楼房钉子户怎么处理

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■拆迁维权不仅胜诉；找律师要征地补偿。

作为一名从事征地拆迁的专业律师，笔者多年来与被拆迁户、政府及其征收拆迁部门打交道，对征地补偿、拆迁安置补偿(2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，项目补偿更名为征收安置补偿，以下统称安置补偿)的操作程序、标准及相关规定有了较为深入的了解。现将律师代理执业的经验和拆迁户的感受总结出来，帮助大家尤其是拆迁户更深入细致地了解如何在征地拆迁中事半功倍，无后顾之忧。

孙子兵法讲究“知己知彼，百战不殆”。拆除一场“没有硝烟的战争”。双方实力悬殊，人力财力甚至智力严重不对等。一边是散兵游勇，一边是政府撑腰的正规军。比如，在实施搬迁工作前，征收办(前身为搬迁办)一般会组织动员所在土地的居委会或村委会、土地局、房产局、公检法等相关人士，对搬迁群众进行专业培训，要求他们掌握最基本的法律知识，熟悉其参保户(全合一拆迁户)的家庭情况， 甚至知道他们的第二代或第三代亲友的现状，特别是他们是否有高倩、公务员等意向。 每家每户说什么，怎么做，谁做等等。，会仔细推导，这一点不亚于战争面前的军人。往往先易后难，选择工作容易“打通”或者不敢反抗、有一点影响力的拆迁户寻找突破口，以点带面。这种资源整合的方式是拆迁户力所不及的。那么，拆迁户要想在这场“战争”中立于不败之地，为自己获得合理的补偿，就必须了解拆迁条例、拆迁程序、拆迁手段等。要善于抓住每个环节的漏洞，调整心态。

由于绝大多数拆迁户是第一次面对拆迁，面对征收决定或拆迁公告时不知道该怎么办，会表现出不同的态度。

第一，一厢情愿。主要是有居住证的老房子拆迁户。感觉自己拥有或者使用的房子一旦被拆迁，不仅能焕然一新，住上好房子，还能有一笔可观的补偿，因为经常听人说“拆迁一步成功”。因此，他们会非常兴奋，通常对搬迁工作非常热情和积极。

第二，恐惧。面对拆迁工作的强大攻势，我们害怕自己的利益得不到实现，也担心自己的人身和财产安全得不到保障。尤其是遇到停水停电、堵锁砸窗，甚至人身攻击时，拆迁户会不由自主地产生莫名的恐惧，表现出焦虑和恐慌，茶饭不思，坐立不安。

第三，消极应对。当部分拆迁户认为拆迁安置补偿标准达不到其预期时，采取消极对抗的方式，对征收办、拆迁办、法院等单位发出的通知和法律文书予以拒绝，或置若罔闻，对已被告知的救济权利怠于行使，导致复议或诉讼权利超过法定期限。

第四，斗智斗勇，耍花招。有些拆迁户以为自己有各种社会关系，没人敢把他们怎么样。尤其是在强制执行阶段，我知道一旦房子被推倒，连最后的机会都失去了。此时为了追求利益最大化，以拒绝强拆为筹码，通过口头威胁，甚至自焚、跳楼、拉煤气罐、殴打执法人员等手段阻止强拆。

无论是被动应对还是虚张声势，其本质都是为了争做“钉子户”，在保住房子的前提下争取更多的补偿。不同的是:前者一拖再拖，后者拼命武力反抗。但是，要成为一个合格的钉子户，绝非易事。不同的人因为不同的原因成为了不同的钉子户，大致可以归纳为以下几类。

1、漫天要价。这些人文化水平不高，没背景也无所谓。但依靠少数能人和军事顾问，把拆迁当成发财的机会，所以相当不讲道理，脱离法律法规和房地产市场，漫天要价。这些人大多是二工头和地痞流氓。

2.后台支持。他们有文化，懂政策，认为上面有人(而且确实有一定的社会关系)，在幕后专家的帮助下，试图钻政策空的空子。当他们的经济目标还没有实现的时候，高层的电话和条子就接踵而至。只要达到目的，一看到就可以关闭。

3.自我保护。这类人主要是下岗职工、知青回城、帮扶困难群众，是真正的弱势群体。在经历了人生的大起大落，对生活缺乏信心之后，他们盘算着能不能买一套房，省下一部分生活费。他们很聪明，喜欢听小道消息，也可以是流氓，但他们害怕权威，不信任政府，信奉自我保护主义。

所有钉子户的深层社会根源是拆迁当事人没有充分体现平等自愿、等价有偿的原则，政策面前不能人人平等。再加上动迁工人的工作方式简单粗暴，一些钉子户最后变成了为尊严而战。久而久之，他们忘记了自己当初的维权目标，更有甚者，他们把自己当成了维权的领导者。因此，拆迁户必须时刻保持清醒的头脑。

想成为钉子户，就得学学盗窃罪，脸皮厚，嘴凶，脾气暴躁，会骗人，吃透各种相关法律法规，有“好”的心理素质，遇事不慌，泰山崩于你面前不变色。如果家里有一个见风就倒的避险者，还有一张王牌，因为没人敢动。可见，做拆迁户更难，做钉子户更难，做合格的钉子户更难。

无论是什么级别的拆迁户，首先要学会保护自己。他们一定知道，留在青山在，不能给人把柄，不能被政府或动迁办抓去当罪证。一定要记住:“用言语战斗，不要用武器战斗；打，不要硬打；放聪明点，不要拼命！”因为，你面对的不仅仅是一两个拆迁户，还有他们背后你看不到的政府和利益集团。你跳楼、自焚、服毒、打架、上访、拦车、示威、静坐、绝食、封路断桥、冲击国家机关……无济于事。代价沉重，效果不大。暴力反抗，寡不敌众，对方还有黑白辅助，说明你吃亏了。尤其是不允许封锁道路桥梁，攻击国家机关，这是对方最想要的。一旦出现这种情况，他们就可以把拆迁这种简单的经济事件与公共安全事件甚至政治事件联系起来，自然就可以通过手中的公权力，轻而易举地为拆迁户“正名”、“合法”。正确的做法是收集对方违法违纪的证据(如公款吃喝、出入色情场所等。)通过政府信息公开、行政复议、诉讼等渠道，或者其他法律外围渠道。

纵观所代理的案例，发现在拆迁诉讼中，知识分子受到损失的很少，而真正受到损失的大多是那些努力工作、文化程度不高的人。如果拆迁户能够吃透国家的安置政策，掌握和运用相关的法律法规(可以委托专业的法律人士提供帮助)，保持良好的心态，这是新成立钉子户的基本要求。为了实现合理的薪酬目标，他们还应该注意方式和采取一些战略行动。下面是一些拆迁户常用的策略。

1:可以住院，离家出走，找不到人。在拆迁的每一个环节，尽可能拉长时间，反复给他。时间就是胜利。千万不要急于求成，要做好打持久战的心理准备。

2.撤:面对政府或者拆迁公司的大集团，单个拆迁户明显是弱势无力的，打起来肯定是自己吃亏。所以，这个时候要学会转移，俗话说打不过就撤。拒绝任何所谓的“安排”，拒绝签署任何文件。拿好所有拆迁手续和房产证先撤离。当然，别忘了收集所有对你有利的证据，比如录音录像。

3:你的拆招对手一定有很多弱点，要抓住不放。特别是他们违反“公开、公平、公正”的原则进行大量补偿，比如在补偿标准之外，给一些拆迁户巨额补偿费用。

4.来访:国务院《信访条例》赋予公民信访权利。按照规定，向有关部门发函反映问题。借助行政监督，监督和杜绝违法拆迁，为维权创造良好的社会环境。

5:告诉他们你支持拆迁，但是反对违法拆迁。你必须先解决非法问题，然后才能继续。重点关注拆迁中的违法违纪问题，直到他们主动找你谈条件。如果他们不满意，他们会一直打击违法拆迁，肯定不会先谈条件。

这些都是比较权宜的措施。想要从根本上获得更多的主动权，还是要回归本源。毕竟征地拆迁是政府及其职能部门实施的一项行政职能，应当以国家相关法律法规为依据。因此，拆迁户应该回到法律层面进行对话，用法律武器维护自己的合法权益，这才是根本的解决之道。所以，要做一个“合格”的钉子户，就要在拆迁的各个时期采取不同的对策。

第一阶段公告阶段

征收拆迁公告一出，对公告内容进行录像或拍照，进行证据保全。拆迁公告是开展征地拆迁工作的事实依据和前提。一旦发布公告，就意味着其所在的土地已经具备了征收拆迁条件，征收拆迁批准文件已经下发。公告一半内容包括:项目名称、征用(拆迁)、实施单位、安置补偿标准、迁(拆)迁期限、迁(拆)迁范围及相关批准文件等。另外，还要看有没有告知复议或者诉讼的权利。告知诉讼权利的，应当在规定期限内提起法律诉讼(提起复议和诉讼的期限分别为2个月和3个月)；即使不告知诉讼权利，作为利害关系人，也有权提起复议或者诉讼，但不能超过知道或者知道征收拆迁具体行政行为存在后的2年。否则，你将失去胜利的权利。

搬迁谈判的第二阶段

记得在和相关人员交涉之前，先搞清楚以下基本事实。

1、搬迁人员是否有上岗证。总房管局、国土局或征收(拆迁)办为房屋拆迁中心，其他单位配合实施拆迁，相关工作人员应持证上岗。所以在谈判阶段，首先要核实身份，看和你谈判的工作人员是否有工作证。另外，搞清楚建设项目性质是公益还是商业开发，土地性质是划拨还是出让，拆迁资金是否到位。

这也是拆迁双方互相试探、互相摸底的阶段。拆迁补偿也很灵活。拆迁户要耐心示弱，用“拖”字战术迫使对方主动提高补偿水平。不要着急，你着急他们会开心的；沉住气，让他们着急！不能随便签字，因为一旦签字，就会被视为对某件事的认可。一定要盯紧自己的心理价位，不到万不得已不要降价；你没有偷也没有抢，你只是在争取你的合理要求。你一定要冷静，要有良好的心理素质。不要害怕他们的恐吓。要知道拆迁还是心理战，就看你有多少耐心了。拆迁工作人员的意思无非就是关心欺骗，拿证件压人，小利骗人，逼人杀鸡给猴看等等。，用轮炸，甚至有时间用流氓混混。很多拆迁户受不了这样的心理折磨。投降吧！能熬过这一关的，基本都是“合格”的钉子户。

俗话说，会哭的孩子有奶喝。拆迁户中还有一种说法，“大闹一场，多给一点；大惊小怪，付出；别闹了。”团结就是力量！但在集体维权过程中，领导者往往不是对方收买的对象，或者被打压的对象。如果被收买了，所有人都会崩溃。如果你没有领导者，你就做不到。当你没有领袖时，你是分散的。这时候，委托专业律师就显得尤为重要。因为，这样的话，借助法律人的专业知识和技能，可以避免盲目的误维权，也不用担心有人被收买或者被报复。花小钱办大事。不能等到拆迁大军到来才想到律师。律师用智慧解决矛盾，而不是为你辩护，反对强制执法。律师越早介入越好，这样你可以少走弯路，获得更多的主动权，为你的赔偿赢得更大的空空间。

要知道，各大衙门的官员和士绅，在向老百姓收料的时候，几乎从来不给收据。所以遇到需要提交给相关部门的材料，一定要用邮政快递寄出，并在底单上注明内件名称。过几天送快递的邮局会要求开收据。注意看有没有对方的签名或者盖章。同时让邮局工作人员在回执上写上时间并加盖业务章。这是你最好的第一手证据，尤其是涉及到诉讼时效相关的文件，可以帮你免除后顾之忧。

第三阶段是听证调解和行政裁决阶段。

1.了解管理层是否分离。现在很多拆迁管理部门和拆迁实施单位都是两块牌子一个班子。他既是“运动员”，又是“裁判员”，没有做到政企分开。这是违法的！

2.根据之前国务院《房屋拆迁管理条例》，拆迁需要五个证件，一个拆迁许可证。五文件是指(1)建设项目批准文件(项目批准文件)；(二)建设用地规划许可证(附红线图)；(三)国有土地使用权批准文件；(四)拆迁计划和方案，是指拆迁人对未来将要实施的拆迁活动所作的计划和方案；(五)办理存款业务的金融机构出具的补偿安置资金证明。房屋拆迁补偿安置资金专用账户由拆迁人开立，一般由拆迁人、金融机构和房屋拆迁管理部门监管。拆迁方有义务出示这些文件和资料。检查是你的权利。不仅如此，如果你认为违法，还可以依法提起复议或诉讼。

根据现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，只有公共利益项目才能被强制征收。判断项目性质是根据项目的批准情况，看是否存在《条例》第八条规定的几种情形。不能因为公共利益而强制。此外，还应检查国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等。根据规定，市、县人民政府应当下达征收决定，并指派下属职能部门组织实施征收和拆迁。如果不能达成协议，政府将做出赔偿决定。您仍有权对相关批准或决定进行审查或提起诉讼。今年10月，笔者代理的鹰牌车业有限公司起诉宿迁市泗洪县政府违法强拆，宿迁市中级人民法院判决政府败诉。此案是新规实施后，政府违法强拆的首例。

只有赔偿结果公开，才能减少鱼目混珠，公平公正。事实上，征收单位往往会隐瞒各家的补偿结果。因为只有不让拆迁户交流信息，才能让其他人心里没底，无法参考，然后其他拆迁户的补偿款才能进一步降低。其实你可以选择通过申请信息公开来获得赔偿结果。

能做到三期的拆迁户都是好的，也是团结的关键时刻。他们坚信成功在于最后一分钟，他们应该互相支持，大家一起努力。有信仰一起行动！

第四阶段是执行和行政救济。

1.新条例赋予人民法院强制拆迁权，所以现在司法强拆比较多。但条例也赋予了拆迁户相应的救济权利。其中第二十八条规定“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不在补偿决定规定的期限内搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”。言下之意，只要提起复议或者诉讼，在相应的司法程序结束之前，你是不能向法院申请强制执行的。因为强拆是不可逆的，一旦拆错了，房子就无法恢复原状。因此，我们必须积极启动司法程序，为自己赢得更多的时间、机会和优势。尤其是那些打着公益名义卖狗肉的商业开发项目，他们是吃不起的。每多一天，就会先给银行一大笔钱。

2.从当地的结果来看，大部分最终都是通过拆迁双方协商解决的。经过以上几轮较量，做钉子户肯定比顺从搬迁获得更多利益。谁能坚持到最后，谁就赢了。

无论你正处于哪个阶段，切记:保管好自己所有的房屋证件，时刻注意收集对方违法违规的证据，积极运用和运用法律手段维权，善于借力打力，不要心存侥幸，看到就学会接受。如果全家动员起来，老弱病残都要上阵。百次炼成钢，千锤百炼成钉。总之要有信心，有决心，有毅力，不要贪心。