商品房预售制度（售楼花），给房地产商和购房者分别带来了什么？

商品房预售制(卖花)其实就是买期房。开发商提前将烂尾房卖给客户，以获取资金。这种模式起源于香港，是香港首富霍英东发家时发起的。当时，霍英东将所有资产投入一块土地后，合伙人选择退出，骑虎难下，霍英东有了计划，迅速规划并建造了蓝图，并要求消费者购买图上的房子。为了打消消费者的怀疑，他甚至打了九五折。拿到第一笔定金后，他靠这笔钱完成了前期的建筑工程，这是楼市最经典的“卖烂尾楼”。为了规避风险，目前我国对商品房(销售花)预售制度进行了完善和升级，即房子在正负零以下或有上限(视各地实际情况而定)不能预售。我们简要回顾了预售制度的演变。那么作为一种流行的开发模式，对房地产开发商和购房者有什么深远的影响呢？

对于开发人员

这款真的是一大加分。

首先，可以大大减轻开发商的资金压力。房子还没建好就可以预售，资金回笼等于利润的垫付口袋，可以大大降低开发商的融资成本。资料显示，开发商通过银行获得的开发贷款利率在8%左右，如果银行无法融资，就需要发行信托、债券，甚至放高利贷，最高融资成本会提高到30%左右。通过预售提前回笼资金，可以将沉重的融资成本降到最低甚至为零。这样开发速度更快，风险降低。其次，因为是为了买期房，所以在房子质量方面很容易降低成本。很多东西看不见摸不着。前期只需要做好宣传，很多客户会很兴奋的下单。现在开发的房子，大多还没交房就卖光了。钱都进了开发商的口袋，房子的好坏就看开发商的良心了。同样，盖房子，材料和工艺都大不相同，开发商大多会在这里研究做文章，降低配置和开发成本，以获取更高的利润。

对于购房者来说

商品房预售制度不是福音。

这种预售制度其实是片面为开发商设计的，对购房者的痛苦指数大大提高。首先，我们还没拿到房子，但是要把钱全部还清。如果这笔钱不用先付，几百万资金调动不起来，购房者本来可以存在银行吃利息；现在为了房子把收益权转让给开发商不划算。其次，更快的交付通常需要2-3年。等待期间，客户只需租房即可。我们知道在大城市租房的成本是很高的。一个家庭租一套两居室，一二线城市不低于3000元/月，北上广近万元。两年租房费用几十万；其实这就是房屋预售制度转嫁给购房者的隐形生活成本。还是那句话，购买期房意味着失去对楼盘品质的话语权。就算房子交付后出现很多问题，最多购房者也就有大吵大闹的权利。最后房子还得照单全收。如果是现房，房子的好坏是看得见摸得着的，所以一目了然。对于粗制滥造的房子，可以用脚投票。最后，预售拍卖也嵌入了烂尾房的风险。房地产开发初期，很多开发商的房子都是半成品。此时房款首付由购房者出，银行房贷正常偿还。然而，每天都要还清一栋烂尾楼的债务。你说这不公平。虽然直到现在，通过政府调控，这种情况很少发生，但既然是买期房，就有这种可能的风险。

简而言之，商品房预售制度(卖花)更多的是为房企利益而设计的开发制度；对于购房者来说，更多的会增加买房的苦恼和成本。在此，我们也希望现有的房屋销售制度能够尽快出台，让购房者享有更多的主动权。

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