楼市下月或迎巨变

(文/张志凤编辑/马媛媛)4月以来，房地产相关调控政策频出，从中央到地方都在释放各种松绑信号。五一假期楼市温度也有所变化。

据Observer.com介绍，很多开发商在“五一”期间明显加大了新房的供销力度，结果并不尽如人意。比如，长三角的大湾区、杭、宁、绍，以及青岛、重庆等热点二线城市的广深购房者热情恢复，核心区域的楼盘看房人数和成交额大幅提升。

据媒体报道，由于部分楼盘的火爆，在选房或看房时需要排队进场或直接限流。

一位房地产经纪人告诉Observer.com记者，许多地方的楼市复苏都集中在五一假期。一方面调动了开发商的积极性，假期加大了促销力度。另一方面，由于政策向市场传导的滞后性，此前大部分地区放松管制的政策意图已经非常明确，市场信心正在逐步恢复。

在谈到楼市未来的发展时，上述人士认为，从政策上看，主要是保证正常的刚需和改善型需求如期释放。随着炒房团退出舞台，楼市不可能像一两年前那样火爆，但也不会像几个月前那样停滞不前。随着疫情稳定，将进入相对稳定的健康发展阶段。

前四个月的销售额同比下降。

中国研究院数据显示，2022年1-4月，重点百城新建商品住宅成交活跃度不足，成交规模处于历史同期较低水平，同比降幅超过40%。一线商品房成交面积同比下降37.4%，二线城市下降41.3%，三四线城市下降47.2%。

受市场因素影响，各大房企推盘意愿也严重不足。4月份，50个重点城市新批准上市面积1688万平方米，同比下降超过50%；前4个月，商品房月均供应规模1461万平方米，同比下降超四成，与2019-2021年同期均值相比下降37.3%。

与此同时，从各大房企公布的1-4月经营数据来看，百强房企销售业绩大不如前，降幅继续扩大。

柯睿数据显示，4月份百强房企销售金额仅为4284.7亿元，环比下降16.2%，同比下降58.6%，较3月份降幅进一步扩大，处于近年来月度业绩同比降幅的最高水平。从累计业绩来看，1-4月百强房企整体业绩规模同比下降50.2%，降幅较一季度进一步扩大。

政策方面，4月份以来，各地因城施策，对房地产市场调控政策频出，稳定楼市新政落地速度明显加快。

据机构不完全统计，4月份，超60城市出台了近90条房地产宽松政策，政策调控方向从提高公积金贷款额度、提高住房补贴、加大人才吸引力度逐步转向适度放松限购限售、降低首付比例等。政策调控城市逐渐从三四线城市向二线城市延伸，地方政府进一步加强对楼市的支持。

刚刚进入5月，“一行两会”(即人民银行、证监会、银保监会)等监管机构齐声发声，从企业融资端接力，强调及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求，极大鼓舞了行业信心。

房企不再“躺平”[S2/]

值得注意的是，从目前的成交数据来看，虽然部分城市楼市有所回暖，但说全国楼市回暖还为时过早，尤其是上海、北京等反复出现疫情的地区。作为以线下交易为主的重资产行业，疫情对当地行业有着致命的影响。

但业内普遍认为，疫情对楼市销售的影响只是暂时的，购房需求并未消失。因此，预计疫情稳定后，上海、北京等地的房地产交易数据也将呈现一轮爆发式增长。

值得一提的是，近日，多个城市的首批集中供地正在如火如荼地进行。北京、深圳、杭州等热点城市土地拍卖结果明显回暖，热门地块溢价率上升，民营房企参与热情也略有上升。

以4月29日完成土地拍卖的深圳为例，共推出8宗地块，最终均以最高限价成功成交，5宗进入摇号竞价程序，一天收入193.3亿元。

毫无疑问，作为全国楼市的风向标，深圳土地拍卖的盛况势必会在一定程度上影响其他地区的土地市场。

从企业角度来看，民营房企不再像过去几个月那样“小心翼翼”，在五一假期加大了促销和营销力度。

比如恒大在雷雨过后8个月内销售额归零。虽然出现了“保底交割”、“出售资产”等几则新闻，但几乎没有涉及营销。

不久前，许家印一反常态地宣布恢复“五一黄金周”，要求各项目公司以“黄金周折扣”和“恒大现房折扣”为宣传主题，全力以赴落实该条10项重点营销措施，大力组织销售工作。

据不完全统计，仅广州就有约40个楼盘有类似的营销动作，其中一半以上的项目都是全新的。

有房企人士向观察者网表示，此轮政策回调力度不断加强，市场端和融资端均有回暖迹象。因此，优质民营房企不必过于担心流动性困境，可以投入部分精力参与土地拍卖和收购；即使脱险的房企不再“躺着不动”，也有望通过回售资金和出售部分优质资产脱险，行业信心大受鼓舞。

但需要指出的是，各地楼市分化的局面不会改变。从房企普遍在一二线城市重仓不难看出。未来这些地区楼市将率先回暖，缺乏产业支撑和人才流入的三四线城市，甚至是弱二线城市，依然面临量价下行压力。

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