钱是有时间价值的，就是今天一块钱比明天一块钱大。钱有投资价值，就是钱会赚钱。今天持有一块钱是合理的，明天就需要超过1块钱的钱。IRR或NPV都是一种考虑货币时间价值的计算方法。IRR是投资范围内包含时间成本的平均收益率；NPV也是考虑时间价值的净现值。是动态的经济数据分析！
如果你存100万，年利率4%，5年后存款收益20万，4%，这是静态收益率。而如果年利率是4%，那么5年后的利率= 100 * {(1+4%)的5次方-1 } = 216600，也就是内含时间资金的IRR=4%。上面4%的年利率不是IRR，实际IRR只有3.7%。
那么NPV呢？在计算净现值时，我们需要考虑一个基准收益率或预期收益率。一般投资企业项目会以社会基准收益率作为预期收益率，基本都是8%。但是有多少居民的投资会达到8%的高收益率呢？
或者100万存款，年利率4%(这里用IRR简单计算)，那么基准收益率定为8%。然后每年会有4%以上的亏损。NPV = 100(1-1/1.21)=-17.35万元。也就是说，存款银行是以社会基准收益率8%来分析的，投资100万，5年内会亏损17.35万。当然，如果年收益率达到10%，那么净现值就是10万元。
但是很多时候我们要考虑融资成本，比如贷款买房产，贷款利率是5%，房产十年翻了一倍。那么同样的投资是100万，包括贷款80万。十年内的总投资和资本IRR和NPV又不一样了！计算表明，总投资的内部收益率为7.2%，总投资的净现值约为23万元。至于资本的IRR和NPV，计算比较复杂，有机会会分析。
