楼市“松绑潮”下市场有待修复如何推动房地产业信心复苏？

楼市“松绑潮”下市场有待修复 如何推动房地产业信心复苏？

Investor.com谢英杰

编辑吴越

楼市正迎来一波政策松绑。据中原地产研究中心统计，仅5月份就有超过100个城市发布稳定楼市政策，多地放松限购限贷，但市场反应并不积极。

业内呼吁，脱离单一放松限购或信贷政策的思路，尽量避免此轮楼市放松政策中“住”与“反炒”的刚性矛盾。要以城镇化为突破口，重点支持有利于居民生活质量提高的房地产模式。

最近中办、国办也发文要求以县域为重要载体推进城镇化。如何真正给楼市松绑？放松政策能否传导到微观市场？未来几个月将是市场触底反弹的关键窗口。

因城施策支撑楼市

时至今日，中央层面仍在释放态度宽松的信号，要求各地支持合理的住房需求，维护房地产市场平稳运行。以刺激楼市需求修复和市场复苏。

4月29日，中共中央政治局会议仍强调“房住不炒”的定位，但明确提出支持各地因地制宜完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。

自2022年3月初以来，已有130多个城市出台了楼市调控松绑政策，包括降低房贷首付比例、放宽限购限售门槛等。

各地楼市出台的放松政策可以分为两类:首付比例和房贷相关政策，以及限购限售。这一轮楼市放松政策还有一个全新的方式，就是放松限购或者给多子女家庭补贴，刺激家庭释放改善性购房需求。

楼市松绑的背后，房地产行业作为经济增长的支柱已经成为普遍共识。北师大房地产研究中心主任董藩指出，房地产不仅是支柱产业，也是主导产业、先导产业。这三个位置在整个国民经济中只有房地产行业才具备。

根据国海证券的测算，2021年，房地产业及其充分带动的上下游产业增加值为28万亿元，占GDP的比重为24.5%。其中，2021年，房地产及房屋建筑业增加值12.5万亿元，占国内生产总值的比重为10.9%。房地产关系国计民生，在拉动经济增长、支持地方财政收入、创造信用、促进消费、解决就业、积累财富、改善民生等方面发挥着关键作用。

政府信用增级房企融资

随着地方城市支持楼市，房企融资也在松动。中国人民银行行长易纲表示，今年前4个月，企业新增贷款平均利率为4.39%，为有统计记录以来的最低水平。要尽快纠正民营房企的信贷收缩行为。

4月，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，明确提出支持房企转型和民营房企融资。

5月，上交所党委召开专题会议，表示将继续做好服务实体发展工作，服务民营房地产企业合理融资需求，推动扩大基础设施REITs试点范围，合理把握IPO和再融资常态化。

民营企业在公开市场的融资功能逐渐恢复，监管层要求首先保证符合标准的民营房企:一是债务结构稳定，偿债压力小；二是销量基本稳定，业绩增长能力强。

以行业龙头碧桂园为例。2021年，公司股权销售金额5580亿元，股权销售面积6641万平方米。与2020年相比，保持基本稳定，滚动缴费率保持在90%以上。

同期，碧桂园三大红线指标持续优化。截至2021年12月31日，其有息负债总额余额同比下降2.6%至3179.2亿元，现金短期负债率约为2.3倍，减轻了企业短期债务压力。整体资产负债结构得到改善，净负债率下降10.2个百分点至45.4%。

凭借强大的销售韧性和不断优化的三大红线指标，碧桂园成为首批政府增信示范房企。率先通过“发债+信用保障”的方案融资，成功发行规模为5亿元的债券，充分体现了监管机构对优质民营房企基本面和持续经营能力的认可。

县市场为房地产市场增添动力。

统计显示，楼市放松政策陆续出台后，市场反应并不热烈。

多位受访者指出，楼市过热时期出台的限制性调控政策，在当前市场信心不足、需求疲软的情况下，确实显得格格不入。但也有反对意见指出，为了房地产行业的长期稳定发展，“房住不炒”不能动摇。

如何从根本上解决“住”和“防炒”的刚性矛盾？业内呼吁，在此轮楼市放松政策中，应跳出单一放松限购或信贷政策的思路，尝试从城镇化支撑楼市。

华夏新供给经济学研究院创始院长康佳认为，房地产业仍将是中国发展的支柱产业。中国现在的户籍人口城镇化率只有45%。未来几十年，将有数亿人从农村进入城镇成为市民，这与房地产行业密切相关。房地产行业空的增长还是比较可观的。

县域市场房地产开发的力量不可小觑。作为深耕三四线城市的代表性房企，碧桂园历年财报都为此提供了有力佐证。

2021年，碧桂园来自三四线城市的销售额占比68%。合同销售额排名前十的城市多为强三四线城市，盐城、金华、南通销售额超过80亿元，惠州、佛山均超过110亿元，东莞甚至达到148亿元。

在此背景下，碧桂园营收稳步增长，2017年至2021年分别达到2280.57亿元、3811.22亿元、4867亿元、4639.2亿元和5241.8亿元。

2022年1月，住房和城乡建设部发布《第十个五年规划》(以下简称《规划》)，明确了“十五”期间建筑业发展的战略方向。

(住房和城乡建设部关于建筑业“十四五”规划的通知)

“十四五”规划从完善智能建筑政策和产业体系、夯实标准化和数字化基础、推进数字化协同设计、大力发展装配式建筑、建设建筑行业互联网平台、加快建筑机器人研发和应用、推广绿色施工方式等七个方面指导建筑行业发展，重点是BIM技术的集成应用；行业级、企业级、项目级、行业监管等建筑行业互联网平台建设；RD及零部件生产机器人、建筑机器人和操作维护机器人等的应用。

近年来，许多企业致力于数字化转型。比如碧桂园的博之林施工机器人，已经进入批量施工应用的新阶段，这在中国乃至全世界的建筑行业都是首创。

截至2022年5月底，博智林旗下23款工程机器人已投入商业应用，覆盖28个省(市、自治区)；累计申请建筑面积超过1000万平方米。

(外墙粉刷机器人正在工作)

这也意味着，随着新型城镇化的加快，城镇住房需求尤其是改善型住房需求持续释放，县域居民生活质量进一步提高。在这种前景下，智能建筑将成为未来发展的重点项目。

碧桂园总裁莫斌写了一个注脚:“碧桂园比同行最大的优势是公司业务覆盖整个产业链。因此，我相信博支林的市场竞争力会越来越强，希望积极融入国家多层次住房供应体系，参与当地保障房建设。”(思维财经出品)■

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