随着城市化的深入，越来越多的人进入城市购买自己的住房，住房需求的不断增长对房价起到了推动作用。对于大多数家庭来说，房产是最重要的，凝聚着父母一生的心血。父母不仅希望在活着的时候能让全家过得舒服，更希望能最大限度地把这笔巨款传递给孩子，让孩子有一个基本的保障，这也是血脉和情感的延续。“继承父业”自然包括家庭财产。很多时候，中国父母的孩子甚至比自己还重要。
针对不动产的继承，在发达国家已经形成了比较成熟的做法。一般大都市选择立“遗嘱”。人们也更愿意接受它。可能他们很早就把房产安排好了，所以很少因为房产的继承问题打官司。但是按照国内现有的制度，得知父母的财产应该传给子女。搞不好，不仅麻烦，还可能多交税费，子女可能反目成仇。
现在，即使老人生前没有作出安排，也可以通过“继承”制度加以约束，保证主人的权益。由于我们发展较晚，目前对于传说中的“遗产税”草案还没有确定的消息，更谈不上其落地。所以房产过户是你比较关心的话题。本文在最新的制度条件下，梳理出适合国情和家庭的房产过户方式，旨在让大家在最合适的时间选择最佳的过户方式，税费最少，避免纠纷。父母和孩子都要提前知道。
第一种方法，“生前赠与”【h/】在日常生活中，人们在生前赠与一些物品是很正常的，不需要任何成本。然而，房地产礼物是不同的。根据相关制度要求，房产被纳入不动产范畴，房产赠与会产生相应的税费，加起来不少。实际办理过户时，当事人需要承担费用，主要包括个税、契税、鉴定费、公证费等。幸运的是，该税在2009年被免除。所以现在我们给的房产是后三项费用，契税3%，鉴定费0.25%，公证费1%，计费基数是房产总价值。比如一套总价值500万的房子过户产生的契税、鉴定费、公证费分别是15万、1.25万、5万，三项费用合计过户费用21.25万，确实不少，一个普通家庭年收入可能也没这么多。500万以上的房产在三四线城市比较少，但是应该说在一二线城市还是挺普遍的。其实就是普通的房子而已。此外，未来房价可能会继续上涨，相应的房产过户费用也会按比例上涨。
第二种，“生前买卖”过户房产方式过户，买卖过房子的都熟悉，操作也比较简单。生前买卖房子的方式就是这样操作的。根据最新的房地产销售制度，房地产销售的转让与房地产的价值、面积、取得房产证的时间、单元数等有关。主要税费包括个税、契税和增值税，分别为:
个税:普通住宅为房产交易总价的1%，非普通住宅为房产交易总价的2%；契税:
房产面积小于90平方米的，契税为交易总价的1%，房产面积大于90平方米的，为交易总价的1.5%；如果是非专属房产，契税为交易总价的3%；增值税:房产证超过2年的，免征增值税；不足2年的，为房产交易总价的5.6%，也是买卖交易的最大税种。另外，还有80元的挂号费。
以一套价值500万的普通房子为例。房子5年以上，面积110平米(高于90，低于144)，买卖转让的，产生的税费5万元，契税7.5万元，免征增值税。这样一来，买、卖、转的总成本约为12.5万元，比前面说的礼品转成本节省了40%左右。当然，虽然买卖交易的税费时有变化，但按照未来的趋势，如果增加持有环节的税费，比如房产税，必然会减少交易环节的税费。所以买卖转让房产的费用只会逐渐减少，而不是增加。
三、“死后”转让房产 老人去世后转让财产是中国最常见的方式，主要受中国传统观念的影响。一方面子女难以启齿，让老人产生误解，争抢家族财富。另一方面，老人也担心如果在生前转移财产，万一子女不孝顺。因为我们没有房地产税，所以办理死后财产转移手续相对简单，因为我们不需要像前两种财产转移方式那样办理复杂的手续并产生相关税费，只需要缴纳几百到几千的登记费和公证费。
但死后转移方式有两个弊端:一个是如果老人生前没有立遗嘱安排财产分配，且子女众多，很多子女会因财产份额分配产生矛盾。如果某个子女单独继承，需要其他制度的继承人书面放弃继承权；另一种是死后的财产属于“遗产”。如果这个房产属于不是唯一房产的继承人，那么房子转卖的话就要缴纳房产差价20%的税。
三种不动产过户方式总结 通过对比分析可以看出，在目前最新的规定下，似乎死后不动产过户的方式花钱最少，省事最多。但对于很多人来说，继承的房产并不是唯一的房产，即使是唯一的，如果不足5，也要缴纳房产差价20%的税。最终的结果是，分析了这么多，原来“买卖”是最适合大多数人的转让方式，因为它花钱最少，而且没有后遗症。文/来源:特别谈方俊
