管理服务平台，保障性租赁房可在平台上统一发布，市民提交申请材料、租赁单位审核资质和住房保障机构核对房源情况，租赁合同网上签约和备案统一在平台上实施，从而为市民提供“一站式”保障性租赁房租赁管理服务。加强保障性租赁房智能化管理，积极拓展保障性租赁房“一网统一管理”应用场景。
3.保单的有效期。考虑到保障性租赁房政策刚刚实施，《办法》是新制定的规范性文件。为安全起见，试行期为两年，从2022年1月至2023年12月。
4.公共租赁住房管理的特别规定。《办法》明确，本市公共租赁住房的租赁管理继续按照《上海市发展公共租赁住房的实施意见》(沪房典〔2021〕5号)执行；实施意见中未规定的事项，按照本办法执行。
此外，为便于《办法》的实施，制定了《保障性租赁房项目供应备案表(样表)》、《保障性租赁房项目入住申请表(样表)》和《保障性租赁房项目租赁检查备案表(样表)》作为《办法》的附件，分别由租赁单位用于记录保障性租赁房的准入条件、分配规则和租金价格，以及申请保障性租赁房的保障对象。
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